商品房的利潤(rùn)空間

　　有多年房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的某開(kāi)發(fā)公司總經(jīng)理告訴筆者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)有很多不可預(yù)知的因素，包括政策因素、土地因素、成本因素、市場(chǎng)因素等，如果前期沒(méi)有充分估計(jì)，就有可能增加3％－5％的成本，利潤(rùn)如果低于8％就可能賠錢(qián)。一個(gè)規(guī)范的開(kāi)發(fā)商，利潤(rùn)空間也就在3％至20％之間，如果運(yùn)作得好，能達(dá)到15％或更高一些。據(jù)筆者了解，各開(kāi)發(fā)商對(duì)自己項(xiàng)目的利潤(rùn)情況均諱莫如深，幾乎每位被采訪對(duì)象都打起了誑語(yǔ)∶“不可說(shuō)，不可說(shuō)?！?p>

　　五次砍價(jià)機(jī)會(huì)

　　房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“誑語(yǔ)”是有道理的，3％至20％的利潤(rùn)空間為消費(fèi)者砍價(jià)提供了豐富的想象力。一位業(yè)內(nèi) 人士告訴我們，對(duì)于消費(fèi)者而言，他們有5次砍價(jià)機(jī)會(huì)。一是期房開(kāi)盤(pán)之初，為了吸引購(gòu)房者，開(kāi)發(fā)商往往有一些優(yōu)惠，但是這種優(yōu)惠是和期房的升值預(yù)期掛鉤的。由于從期房到現(xiàn)房，房?jī)r(jià)漲幅一般在10％左右，所以優(yōu)惠幅度一般被控制在10％以內(nèi)；二是在購(gòu)房人一次性付款時(shí)，此時(shí)的折扣空間一般高于存款利率而低于貸款利率；三是團(tuán)體購(gòu)房時(shí)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商不僅節(jié)約了宣傳和代理費(fèi)，也不用操心樓層、朝向的調(diào)配，當(dāng)然會(huì)讓利銷售；四是購(gòu)尾房可以得到優(yōu)惠。一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商為了盡快收回資金或?yàn)橄乱粯潜P(pán)做宣傳，會(huì)將尾房打折出售，有的尾房甚至可以拿到8折的優(yōu)惠；五是已經(jīng)購(gòu)了房的業(yè)主，您再帶一個(gè)客戶來(lái)購(gòu)房子，一些開(kāi)發(fā)商也會(huì)提供一些優(yōu)惠措施作為回報(bào)，至于優(yōu)惠的具體形式則視情況而定，比如轉(zhuǎn)變成物業(yè)管理費(fèi)或者通過(guò)其他形式體現(xiàn)出來(lái)。

　　不要一味追求砍價(jià)

　　但是，正如人們常說(shuō)的那樣，“天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐”，如果消費(fèi)者一味追求砍價(jià)，價(jià)是砍下來(lái)了，恐怕是得不償失。某樓盤(pán)的銷售部經(jīng)理張小姐對(duì)購(gòu)房如何拿到折扣深有體會(huì)：“如果樓盤(pán)砍價(jià)空間很大，就意味著它有一些不規(guī)范的隱患存在?！睆埿〗愕脑掚m有以偏概全之嫌，但她道出了行業(yè)內(nèi)的公開(kāi)秘密：暗箱操作的機(jī)會(huì)很多。對(duì)于一個(gè)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，從拿地、立項(xiàng)，到較后的開(kāi)工、銷售，有一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問(wèn)題，其整體利潤(rùn)肯定會(huì)受到影響。因此，既然開(kāi)發(fā)商費(fèi)盡了周折才能完成一個(gè)項(xiàng)目，如果沒(méi)有特殊原因，他們是不會(huì)愿意廉價(jià)賣(mài)房的。來(lái)自省市消協(xié)的統(tǒng)計(jì)分析顯示，在受理的商品房質(zhì)量投訴中，近60％的案件與業(yè)主片面追求折扣有關(guān)。由于一味地追求低價(jià)，開(kāi)發(fā)商為了自己的利潤(rùn)，只好在房屋質(zhì)量和售后服務(wù)上做文章。

　　如何吃“折扣”

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，正在熱銷的樓盤(pán)一般不會(huì)打折。但只要購(gòu)房者下足工夫，還是能拿到折扣的。某樓盤(pán)銷售部經(jīng)理透露，這個(gè)工夫來(lái)自兩個(gè)方面：頭先，購(gòu)房前一定要多了解這個(gè)項(xiàng)目及它周邊項(xiàng)目的情況，包括價(jià)位、性能，做到有自己的心理價(jià)位和心理預(yù)期；其次，要盡可能取得手“優(yōu)惠情報(bào)”。一個(gè)樓盤(pán)如果出現(xiàn)了大的優(yōu)惠，一般情況下只有兩種可能，要么開(kāi)發(fā)商急需一大筆資金，這時(shí)會(huì)有好的促銷政策；要么是清盤(pán)，處理尾房。而這些信息，一般購(gòu)房人不可能直接了解到。因此，如果你對(duì)某個(gè)樓盤(pán)情有獨(dú)鐘，不妨多花些工夫了解一下“內(nèi)部情報(bào)”。

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