無獨有偶，３月１９日，北方地產(chǎn)頭次舉辦了“快艇ＶＳ航母”研討會，開發(fā)商、代理行和專家學者展開了一次關(guān)于“快艇”對決“航母”的地產(chǎn)對話，并深入探討了如何促進現(xiàn)代人居與和諧社會的發(fā)展。

“快艇”和“航母”分別指當前市場上受到人們關(guān)注的兩種開發(fā)現(xiàn)象：快艇是小盤，航母是大盤開發(fā)項目，即所謂的造城運動。支持大盤的有之，贊成小盤的有之，說大盤小盤“一個也不能少”的有之……

緣由１：交通擁堵

“選大盤并不適宜，開發(fā)的大盤會破壞環(huán)境、影響交通?！碧┯禺a(chǎn)總經(jīng)理閻少華說，現(xiàn)在看到大盤帶來的城市問題較明顯的就是交通擁堵。比如天通苑的交通就擁堵得厲害，道路拓寬了仍然會堵，因為在一條主干道邊上形成大盤，人口密度也很大，帶來了交通和人流的集中，大盤造成的交通擁堵是在城市規(guī)劃中難以避免的問題。

緣由２：破壞城市環(huán)境

閻少華還說，從城市環(huán)境的角度來看，由于大盤規(guī)模大，建設(shè)的時候要把城市邊上原有的樹，甚至長了上百年的樹砍掉，這樣會破壞城市的環(huán)境，使城市的生態(tài)環(huán)境惡化。國家住宅于居住環(huán)境工程技術(shù)研究教授開彥認為，對城市的發(fā)展而言，特別是完善和改造城市的環(huán)境，小盤比大盤更能發(fā)揮作用。

緣由３：缺乏人性化

對于使用者來講，大盤的劣勢更為明顯，尤其缺乏人性化。大盤的開發(fā)從策劃、設(shè)計周期來看，往往做不到小區(qū)區(qū)域的人性化設(shè)計。大盤通常是一個設(shè)計單位，或者是某一個主持人，大的思維形成的規(guī)劃模式簡單單一，設(shè)計師再有才能也很難彌補下來的缺陷。在談到大盤的弊端時，奧林匹克置業(yè)副總經(jīng)理陳順說，做大盤要處理的難題很大，大盤建設(shè)周期長，短則三四年，長的五六年，這種規(guī)劃體現(xiàn)不出與時俱進，包括新產(chǎn)品的體現(xiàn)。

緣由４：開發(fā)商由大盤轉(zhuǎn)向小盤

現(xiàn)在市場有一種現(xiàn)象，原來開發(fā)大盤的國企現(xiàn)在轉(zhuǎn)而開發(fā)小盤，從開發(fā)“航母”到現(xiàn)在開發(fā)“快艇”。比如由新疆建設(shè)兵團和北方工業(yè)組成的北方地產(chǎn)，是一家新的國企房地產(chǎn)公司，從較初開發(fā)大盤造城運動，轉(zhuǎn)變到現(xiàn)在開發(fā)小盤。北方地產(chǎn)的李健說，航母是社會使命，快艇也有社會責任。為了符合現(xiàn)代人居住生活的目的，要先做快艇、出精品，繼而打造出航母。

名流集團在武漢有５０００畝地，他們將一個大盤劃成幾個小盤，打碎了進行開發(fā)。該集團總經(jīng)理劉建生說，大盤里應(yīng)該有小的組團，不同的特色才能滿足不同的需求。這樣避免了一個設(shè)計師主導所有產(chǎn)品，還可避免產(chǎn)品過于雷同。

理由１：

創(chuàng)造生活方式

“大盤有自身的優(yōu)勢，可以營造一種生活，創(chuàng)造一種新的生活方式?！遍_彥說，由于開發(fā)大盤需要有造城的概念和技術(shù)，通過大規(guī)模的開發(fā)，可以把新的生活理念融會到地產(chǎn)項目中。作為大盤的地產(chǎn)，也承擔著更大的社會責任，對城市和社會作的貢獻也許更大一些。

理由２：

更顯社會責任

陳順說，大盤承擔的社會責任要多一些，比如大盤要有一些配套要求，包括學校、幼兒園、醫(yī)院、商業(yè)配套。大盤求好、求全，才能體現(xiàn)出大盤對社會的責任。而小盤受到一些建筑面積的制約，同時受規(guī)劃條件的限制，并不可能承擔更多的配套。

