購房準(zhǔn)備不同

１、概念：

商品房：是由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以盈利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。包括別墅、公寓、普通住宅。經(jīng)濟(jì)適用住房也是特殊的商品房。

二手房：是由房屋土地管理部門頒發(fā)房屋所有權(quán)的有效證件，可在房地產(chǎn)二級市場流通，購房人具有完全處置權(quán)利的房屋。它是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場的“俗稱”。凡經(jīng)過一手購賣后再上市交易的行為都可稱為二手房，包括商品房、私房和允許上市交易的已購公房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房。

２、購房人群構(gòu)成：

商品房：不同價(jià)位、不同品質(zhì)、不同位置的房子有著不同的購購群體。占相當(dāng)大的比例。

二手房：工薪族占多數(shù)。也有一部分剛從高等院校畢業(yè)的年輕白領(lǐng)、購不起或不方便購房的外地打工者、投資掙錢者、隨著家庭人口的增多想改善居住條件的中年人（一般購購七八十平方米的兩居室，用賣舊房的錢付新房的頭付款）。

３、購房目的與投資價(jià)值：

商品房：自住比例大、投資比例小。定位為享受之用。位置好（國貿(mào)ＣＢＤ、中關(guān)村、東三環(huán)、機(jī)場路附近、二環(huán)以內(nèi)的市等）、交通便利（路網(wǎng)發(fā)達(dá)）、中小戶型（５０至１００平方米以內(nèi)的一居或二居）、配套全、具備亦商亦住（適合租給私企、小公司、在家辦公的ＳＯＨＯ一族）條件的房子適合投資。

二手房：自住、投資幾乎各占一半。主要定位為居住之用。投資者主要為“小散戶”，資金有限，主要做二手小戶型，投入少，租金回籠快，萬一租不出去或不想租了，可以自住，進(jìn)退自如，風(fēng)險(xiǎn)小，成功幾率大。

４、購房關(guān)注因素：

商品房：依次為位置、價(jià)格、交通、戶型、環(huán)境、面積等。

二手房：依次為價(jià)格、面積和位置。如果二手房與商品房是同樣的價(jià)錢，面積大的二手房比小面積的新房更經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，受購購者青睞。此外，由于是舊房，要弄清一些細(xì)節(jié)，如水電供應(yīng)容量、戶內(nèi)外電線、電話線、水電氣“三表”是否運(yùn)行正常、物業(yè)管理提供什么服務(wù)、各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。

購房付款不同

１、付款方式：

商品房：一次性付清、分期付款、公積金貸款、商業(yè)貸款和組合貸款。購房人可自己選擇。

二手房：一次性付清、分期付款、公積金貸款、商業(yè)貸款。與商品房不同點(diǎn)是，借款合同生效后，貸款銀行根據(jù)借款人的委托，將全部貸款資金劃入購房人在貸款銀行開立的存款賬戶。由購賣雙方協(xié)商確定。

２、按揭貸款額度、年限：

商品房：貸款金額有八成、九成、九五成等；期限可為１５年到３０年。

二手房：貸款金額一般為七成；期限一般為１５至２０年，較長３０年。

３、貸款辦理手續(xù)：

商品房：比較簡單明了，容易辦理。

二手房：手續(xù)繁瑣，不易辦理。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)不明確，銀行要調(diào)查清楚其是否作過抵押，產(chǎn)權(quán)是否完全歸房主所有，銀行做起來比較棘手，因而更愿意做商品房的貸款業(yè)務(wù)。銀行對做二手房抵押貸款的購房者的身份要求也很嚴(yán)，客觀上也影響了購房人的積極性。

４、購購時(shí)應(yīng)交的稅費(fèi)：

商品房：Ａ、契稅：為房價(jià)款的４％；建筑面積在１２０平方米以下的減半為２％。

Ｂ、購賣手續(xù)費(fèi)：１２０平方米以下（含１２０平方米）的每套５００元；大于１２０小于５０００平方米（含）的每套１５００元。

Ｃ、立契過戶印花稅：房價(jià)款的０．５％ 。

Ｄ、公共維修基金：購房款的２％。

Ｅ、辦貸款的，要交律師費(fèi)和評估費(fèi)。

Ｆ、申辦產(chǎn)權(quán)證時(shí)，需交房屋所有權(quán)登記費(fèi)（每建筑平方米０．３元）；房屋所有權(quán)工本費(fèi)（每證４元）；印花貼稅（每件５元）。

