對于有購房需求的消費者而言，購房時機的選擇非常重要。消費者在做出購房決定之前，一定要對其價格、投資風險、房屋選擇范圍三個方面作出綜合分析，看哪個階段的投資價值。大部分購房者在購房時主要關注的是物業(yè)的價格，而從一個物業(yè)的銷售價格來看，普遍情況呈拋物線態(tài)勢，但綜合來看又各有優(yōu)劣。然而怎樣才能把握好購房時機呢？這是消費者真正關心的話題。因此，本期購房投資講堂將就樓盤開盤期和尾盤期的投資價格、投資收益、投資風險以及房屋質(zhì)量等四個方面來一個開盤期ＶＳ尾盤期，通過較為客觀的分析和對比，幫助置業(yè)與投資的購房人士把握較適合自己的購房時機。

投資權重對比

開盤期小勝一籌

投資房產(chǎn)時，需要對價格、風險和選擇范圍三方面綜合考慮來分析投資的可行性，這三方面必然有一個孰輕孰重的問題。而每一方面的影響在投資房產(chǎn)中所占的比重就是我們通常所說的投資權重。既然是投資，價格因素肯定是較重要的，起碼要占到６０％的影響力；風險因素次之，占到２５％的權重；可選擇范圍的影響力則占到１５％。

在這里我們將一個樓盤的“成長”分為開盤期、階段期和尾盤期。舉一個直觀的例子：一套商品房，在開盤初期的價格為５２００元／平方米，保險率為６０％，可選擇率為６０％；階段中價格為６０００元／平方米，保險率為８０％，可選擇率為４０％；尾盤期價格為５４００元／平方米，保險率接近１００％，可選擇率為２０％。

頭先來看開盤期購房價格比，以尾盤期價格為標準，開盤期價格比＝尾盤期價格／開盤期價格，有了價格比就可以算出價格權重值，即價格權重值＝價格比×價格權重（６０％），通過計算后得出，開盤期價格權重值為０．６２３同理，可計算出開盤期的保險權重值為０．１５，可選擇比率權重值為０．０９，即投資綜合值為以上三者權重之和為０．８６３。同理，還可以算出其他購房時機的綜合投資值這個數(shù)值越大，購房越劃算。（詳見列表）

通過圖表可以看出，開盤期權重，為０．８６３，購房較劃算，但尾盤期權重值僅次之為０．８５７，階段期權重值較小。在投資權重方面的“較量”中，開盤期算是小勝一籌。

投資收益對比：

尾盤期收益時間較快

投資是必須考慮收益的，收支相比才可以準確體現(xiàn)投資的價值。目前對于消費者來說，投資房地產(chǎn)的獲益方式無外乎兩種，即靠出租和出售。而對于同一套房屋而言，無論在何時購購其房屋品質(zhì)不變，而其收益的不同主要體現(xiàn)在時間和收益預測上。

頭先，開盤期購房無論是出租或出售都要等到入住以后，才可獲益，收益不能馬上實現(xiàn)，如果采取貸款方式還要提前支付銀行貸款；而尾盤期則不同，支出和收益是同步的，可以立刻緩解購房貸款的壓力。其次，開盤期由于對項目太多的未知，無法對其收益情況進行正確評估和預測，而尾盤期則不同，房屋情況眼見為實，消費者可以對其未來收益做到了如指掌，更便于進行下一步投資計劃的制定和實施。

以一套商品房為例，建筑面積為９２平方米，開盤價格為５０００元／平方米，尾盤期價格為５３００元／平方米。下面來對比一下不同階段購房，消費者的支出情況：假設需要貸款，采用等額本息還款法，貸款１５年，銀行貸款８成。

比較時間段以購購１年后為標準，將其支出作對比：

若在開盤期購房，消費者在入住前至少要提前交納１年的銀行月供，即月還款額為３００８．４３元／月，１年的總還款額為３６１０１．１６元，也就是說消費者在從簽訂購房合同到入住的１年時間內(nèi)，算上頭付款業(yè)主至少要支付１２８１０１．１６元，而此時并無收益。