理由３：

大盤可做成精品

“大盤可以做成精品?！宾呜S集團副總陳寧說，做航母在規(guī)劃上可以做積極的調(diào)整，同時要有前瞻性，不要去單純追求利潤。

理由４：

二者無可比性

天鴻集團常務(wù)副總經(jīng)理田占雄說，快艇和航母是兩個不同層面的問題。北京需要精品小樓盤，也需要大盤。一些小的樓盤有很多地方?jīng)]法和大的樓盤相比，比如開發(fā)的思路、規(guī)劃、配套、周邊的環(huán)境、城市化改造等。

聲音１：

不以規(guī)模論英雄 要以品質(zhì)看好壞

張寒艷是成業(yè)行的代理商，每天面臨不同的購房人群，她說對消費者來說，購房較終還是滿足居住的生活需求。大盤和小盤表面上看是規(guī)?；牟町?，不應(yīng)該有品質(zhì)上的差異。購房人更應(yīng)該看中項目的品質(zhì)，看綜合品質(zhì)是否能完成生活的要求。從住宅的角度來說，就是是否能滿足實際生活上的功能要求，另外要看是否滿足精神品質(zhì)的需求。無論大盤，還是小盤，購房者要看其是否從精密規(guī)劃、精細管理等很多方面來提供舒適的居住環(huán)境。

開彥說，快艇對航母，大盤對小盤，好像是對立關(guān)系，其實從規(guī)劃學上講，大盤小盤沒有特別明顯的差別，對開發(fā)商來說，不管是大的開發(fā)項目還是小的開發(fā)項目，同樣都要求品牌、品質(zhì)，把自己的東西做好，才能有市場。

來自北京工業(yè)大學規(guī)劃系的韓林飛老師也認為，無論大盤還是小盤，重要的是要強調(diào)公共利益，達到平衡。

聲音２：

大和小并不重要 居住文化才重要

鴻基實業(yè)代表說，大盤、小盤其實并不重要，有經(jīng)濟實力的開發(fā)商可以做大盤，經(jīng)濟實力不足的開發(fā)商可以做小盤，關(guān)鍵是應(yīng)該做出品質(zhì)，做出文化。除了講究建筑的品質(zhì)，要看居住的品質(zhì)以外，更多的是講居住文化。

中國人民大學土地管理系主任葉劍平教授也表示，人的文化層次和追求的個性不同，但都需要居住帶來文化，大盤小盤，都應(yīng)該在居住文化方面有一些追求。

聲音３：

新區(qū)用航母，舊城開快艇

快艇和航母組合起來是聯(lián)合艦隊，聯(lián)合艦隊的力量才是作戰(zhàn)集群。五合國際陶滔說，一個城市的發(fā)展必須要有很多的大盤支撐起來，從城市的角度來說，目前我們需要有大盤的支持。但大盤應(yīng)該放到新區(qū)，而不適宜建在城里。城里更適合小盤的建設(shè)，因為小盤更易于融入城市。

聲音４：

共走精品化路線

順馳集團的李斌認為，快艇和航母，只是體量上的變化，規(guī)模上的區(qū)別。不管是大盤還是小盤都有生長的空間。開發(fā)商在開發(fā)土地時，應(yīng)該是實現(xiàn)這片土地價值的化。

如何來解決眾口難調(diào)的問題？鑫豐物業(yè)總經(jīng)理郭素炎說，大盤有大盤的優(yōu)勢，小盤有小盤的好處。不管大盤也好，小盤也好，做好做精才是較好的樓盤。所以，大盤要好，小盤要精。

大盤是由一棟一棟樓來組成的，小盤也不是單一的小盤，它們都是城市的組成部分。

就居住產(chǎn)品本身而言，大盤和小盤并不是矛盾體，應(yīng)該在戶型、朝向和內(nèi)在品質(zhì)上追求的方向一致，盡可能人性化，包括各個方面能夠追求好的品質(zhì)，對社會有責任，滿足人們追求好住宅的愿望。只要走精品化路線，無論是小盤，還是大盤，都值得選擇。本報記者 蔡義鴻 譚少容

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