從2004年1月1日起，北京所有預(yù)售商品住宅都必須按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。那么什么是房屋的套內(nèi)面積？套內(nèi)面積由房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積組成，使用面積是每套住宅內(nèi)除墻體厚度外全部?jī)裘娣e的總和。？新規(guī)在五個(gè)方面有突破

　　新的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》與以往的《北京市房屋銷(xiāo)售管理辦法》有五大方面的突破：

　　，預(yù)售商品住宅的，必須按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)；

　　，外地人購(gòu)房和北京人購(gòu)房一樣省事，今后，農(nóng)民和外地人在北京購(gòu)房將不用再審批；

　　第三，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房時(shí)，其投入的開(kāi)發(fā)資金必須達(dá)到工程建設(shè)總投資的1/4以上；

　　第四，交房時(shí)實(shí)測(cè)面積與預(yù)售面積誤差超過(guò)3%的，購(gòu)房人有權(quán)退房；

　　第五，開(kāi)發(fā)商如果沒(méi)有在合同里標(biāo)明預(yù)售商品房時(shí)設(shè)置的樣板間與實(shí)際交付使用房屋的差別的，實(shí)際交付房屋應(yīng)與樣板間一致。按照辦法，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)設(shè)置樣板間的，在簽訂預(yù)售合同前沒(méi)有告訴預(yù)購(gòu)人實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備、裝修標(biāo)準(zhǔn)、布局結(jié)構(gòu)及其附屬設(shè)施等與樣板間是否一致的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板間一致。

　　也就是說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在合同里約定這些內(nèi)容，消費(fèi)者有權(quán)申請(qǐng)賠償。？面積縮水根本原因市場(chǎng)超常發(fā)展又不規(guī)范

　　多年來(lái)商品房預(yù)售面積縮水問(wèn)題的產(chǎn)生，較根本的原因在于商品房市場(chǎng)不成熟與房地產(chǎn)業(yè)超常發(fā)展之間的矛盾。

　　造成二者不一致有以下四種原因：開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始預(yù)售商品房后，會(huì)因市場(chǎng)需求而變更建筑設(shè)計(jì)方案；工程建設(shè)過(guò)程中的施工誤差、竣工測(cè)量中測(cè)繪誤差的客觀事實(shí)；商品房測(cè)量規(guī)范中有關(guān)共用建筑分?jǐn)偯娣e的確定及分?jǐn)傇瓌t的理解不一致；測(cè)繪作業(yè)人員的疏忽以及測(cè)繪工作程序的不嚴(yán)密導(dǎo)致計(jì)算錯(cuò)誤。？實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的四種積極意義

　　套內(nèi)建筑面積明確、直觀、實(shí)在，一目了然,有利于交易雙方的成交，購(gòu)房人可自行測(cè)量和核實(shí)。而套內(nèi)建筑面積測(cè)量的方法簡(jiǎn)單、成本低，易于測(cè)量；減少商品房預(yù)售的面積糾紛，創(chuàng)造一個(gè)公正、公平、公開(kāi)的市場(chǎng)環(huán)境。？實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲

　　實(shí)行“套內(nèi)建筑面積”計(jì)價(jià)賣(mài)房，可能會(huì)給人一種北京市房?jī)r(jià)上漲了的假象，但這只是一個(gè)表面或技術(shù)上的問(wèn)題，因?yàn)橛貌煌挠?jì)量單位———建筑面積與套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，本身就沒(méi)有可比性,所以無(wú)法比較房?jī)r(jià)是否上漲。房?jī)r(jià)是否上漲受房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，與調(diào)整計(jì)價(jià)方式無(wú)關(guān)。？分?jǐn)偯娣e從總的趨勢(shì)來(lái)說(shuō)不會(huì)縮水

頭先，規(guī)劃局對(duì)住宅公共部位的設(shè)計(jì)、竣工驗(yàn)收等方面有嚴(yán)格技術(shù)規(guī)范，會(huì)依法維護(hù)購(gòu)房人對(duì)共用建筑分?jǐn)偯娣e甚至不分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e的法定權(quán)益。其次，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已不是賣(mài)方市場(chǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，購(gòu)方越來(lái)越關(guān)注品質(zhì)，改小共用建筑分?jǐn)偯娣e反而會(huì)影響商品房的出售。第三，按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)預(yù)售商品住宅，為使購(gòu)房人防范“分?jǐn)偯娣e”縮水的風(fēng)險(xiǎn)，《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第三十五條規(guī)定，房地

