記者從江蘇省消協(xié)了解到，2004年房屋及裝修建材方面的投訴占了各類(lèi)投訴總量的7.63%%，比上年上升了5.43%%，而來(lái)自南京市消協(xié)的統(tǒng)計(jì)則顯示房產(chǎn)類(lèi)投訴上升速度非?？欤仍黾恿?0%%。房產(chǎn)類(lèi)糾紛涉及數(shù)額比較大，老百姓關(guān)注度非常高。但是，由于糾紛涉及多方利益，配套法規(guī)又不是很完善，因此調(diào)解起來(lái)相對(duì)困難，購(gòu)房者常常不知道該如何維權(quán)。在3·15消費(fèi)者權(quán)益日即將來(lái)臨之際，記者選取了部分房產(chǎn)投訴熱點(diǎn)問(wèn)題，邀請(qǐng)江蘇蘇源律師事務(wù)所的朱曉飛律師等有關(guān)專(zhuān)家為購(gòu)房者尋找“維權(quán)之道”。

熱點(diǎn)一：購(gòu)房定金“打水漂”

案例：少則數(shù)千、多則3 5萬(wàn)元的定金打了“水漂”，很多有購(gòu)房經(jīng)歷者都有過(guò)這樣的“心頭之痛”。南京購(gòu)房者張先生去年在江寧看了一處門(mén)面房，當(dāng)時(shí)聽(tīng)了銷(xiāo)售人員天花亂墜的描述，當(dāng)下便付了2萬(wàn)元定金，簽了認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)。但是事后他通過(guò)熟人到規(guī)劃部門(mén)一打聽(tīng)，銷(xiāo)售人員所說(shuō)的周邊配套情況與事實(shí)不符，因此決定終止購(gòu)購(gòu)。開(kāi)發(fā)商以認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)中條款為依據(jù)，堅(jiān)決不肯退還其定金。

專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)：根據(jù)司法解釋?zhuān)绻琴?gòu)房人一方不愿意簽合同，開(kāi)發(fā)商可以沒(méi)收定金。但朱曉飛律師指出，如果購(gòu)房者碰到張先生這種情況，可以先不表露退房的意愿，而是繼續(xù)去簽合同，但是在簽合同的過(guò)程中可以提出書(shū)面的修改意見(jiàn)，比如要求將銷(xiāo)售人員描繪的周邊配套規(guī)劃內(nèi)容作為合同附件寫(xiě)進(jìn)合同。如果雙方因此爭(zhēng)執(zhí)不下，導(dǎo)致合同簽不下來(lái)，那么定金退還就有希望了。因?yàn)檩^高人民法院的司法解釋中有一條，“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房購(gòu)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還購(gòu)受人”。但是這種做法較好在律師的指導(dǎo)下進(jìn)行，以便積累足夠的證據(jù)。

熱點(diǎn)二：“貨不對(duì)板”愁煞人

案例：邵先生購(gòu)購(gòu)了南京寧南板塊某樓盤(pán)的一套景觀房。從樓書(shū)上看，這套房的旁邊就是小區(qū)中庭，綠化非常漂亮，邵先生為此每平方米多掏了1000元左右。等到2004年年底快交房時(shí)，邵先生突然發(fā)現(xiàn)中庭上竟然建起了一個(gè)規(guī)劃中沒(méi)有的物管監(jiān)控，實(shí)在是大煞風(fēng)景。而原來(lái)小區(qū)內(nèi)規(guī)劃了一條路直通規(guī)劃中的玉蘭路，業(yè)主沿著這條路到附近的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)非常近，但是現(xiàn)在這條路已經(jīng)“不翼而飛”了。

