房地產(chǎn)市場(chǎng)紅紅火火，可購房應(yīng)該按照什么來計(jì)價(jià)卻一直是個(gè)“搞不清楚”的問題。

該按照建筑面積還是套內(nèi)面積？全國各地有不同的做法。不過，在近幾年預(yù)售商品房的糾紛中，面積縮水投訴呈直線上升趨勢(shì)，根本的原因則在于消費(fèi)者對(duì)房屋建筑面積的測(cè)算方法不了解，造成開發(fā)商的弄虛作假現(xiàn)象。

盡管兩種計(jì)價(jià)方式都并非完全，而是各有利弊，但專業(yè)人士的普遍看法是，按建筑面積賣房更容易誘發(fā)開發(fā)商的暴利和欺詐，按套內(nèi)面積賣房相對(duì)而言則對(duì)消費(fèi)者更有利。

我們刊發(fā)這些文章，并不在于讓上海的房產(chǎn)商一定要實(shí)行“套面”計(jì)價(jià)法，而是希望任何一種計(jì)價(jià)方式都應(yīng)該透明和公平，別因?yàn)橄M(fèi)者的“無知”而惡意欺騙，別因?yàn)樘幱谫u方地位就肆意蒙蔽，而處于弱勢(shì)地位的消費(fèi)者也應(yīng)為購房做更多的“功課”。

年初一去親戚家拜年了嗎？拜年的時(shí)候購了水果籃嗎？水果籃打開后是不是發(fā)現(xiàn)底層鋪滿了爛橘子而總分量卻分毫不差？

如果以上這三個(gè)問題，你的答案都是“對(duì)”，那么恭喜你，你肯定能體會(huì)我們這組文章的良苦用心。

上海的郭女士年前來本刊編輯部反映，她在浦東購了一套房子，單價(jià)7000元左右，預(yù)售合同上寫的“總建筑面積”為163平方米，而“套內(nèi)面積”為127平方米。算算也有77%以上，在高層房里算很不錯(cuò)了。

拿房的時(shí)候到了，郭女士卻傻了眼。套內(nèi)面積實(shí)測(cè)為125平方米，而總建筑面積卻猛增到165.5平方米，按照合同約定，房子面積誤差在3%以內(nèi)的，房款要多退少補(bǔ)，于是，郭女士多付了17500元的房款給房產(chǎn)商，可是自己家里的面積還少了2個(gè)平方米，一下子跌到75%多！這還只是重?fù)p失，此后她去辦理契稅等手續(xù)時(shí)，都將損失更多的。心驚膽戰(zhàn)的郭女士更聯(lián)想到，會(huì)不會(huì)這膨脹出來的面積根本就不存在，是開發(fā)商“搞定”的結(jié)果。可是，“公攤面積”項(xiàng)目有幾十個(gè)，自己壓根兒不可能去拿尺量，要請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)來量，收費(fèi)高且不說，更要有開發(fā)商提供圖紙數(shù)據(jù)才行，簡直是不可能！

業(yè)內(nèi)人士指出，象郭女士這樣的困境，在如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)上比比皆是。而這種近乎“騙術(shù)”的核心原理乃是利用“總建筑面積”、“套內(nèi)面積”和“公攤面積”之間的關(guān)系進(jìn)行欺詐。

因?yàn)槿缃竦念A(yù)售合同都是按照“總建筑面積”計(jì)價(jià)，所以一些開發(fā)商會(huì)想辦法讓交房時(shí)的“公攤面積”增加，而增加的部分自然會(huì)進(jìn)入“總建筑面積”從而讓房款增加，但消費(fèi)者卻無法從中獲得收益，只有多花錢。隨后，對(duì)增加出來的“公攤面積”，部分不良開發(fā)商又有兩種處理手段，一是這些面積根本是子虛烏有，杜撰來騙人的；另一種更陰險(xiǎn)的辦法是，開發(fā)商的確多造了一些建筑物，可是這些建筑物花了購房者的錢卻沒有被大家使用，依然被開發(fā)商占用、出租獲得收益。

這位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果按照“套內(nèi)面積”簽訂預(yù)售合同，就會(huì)限度地遏止這種手段，因?yàn)橛?jì)價(jià)單位是套內(nèi)面積，如果開發(fā)商胡亂增加面積，自己反受其害，更重要的是，消費(fèi)者只要關(guān)上門自己拿尺量量就會(huì)明白自己得到的面積究竟有多少。