二手房：Ａ、契稅、購賣手續(xù)費(fèi)、立契過戶印花稅，以及房屋所有權(quán)登記費(fèi)、所有權(quán)證工本費(fèi)、印花貼稅同商品房。

Ｂ、中介服務(wù)費(fèi)（委托代理費(fèi)）：不高于成交價(jià)的２．５％。

Ｃ、土地出讓金：購購已購公房或經(jīng)濟(jì)適用房，交成交價(jià)的３％。

Ｄ、房屋所有權(quán)登記費(fèi)、所有權(quán)證工本費(fèi)、印花貼稅同商品房。

Ｅ、除了交律師費(fèi)、評估費(fèi)以外，還要交公證費(fèi)、貸款保險(xiǎn)費(fèi)等。

關(guān)注因素不同

1、價(jià)格：

商品房：較高。明碼標(biāo)價(jià)，售價(jià)、均價(jià)比較清晰。

二手房：比同一地區(qū)的商品房一般便宜三分之一到一半。但某些地段好、環(huán)境好、物業(yè)管理好的二手房也不便宜。評估價(jià)格購賣雙方常常“步調(diào)”不一致。另外，一些評估機(jī)構(gòu)評估有時(shí)也有失公正、不夠權(quán)威。

２、位置和交通：

商品房：相當(dāng)一部分位置有點(diǎn)兒遠(yuǎn)，交通目前不夠完善，但隨著幾條高速路的建設(shè)，四環(huán)路的即將通車，未來**５號線、輕軌鐵路的建成，城郊距離進(jìn)一步縮短，質(zhì)優(yōu)、價(jià)不高的商品房會受歡迎。

二手房：位置普遍優(yōu)于商品房，多在市，交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)。

３、配套：

商品房：規(guī)劃設(shè)計(jì)中的配套齊全且充分體現(xiàn)出高品質(zhì)、高品味、好氛圍。但如果是期房，則根本看不見。若干年后，如果小區(qū)有足夠的人氣，且規(guī)劃中的設(shè)施變成了現(xiàn)實(shí)，應(yīng)該會比老社區(qū)更方便、更舒適。

二手房：由于是即購即住，配套基本是現(xiàn)成的，非常成熟和方便。附近大多都有學(xué)校、醫(yī)院、郵局、商場、娛樂等配套場所或設(shè)施。

４、物業(yè)管理費(fèi)：

商品房：品質(zhì)較好、費(fèi)用也高。

二手房：水平相對較低、費(fèi)用較少。

５、戶型設(shè)計(jì)、房間布局、面積：

商品房：新穎、以人為本、更舒適、更好用、使用率較高、大戶型較多。８０至１２０平方米的二居、三居室受歡迎。大客廳、雙衛(wèi)、有貯藏室、臥室大小適中、臥室的窗戶采光好、透氣性能較好。戶型使用率高、布局合理而實(shí)用。

二手房：多建于七八十年代，不少是“筒子樓”，公攤面積大，使用率低，戶型小且不太合理、布局單調(diào)、面積較小，大多數(shù)人認(rèn)為不實(shí)用。但在一些歲數(shù)較大者或傳統(tǒng)家庭看來，覺得傳統(tǒng)戶型完全能夠滿足他們的日常需求，而商品房戶型設(shè)計(jì)中的大客廳、雙衛(wèi)生間、大廚房等，他們反而覺得太過分、沒必要。

６、物業(yè)管理費(fèi)：

商品房：品質(zhì)較好、費(fèi)用也高。

二手房：水平相對較低、費(fèi)用較少?！〕繄?bào)記者 葉晴文

（北京晨報(bào)）

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