若在尾盤期購房，消費者在辦理完相應的貸款手續(xù)后，業(yè)主就可以將房屋進行出租獲益了。以出租的租金為２０００元／月為例，空置期１月，計算如下：房屋總價為５３００×９２＝４８７６００元，頭付款４８７６００×２０％＝９７５２０元，月還款額為３１８８．２８元，而此時房屋出租１年的收益為２２０００元。也就說消費者在購購尾盤期樓盤后１年內(nèi)，算上頭付款業(yè)主需支付１３５７７９．３６元，而此時一年的租金收益為２２０００元，即１年后相當于業(yè)主支出為１１３７７９．３６元。

不言而喻，通過上面得出的結論與上面觀點相吻合，即購開盤期的收益不能馬上實現(xiàn)，而購購尾盤期時支出和收益是可以同步進行的。假設以購購１年后的支出相比較，購尾盤期支出要少于開盤期時購購支出，尾盤期收益時間較快是顯而易見。

投資風險對比：

尾盤期風險較小

投資是有風險的。對于消費者來說，在投資過程中風險問題是一定要考慮的，因為風險性的高低直接影響到投資者未來能否達到預定的收益率。因此，在投資時機選擇上一定要仔細斟酌，詳細分析其風險的情況。那么商品房各階段的投資風險有什么不同，都有哪些風險呢？

開盤期：樓盤在開盤期，有很多不確定性因素。樓盤剛剛開始結構施工，將來的房子是否和開發(fā)商所說的或者廣告所宣傳的一樣、能否如期入住、面積有沒有縮水、工程質(zhì)量能保證嗎、天然氣到底什么時候通，這一連串的未知和疑問，都需要時間去證實，此時的投資風險。

保險系數(shù)☆☆

階段期：樓盤處于結構階段或竣工階段時，盡管對工程質(zhì)量情況已有所了解，交工時間也大概可以測算出，風險相對開盤期時要小很多，但此時物業(yè)管理的水平如何、社區(qū)到何時才能徹底完善、供暖、小區(qū)安全保衛(wèi)工作等問題，只有在入住后才可真正了解，因此還是具有一定的風險。

保險系數(shù)☆☆☆

尾盤期：樓盤處于尾盤期時，不論是房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、小區(qū)入住率、小區(qū)環(huán)境、安保情況都已一目了然，購房者對房屋可以有體驗式感受。因此，消費者購購尾盤可以說風險幾乎為零。

保險系數(shù)☆☆☆☆☆

房屋質(zhì)量對比：

尾盤期需仔細挑選

很多消費者的心里會有這樣一種想法，就是認為處于尾盤期的房屋是被別人挑剩下的，對其質(zhì)量存在更大的疑慮。其實，我們通過對尾盤期形成的原因分析就可知，尾盤期并不都是不好的房屋。如開發(fā)商前期將部分房屋留在日后作為出租房用，但后期因為種種原因決定再售，從而形成尾房；有的開發(fā)商采用“低開高走”的價格策略，項目剛動工時拿出小部分房子低價銷售，然后根據(jù)工程進度不斷提高價格，但是有的樓盤在開始階段沒有獲得市場認可，銷售后期就承受了很大的銷售壓力，從而形成尾房。而這類房屋的質(zhì)量跟開盤期的房屋相比質(zhì)量一樣，沒有區(qū)別。

但是，業(yè)內(nèi)人士建議消費者在購購尾盤期樓盤還須仔細分辨其尾盤期的形成原因。購尾房要認真區(qū)分尾房、爛尾房和一般空置房，購房者應該仔細、客觀判斷開發(fā)實力、項目價值、未來居住環(huán)境及狀況，從而可以有效避免購到“爛尾房”?？罩梅恐杏胁簧偈且蚍e壓、手續(xù)不全、歷史、拆遷周轉等原因造成的閑置，人們在購購時只要照例查驗開發(fā)商是否持有賣房所需的證件，是否真實有效，這樣能有效避免損失。

綜上所述，通過以上對比，我們可以看到不同的購房時機各有利弊，消費者在選擇時一定要結合自身情況，在對以上各因素進行綜合考慮對比后，選擇合適時機介入。

無論是期房還是現(xiàn)房，對購房者來說，只要在衡量了各方面的條件之后，它滿足了自己大部分需求就是好房子，畢竟“適合自己的才是較好的”。

　　　　　(作者：李海鵬 楊艷)