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外省市人來滬購房須知
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 716 次
來滬需帶資料
1、身份證;2、戶口簿;3、婚姻狀況證明(未婚、已婚、離婚);4、收入證明;5、學(xué)歷證明(非必需資料)。
合同條款簡介
在簽訂預(yù)售合同之前,一般會簽訂《房屋認(rèn)購書》,對“定金”或“訂金”的處理方式進(jìn)行約定。購房者應(yīng)當(dāng)清楚地了解購房合同的主要內(nèi)容及定金的處理方式,在下“定金”之前要慎重而全面地考慮將會產(chǎn)生的結(jié)果,以保護(hù)自己的合法權(quán)益免受侵害。
目前,外省市購房者與開發(fā)商一般簽訂的是2000 版《上海市商品房預(yù)售合同》,現(xiàn)就幾條重要的條款作個(gè)介紹,以供參考:
條有關(guān)預(yù)售房屋的基本情況。購房者應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商出示《預(yù)售許可證》原件,并仔細(xì)核對許可證編號與預(yù)售合同上填寫的是否一致,許可銷售的幢號是否包含自己所選購的房屋等。
第五條有關(guān)房屋暫測面積與實(shí)測面積產(chǎn)生誤差時(shí)的約定。購房者既可以選擇該條、二款的方式處理,也可按合同前面的“特別告知”中所列的《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第44條規(guī)定的“多退少不補(bǔ)”處理。根據(jù)《上海市預(yù)售商品住房交付時(shí)建筑面積增減處理辦法》的規(guī)定,預(yù)售合同必須載明房屋的建筑面積(即總面積)、套內(nèi)建筑面積、共用部位分?jǐn)偟慕ㄖ娣e。開發(fā)商在簽訂預(yù)售合同時(shí)應(yīng)向購房者提供“房屋建筑面積計(jì)算表”,交房時(shí)應(yīng)向購房者提供“房屋建筑面積測算表”。共用部位分?jǐn)偯娣e實(shí)測面積大于暫測面積,誤差比大于0.8%的,購房者不承擔(dān)超出部分房款;若小于0.8%的,開發(fā)商應(yīng)退還超出0.8%部分的房款。套內(nèi)建筑面積原則上以“按實(shí)結(jié)算”來處理,也可通過雙方協(xié)商確定。如果雙方未作約定,則按“多退少不補(bǔ)”原則處理。
第八條有關(guān)房屋的建筑設(shè)計(jì)。購房者可以要求開發(fā)商在房屋建筑設(shè)計(jì)及平面圖上標(biāo)示門開的方向、管道的位置、室內(nèi)或者室外陽臺、房梁的位置等,以便交房時(shí)有據(jù)可依。
第九條有關(guān)房屋的小區(qū)平面布局。在合同補(bǔ)充條款中,購房者可以與開發(fā)商約定將售樓廣告或者樓書作為合同附件的組成部分,如果開發(fā)商不能履行樓書上的承諾則購房者有權(quán)要求賠償或退房。
第十條有關(guān)房屋交付問題?!额A(yù)售合同》示范文本提供了兩種方案:大產(chǎn)證交房和許可證交房,也可由購房者與開發(fā)商協(xié)商形成第三種方案。究竟選擇哪種方案交房,主要根據(jù)購房者自身情況來定。實(shí)踐中,有的開發(fā)商將鑰匙交給購房者時(shí),還未獲得《新建住宅交付許可證》,顯屬延期交付。只有當(dāng)開發(fā)商辦出大產(chǎn)證并為購房者辦出小產(chǎn)證,才完成權(quán)利轉(zhuǎn)移,形成法律上的完全交付。由于房屋是不動(dòng)產(chǎn),權(quán)利交付的時(shí)間節(jié)點(diǎn)將會影響到房屋風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移、房款支付期限等一系列問題,因此對于此條中交付方式的選擇切莫大意。
第十一條中購房者需要注意的是“不可抗力”的范圍,防止開發(fā)商將不可抗力擴(kuò)大化,應(yīng)明確界定不可抗力為“不可預(yù)見且不能避免并不能克服”的客觀情況,三個(gè)條件必須同時(shí)具備,缺一不可。實(shí)踐中有許多開發(fā)商通常把市政配套設(shè)施延期批準(zhǔn),建筑材料在運(yùn)輸過程中遭遇災(zāi)害天氣而毀損,施工過程中遭遇重大技術(shù)難題一時(shí)無法攻克等認(rèn)為是不可抗力,其實(shí)這些情況有的是開發(fā)商對辦理有關(guān)手續(xù)的時(shí)間估計(jì)不夠充分,有的是屬于開發(fā)商與第三方之間的法律關(guān)系,還有的是開發(fā)商完全可以預(yù)見到的風(fēng)險(xiǎn),并不屬于不可抗力。
當(dāng)然,在簽約過程中,外地購房者由于對上海房地產(chǎn)市場的政策規(guī)定不甚了解,可能會遇到許多意想不到的問題,為了充分保障自己的合法權(quán)益,“購房請律師”也獲得了許多外地購房者的認(rèn)可。
貸款難度較大
外地人來滬購房,無法享受上海公積金貸款,因此只能向銀行申請商業(yè)貸款。目前,上海各家銀行對于外地人在滬購房申請貸款的操作有所差異,有的銀行一概不予辦理;有的銀行可以辦理,但需要提供外省市機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位和社會團(tuán)體等出具的收入證明;還有的銀行僅為購購與其有合作關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)公司的房屋辦理貸款。申請商業(yè)貸款,一般一手房較多能貸到房款的80%,二手房較多能貸到房款的70%。外地人來滬購房之前,應(yīng)做好無法獲得貸款或者只能獲得部分貸款的準(zhǔn)備,以免因無法付款而構(gòu)成違約,造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。
如果能夠申請商業(yè)貸款,則外地購房者需準(zhǔn)備如下材料:1、商品房預(yù)售/出售合同或者房地產(chǎn)購賣合同;2、房地產(chǎn)權(quán)證(只適用于二手房購賣);3、頭期付款發(fā)票;4、借款申請書;5、身份證、戶口簿;6、婚姻狀況證明;7、收入證明。
當(dāng)然,期間還可能會發(fā)生律師見證、律師陪同購房法律服務(wù)費(fèi)、公證費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi),這當(dāng)視具體情況而定。
上海市圣信律師事務(wù)所供稿
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