專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)：由于開(kāi)發(fā)商的虛假宣傳而引起的房產(chǎn)糾紛現(xiàn)在為數(shù)不少。精美的樓書(shū)再加上銷(xiāo)售人員的巧舌如簧，不由得你不動(dòng)心。等到房子快交付了，購(gòu)房者才發(fā)現(xiàn)上了當(dāng)，這時(shí)候要求退房吧，房?jī)r(jià)已經(jīng)漲了，不退房吧，總覺(jué)得心里憋得慌。朱律師指出，從訴訟結(jié)果來(lái)看，因?yàn)樘摷傩麄鞫鸬姆慨a(chǎn)糾紛，很少較后是由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任的，這主要是因?yàn)殡p方的信息不對(duì)稱，而且消費(fèi)者對(duì)法律了解的程度不夠，不知道怎樣保護(hù)自己。建議購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)有預(yù)防意識(shí)，要求將廣告宣傳內(nèi)容及銷(xiāo)售人員的口頭承諾寫(xiě)進(jìn)合同，并明確開(kāi)發(fā)商的違約賠償責(zé)任。如果開(kāi)發(fā)商不愿意簽，那購(gòu)房者就要好好考察一下開(kāi)發(fā)商的資信度，盡量選擇品牌開(kāi)發(fā)商。

熱點(diǎn)三：“偷梁換柱”中圈套

案例：大豐市大中鎮(zhèn)河口村宋某想購(gòu)購(gòu)該市一小區(qū)的14號(hào)樓204室，看房時(shí)房產(chǎn)公司的銷(xiāo)售人員稱沒(méi)帶204的鑰匙，讓他看看隔壁一套，聲稱這兩套一模一樣。宋某看后很滿意，交了15萬(wàn)元的房款。直到他拿到鑰匙后，這才驚訝地發(fā)現(xiàn)，204室雖然與看過(guò)的房型相同，但客廳、廚房、地面都有長(zhǎng)短不一的裂縫，而房產(chǎn)公司只同意維修。經(jīng)過(guò)該市消協(xié)多次調(diào)解，較終房產(chǎn)公司退回15萬(wàn)元房款并承擔(dān)銀行利息。

專(zhuān)家評(píng)點(diǎn)：這種情況應(yīng)該說(shuō)并不多見(jiàn)。宋某主要是過(guò)于相信銷(xiāo)售人員，以致落入了“圈套”。專(zhuān)家建議，購(gòu)房者在付款前應(yīng)當(dāng)實(shí)地多走幾趟，深入了解所購(gòu)房產(chǎn)的具體情況，并仔細(xì)考察樓盤(pán)周邊的交通、配套設(shè)施等，不要輕信銷(xiāo)售人員的描述和承諾。在簽訂合同時(shí)也應(yīng)盡可能詳細(xì)，明確出現(xiàn)問(wèn)題之后開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

熱點(diǎn)四：房?jī)r(jià)上漲毀契約

案例2002年9月，南京河西一樓盤(pán)尚未開(kāi)工，開(kāi)發(fā)公司就和60位業(yè)主簽訂了該樓盤(pán)4－01幢的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)。2004年4月初，該樓盤(pán)4－01幢、02幢、03幢同期封頂。同月14日，3幢房屋的預(yù)售許可證下發(fā)。但開(kāi)發(fā)公司以“房?jī)r(jià)上漲”為由，拒絕與已簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的01幢業(yè)主簽正式的《商品房購(gòu)賣(mài)契約》，并做好了賠償定金的準(zhǔn)備。與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)公司還給樓盤(pán)換了個(gè)名稱，重新公開(kāi)銷(xiāo)售。

