張某

張某：你好。來信所問的問題是關(guān)于合同標(biāo)的物抵押在先，合同是否有效的問題。根據(jù)我國《民法通則》的有關(guān)規(guī)定，民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的原則，一方以欺詐手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下所作的行為，是無效民事行為。《擔(dān)保法》第４９條規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效”。

供銷社將銀行貸款抵押物又重新轉(zhuǎn)讓賣給你，并且沒有告訴你房屋已經(jīng)抵押的情況，其行為違反了我國《民法通則》的有關(guān)規(guī)定，也違反了《擔(dān)保法》第４９條的規(guī)定，屬于欺詐行為，你和供銷社所簽訂的房屋購賣協(xié)議應(yīng)當(dāng)依法確認(rèn)無效。房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議雖然無效，但法律還是會(huì)保護(hù)你的合法權(quán)益的。

《合同法》第５８條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任”。根據(jù)《合同法》的上述規(guī)定，供銷社作為過錯(cuò)方，除應(yīng)當(dāng)向你（沒有過錯(cuò)的一方）返還全部購房款以外，還應(yīng)當(dāng)賠償你因?yàn)橘彿亢贤瑹o效而受到的損失，包括利息損失和其他因此受到的損失。

你可以以《合同法》的規(guī)定為依據(jù)，向供銷社要求其賠償你的全部損失。如果供銷社拒絕賠償，你可以向人民法院提起訴訟，請(qǐng)求人民法院依法保護(hù)你的合法權(quán)益。

從本案可以看出在房地產(chǎn)交易的過程中，僅審查合同的內(nèi)容還是不夠的，更重要的是查清合同標(biāo)的物是否存在權(quán)利瑕疵。如果在簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議之前，到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)一下交易房屋的權(quán)利狀況，就可以知道房地產(chǎn)的真實(shí)狀況，也就不會(huì)簽訂協(xié)議購購已經(jīng)辦理抵押登記的房屋了。

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