　　產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品住宅之前，必須公示有資質(zhì)的測(cè)繪單位出具的商品房預(yù)售面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書(shū)和被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q(chēng)、用途、所在位置、面積等。？房產(chǎn)相應(yīng)共用部位、共用設(shè)備的產(chǎn)權(quán)歸購(gòu)房人

　　《辦法》中規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，相應(yīng)的共用部位、共用設(shè)備的權(quán)利份額一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)话凑諊?guó)家和本市規(guī)定可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的地下停車(chē)庫(kù)等附屬建筑物、構(gòu)筑物不隨同轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中載明；沒(méi)有載明的，視為一并轉(zhuǎn)讓。？物業(yè)管理費(fèi)、供暖費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)不會(huì)提高

　　按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)調(diào)整的是住宅的預(yù)售方式，并沒(méi)有規(guī)定商品房合同中只約定套內(nèi)建筑面積而不約定建筑面積，相反，商品房合同除要約定套內(nèi)建筑面積外，仍要約定建筑面積和分?jǐn)偨ㄖ娣e，而且房產(chǎn)證中仍注明建筑面積，所以并不影響目前物業(yè)管理費(fèi)、供暖費(fèi)按“建筑面積”標(biāo)準(zhǔn)收取。？契稅、公共維修基金不會(huì)受影響

　　契稅、公共維修基金的收取是按商品房總價(jià)的一定百分比計(jì)算的。由于總房?jī)r(jià)款與調(diào)整計(jì)價(jià)方式?jīng)]有直接關(guān)系，所以購(gòu)房人繳納的契稅、公共維修基金數(shù)額不受影響。？?jī)深?lèi)商品房其計(jì)價(jià)方式可由購(gòu)賣(mài)雙方協(xié)商確定

　　2003年12月1日前取得商品房預(yù)售許可證的、2003年12月1日以后新取得商品房預(yù)售許可證的非居住類(lèi)商品房，其計(jì)價(jià)方式可由購(gòu)賣(mài)雙方協(xié)商確定，即當(dāng)事人可以選擇按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，也可以選擇按建筑面積或按套（單元）計(jì)價(jià)。政府鼓勵(lì)當(dāng)事人選擇按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。？2003年12月1日以后取得預(yù)售許可證的住宅須按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)

　　2003年12月1日以后新取得商品房預(yù)售許可證的住宅，必須按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，即經(jīng)濟(jì)適用住房、普通住宅、公寓及其他高端住宅等居住類(lèi)房屋的預(yù)售，都必須按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，按套內(nèi)建筑面積結(jié)算房?jī)r(jià)款。？去年和今年商品房預(yù)售許可證號(hào)列號(hào)規(guī)則

　　2003年市國(guó)土房管局核發(fā)的商品房預(yù)售許可證號(hào)為京房售證字（2003）376號(hào)及以后的證號(hào)，以及2004年核發(fā)的商品房預(yù)售許可證號(hào)為京房售證字（2004）001號(hào)及以后的證號(hào)的住宅都必須實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。根據(jù)市國(guó)土房管局抽查了解的情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)均能認(rèn)真執(zhí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的規(guī)定。？按套內(nèi)面積售房的新合同出臺(tái)

　　前不久，市國(guó)土房管局對(duì)建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理總局《商品房購(gòu)賣(mài)合同》中套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)、套內(nèi)建筑面積確認(rèn)及差異處理、交付期限、前期物業(yè)服務(wù)、物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和本物業(yè)業(yè)主臨時(shí)公約等內(nèi)容作了調(diào)整，方便房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)簽訂商品房購(gòu)賣(mài)合同。？經(jīng)濟(jì)適用住房套內(nèi)面積售房?jī)身?xiàng)注意

　　為做好經(jīng)濟(jì)適用住房套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的銜接工作，市國(guó)土房管局及時(shí)發(fā)出《關(guān)于商品住宅實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的通知》，對(duì)2003年12月1日以前，市發(fā)改委、建委已經(jīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房按建筑面積確定基準(zhǔn)價(jià)格，但在2003年12月1日以后取得預(yù)售許可證的，必須按建筑面積和套內(nèi)建筑面積兩種方式同時(shí)計(jì)價(jià)，并按總價(jià)款較低的方式結(jié)算，以保障購(gòu)房人的利益不受損害。

　　改變目前對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房按建筑面積確定基準(zhǔn)價(jià)格的做法，直接按套內(nèi)建筑面積確定基準(zhǔn)價(jià)格，就能使經(jīng)濟(jì)適用住房做到只按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，不搞雙重計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，避免產(chǎn)生糾紛。

　　■文/本報(bào)記者　劉新雷

　　■胡曉菲

　　■漫畫(huà)/李鉞

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最?lèi)?ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！