專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)樓盤(pán)在未拿到銷(xiāo)售許可證之前是不允許認(rèn)購(gòu)的，但事實(shí)上還是有部分樓盤(pán)采取發(fā)售VIP卡甚至直接收取定金的方式進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，圈定客戶。由于近年來(lái)江蘇各地房?jī)r(jià)的上漲幅度總體較快，往往等到開(kāi)發(fā)商拿到銷(xiāo)售許可證時(shí)，房?jī)r(jià)已經(jīng)漲了一大截，因此一些缺乏誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)商不惜毀約以牟取更大利潤(rùn)。購(gòu)房者要避免此類(lèi)情況發(fā)生，較好在確定樓盤(pán)已取得銷(xiāo)售許可證的基礎(chǔ)上再交納定金；其次，在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議之后，購(gòu)房者應(yīng)盡快簽訂正式合同，并及時(shí)到房產(chǎn)部門(mén)辦理鑒證手續(xù)；此外，如果消費(fèi)者一定要購(gòu)購(gòu)該房產(chǎn)的話，也可以考慮適當(dāng)增加定金數(shù)額，這樣開(kāi)發(fā)商雙倍返還定金的毀約成本就比較高，購(gòu)房者的損失會(huì)小一點(diǎn)。

熱點(diǎn)五：質(zhì)量問(wèn)題不勝煩

案例：2004年6月3日，無(wú)錫錢(qián)某購(gòu)購(gòu)了該市錫山區(qū)的一處商品房，在裝修時(shí)發(fā)現(xiàn)室內(nèi)地面有空鼓現(xiàn)象，即粉飾層與混凝土層有脫殼現(xiàn)象，大小共30余處。房產(chǎn)公司認(rèn)為商品房結(jié)構(gòu)無(wú)問(wèn)題，只要將地面空鼓地方修補(bǔ)即可，不愿意賠償。后經(jīng)過(guò)消協(xié)調(diào)解，施工單位一次性補(bǔ)償錢(qián)某3000元。

專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)：現(xiàn)在商品房結(jié)構(gòu)方面的質(zhì)量問(wèn)題比較少見(jiàn)了，常見(jiàn)的是一些漏水之類(lèi)的質(zhì)量通病、墻體裂縫等等，盡管不至于產(chǎn)生嚴(yán)重后果，但是卻讓購(gòu)房者煩惱不已。根據(jù)較高人民法院的司法解釋?zhuān)驗(yàn)榉课葜黧w結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格而不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，以及因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的，購(gòu)房者可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失，但事先必須做鑒定。至于其他質(zhì)量問(wèn)題，如在保修期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；如果開(kāi)發(fā)商拒絕修復(fù)或在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，購(gòu)房者可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

熱點(diǎn)六：逾期交房“沒(méi)商量”

案例：宿遷市宿豫區(qū)趙某等160戶消費(fèi)者于2003年6月前后向某開(kāi)發(fā)公司購(gòu)購(gòu)了商品房，合同約定于當(dāng)年9月18日交房，但開(kāi)發(fā)商拖到2003年11月才開(kāi)始陸續(xù)交房，有的甚至拖到2004年1月才交付。根據(jù)原合同約定，逾期交付要按房款的萬(wàn)分之五至萬(wàn)分之十賠償違約金。但是當(dāng)消費(fèi)者按合同約定提出賠償要求時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻以建房時(shí)雨天多、停電等理由予以拒絕。后經(jīng)消協(xié)調(diào)解，開(kāi)發(fā)商較后同意賠償趙某等共計(jì)16萬(wàn)元。

專(zhuān)家評(píng)點(diǎn)：如果開(kāi)發(fā)商不是因?yàn)榈卣?、水?zāi)等法律規(guī)定的不可抗力原因而逾期交房的話，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照合同約定向購(gòu)房者支付相應(yīng)的違約金，如拒絕支付，購(gòu)房者可上訴至法院。出現(xiàn)逾期交房情況后，購(gòu)房者如果想解除合同，可以向開(kāi)發(fā)商發(fā)催告函，如果開(kāi)發(fā)商在催告后三個(gè)月（這個(gè)期限可以另行約定）內(nèi)仍然沒(méi)有交房的話，購(gòu)房者就有權(quán)解除合同。需要提醒的是，催告之后，如約定天數(shù)到期開(kāi)發(fā)商仍未交房，那么此后一年內(nèi)購(gòu)房者都有權(quán)解除合同，超過(guò)一年就不能再解除了。

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