編者按：

如今隨著購房者的理性決策意識(shí)不斷加強(qiáng)和推廣競爭激烈程度的持續(xù)加劇，在很大程度上讓樓盤的推廣銷售難度增加，一個(gè)樓盤銷售周期長達(dá)2-3年在許多房產(chǎn)商的眼中已經(jīng)習(xí)以為常。但是，對(duì)于一個(gè)新開樓盤而言，由于銷售周期的過長，在后續(xù)的2-3年時(shí)間中，其所面對(duì)的營銷風(fēng)險(xiǎn)就不斷加大。一方面，樓盤本身的建設(shè)特性可能因?yàn)闀r(shí)代的發(fā)展而日顯落伍；另一方面，隨著后續(xù)樓盤的相繼進(jìn)入市場以及前期銷售不暢樓盤的繼續(xù)銷售，都使樓盤的銷售推廣所面臨的競爭范圍擴(kuò)大。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士指出，房產(chǎn)商如果采取"以快打慢"的樓盤推廣策略，在相對(duì)較短的時(shí)間內(nèi)積聚大量的營銷資源，從而加速樓盤銷售，以減少營銷風(fēng)險(xiǎn)。因此，房產(chǎn)商對(duì)于樓盤的銷售必須拿出翔實(shí)可行的銷售進(jìn)程控制計(jì)劃，其中影響銷售進(jìn)程的重要因素之一就是房產(chǎn)商所施行的促銷計(jì)劃。為此，本網(wǎng)特推出《房地產(chǎn)促銷招數(shù)漫談》系列文章，不定期刊出，以期對(duì)樓盤的銷售有所助益。
先出租 后賣樓
　　所謂先出租，后賣樓，是指房產(chǎn)商在正式銷售之前，將具體房屋單元先出租給固定客戶，然后以此作為賣點(diǎn)，進(jìn)行房屋銷售推廣。
　　此種促銷策略的核心是，充分考慮客戶購購不動(dòng)產(chǎn)后所存在的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，使客戶在購樓之后即可享受到即時(shí)、現(xiàn)實(shí)的現(xiàn)金回報(bào)。由于客戶在決定購樓時(shí)，能通過具體的考察知曉其決定購購的房屋所存在的投資價(jià)值與發(fā)展?jié)摿?，并且由于具有現(xiàn)實(shí)可行的資金回報(bào)，從一定程度上講，能在很大程度上刺激客戶的購購行為，較終產(chǎn)生很好的促銷效果。
　　從某種程度上講，這種策略與以前房產(chǎn)商所實(shí)行的"返租、包租"策略有同出一轍之嫌，但實(shí)質(zhì)上，兩者存在很大的差別。某種意義上，如果房產(chǎn)商運(yùn)用得當(dāng)，用其完全可以成為"返租、包租"的替代策略。
　　先出租，后賣樓策略將使房產(chǎn)商面臨兩個(gè)市場：租務(wù)市場和銷售市場。表面來看，房產(chǎn)商由于所面臨市場范圍的擴(kuò)大和不確定性，將加大推廣難度。實(shí)則，盡管目前許多房產(chǎn)商開發(fā)的新盤沒有直接面對(duì)租務(wù)市場，但在租務(wù)市場上卻能常?？吹叫卤P房屋的影子。由此可見，該策略實(shí)際上是直接面對(duì)租務(wù)市場與銷售市場并舉，通過租務(wù)市場的較底風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)入，實(shí)現(xiàn)樓盤價(jià)值的初步實(shí)現(xiàn)，從而為銷售市場減輕壓力，促進(jìn)銷售。
　　對(duì)于這種策略的運(yùn)用，房產(chǎn)商需注意的是，只有部分樓盤適用，并非適合所有類型的房屋，筆者對(duì)于此種策略的應(yīng)用范圍較側(cè)重于商業(yè)鋪面、辦公寫字樓類物業(yè)，只要的策略計(jì)劃得當(dāng)?shù)那闆r下，完全可以作為一種主要的營銷策略。
　　對(duì)于此種策略在住宅類房屋的適用，可以局部、小范圍地適用，運(yùn)用得當(dāng)，會(huì)對(duì)整個(gè)樓盤的銷售起到很好的促進(jìn)作用。之所以需要局部、小范圍地適用。，完全在于許多住宅由于購購者為自用，并且由于其用途價(jià)值的影響，往往購房者"喜新厭舊"，因此，本策略適用于住宅需謹(jǐn)慎行事。

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