“套面”售房北京受追捧

從2003年12月1日開始，北京的房屋購賣形式發(fā)生了根本變化，根據(jù)《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》（以下簡稱《辦法》）規(guī)定，12月1日以后新取得商品房預(yù)售許可證并初始預(yù)售的住宅項(xiàng)目，必須按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，按套內(nèi)建筑面積結(jié)算房價(jià)款。按照《辦法》的實(shí)施細(xì)則規(guī)定，不按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，北京市或區(qū)、縣國土房管局將不得進(jìn)行預(yù)售登記。也就是說，新住宅項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)商必須按套內(nèi)面積售房，否則就是不合法項(xiàng)目。

在實(shí)施細(xì)則中頭次提到，經(jīng)濟(jì)適用住房、普通住宅、公寓及其他高端住宅等居住類房屋的預(yù)售，都應(yīng)當(dāng)以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)和結(jié)算房價(jià)款。但是，獨(dú)立的別墅和整棟樓房預(yù)售，計(jì)價(jià)方式由當(dāng)事人自行約定。

新實(shí)施細(xì)則還規(guī)定，2003年12月1日之前已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證的住宅項(xiàng)目，還沒有公示面積測(cè)繪報(bào)告書和分?jǐn)偳闆r的，從12月1日起應(yīng)當(dāng)予以公示，內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與預(yù)售的商品房預(yù)測(cè)和分?jǐn)偳闆r一致。

據(jù)了解，《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》于2003年8月26日由市人民政府第13次常務(wù)會(huì)議通過，9月2日市政府令第135號(hào)予以公布，自2003年12月1日起施行。此前，廣東、重慶、深圳、海南和杭州等省市已相繼出臺(tái)和實(shí)施了以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)的相關(guān)規(guī)定。

所謂“套內(nèi)建筑面積”，包括套內(nèi)房屋的使用面積———俗稱“地毯面積”、套內(nèi)墻體面積和陽臺(tái)建筑面積三部分?！掇k法》明確規(guī)定，可以分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e隨套內(nèi)建筑面積權(quán)利份額一并轉(zhuǎn)讓；竣工后套內(nèi)實(shí)測(cè)面積與預(yù)測(cè)面積發(fā)生誤差時(shí)，按合同約定的方式處理；合同未約定或者約定不明的，當(dāng)面積誤差比完全值超過3％的，購房人有權(quán)退房。

北京市國土資源和房屋管理局市場(chǎng)一處的陳同順處長對(duì)本刊記者表示，出臺(tái)這項(xiàng)規(guī)定主要是因?yàn)榻鼛啄觐A(yù)售商品房面積縮水投訴呈直線上升趨勢(shì)。據(jù)中消協(xié)統(tǒng)計(jì)，在北京針對(duì)銷售面積問題的投訴，僅次于工程質(zhì)量問題，近三年這方面的投訴分別以13%、25%、33%的速度增加。由于消費(fèi)者對(duì)房屋建筑面積的測(cè)算方法不了解，造成開發(fā)商在銷售商品房過程中出現(xiàn)弄虛作假現(xiàn)象，相關(guān)部門核查起來難度大。

陳處長表示，按套內(nèi)面積出售的規(guī)定，是在“多數(shù)專家和開發(fā)商反對(duì)，幾乎全部消費(fèi)者贊成的情況下制定和頒布的”。

他認(rèn)為，房屋建筑面積的計(jì)量是專業(yè)性比較強(qiáng)的工作，需要專業(yè)機(jī)構(gòu)才能測(cè)量，所以購房者若想對(duì)房屋的建筑面積進(jìn)行測(cè)量必須出資聘請(qǐng)測(cè)量單位。而套內(nèi)建筑面積自己就能測(cè)量出來，既有助于避免開發(fā)商多算公攤面積來增加利潤等作弊行為，又能有效減少目前關(guān)于“住房面積縮水”、“分?jǐn)偯娣e不合理”的糾紛。對(duì)規(guī)范的開發(fā)商來說，則創(chuàng)造了平等的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，有利于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展?！　　　　?