元素：周邊消費要具持續(xù)支撐力

　　商業(yè)項目周圍的消費力是決定的較關(guān)鍵因素。一些商業(yè)地產(chǎn)項目依托新建居住區(qū)的居民作為現(xiàn)成的消費人群，確實為商鋪投資奠定了回報基礎(chǔ)，也吸引了不少投資者的關(guān)注。但要保障后期回報，有關(guān)專家認(rèn)為，除了附近已有的社區(qū)居民外，周邊還應(yīng)具備一些具有支撐力、延續(xù)性的消費人群。例如，在步行可達(dá)的范圍內(nèi)建有產(chǎn)業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)、商務(wù)區(qū)或?qū)懽謽堑裙ぷ魅巳杭械捻椖?，商業(yè)項目可以依附這些項目開發(fā)更加豐富的經(jīng)營業(yè)態(tài)。

　　元素：商業(yè)內(nèi)容須有引人之處

　　以消費者熟知或習(xí)慣于購購的品牌開發(fā)旗艦店，是很多商業(yè)項目通用的方法，但品牌選擇、引入規(guī)模、分布格式等諸多因素對于整個商業(yè)地產(chǎn)項目都會起到不同程度的作用。例如，有些項目將對象定位于時尚的中高端消費人群，而引入的旗艦店卻包括商品平均價位為100元左右、以20歲以下消費人群為對象的中低檔品牌。那些依照中高端定位購購商鋪的投資者此時便會遇到經(jīng)營危機，因為商場里消費人群的定位與自己的經(jīng)營定位會存在先天的差異。因此，投資者在購購商鋪之前，應(yīng)當(dāng)頭先確定項目的旗艦品牌，和旗艦店擺位對于自己鋪位的影響范圍等，而不能以口頭承諾的定位作為投資參考。

　　第三元素：項目規(guī)模與消費人數(shù)匹配

　　在確定周邊消費人群具備一定消費能力，并且產(chǎn)品定位正確的基礎(chǔ)上，投資者還必須了解商業(yè)經(jīng)營面積與周邊消費群體數(shù)量是否相匹配。例如，一個經(jīng)營面積為2萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)項目，如果其坐落的居住區(qū)內(nèi)常住人口為2萬左右，那么平均每人1平方米的商業(yè)面積顯然不能帶給投資者足夠的回報。一般來說，人均商業(yè)面積在0.5平方米以內(nèi)就已經(jīng)能夠滿足正常的經(jīng)營和消費需求。

　　第四元素：布局應(yīng)能構(gòu)成人流交織

　　正確的品牌定位之外，商業(yè)布局能否將商場內(nèi)的人流有效交織，推動旗艦店之外的商鋪經(jīng)營，也是投資者必須在購購前明確的因素之一。例如，某新建商圈的一個大型購物商場，其引進(jìn)的幾個時尚服裝、鞋帽等主力消費品牌全部分布在臨街門店，并且內(nèi)堂處于半封閉狀態(tài)，雖然堂內(nèi)也有很多高端品牌，但很多消費者都只是在門店流連，進(jìn)入內(nèi)堂的人數(shù)還不足門店的1/4。還有一些項目，雖然旗艦店定位合理，但小商鋪與之距離較遠(yuǎn)，光顧人群相對較少，商鋪業(yè)主也無法實現(xiàn)盈利。因此，投資者在購購商鋪前還應(yīng)當(dāng)留意項目的旗艦店輻射范圍大小、內(nèi)外堂溝通性能、購物人群交織有效性等問題，以免開張后無法達(dá)到預(yù)期效果。

　　第五元素：過濾噱頭求實質(zhì)性回報

　　承諾回報是眼下商業(yè)地產(chǎn)項目中很流行的招商方式之一。業(yè)內(nèi)人士透露，有些項目承諾的回報方式看似誘人，其實并不合理，投資者應(yīng)當(dāng)更理性地分析招商噱頭，選擇真正實質(zhì)性的經(jīng)營回報。例如，某項目提出的“一次性回報”概念，必須在業(yè)主全額購購商鋪并繳納其他稅款等費用后，再按相應(yīng)的比例返還回報額。這種看似直觀又高回報的投資方法，其實不過是“羊毛出在羊身上”，也就是開發(fā)商在確保獲得盡量多的貸款之后，除去了稅費成本返還給投資者的部分利潤，購房者在此前交納的房款中已經(jīng)包含了這部分費用。

　　第六元素：定位專業(yè)水平?jīng)Q定收益

　　確保后期收益還要取決于項目經(jīng)營管理者的專業(yè)水平。要判斷管理團(tuán)隊是否專業(yè)，較直觀的方法便是觀察產(chǎn)品定位與區(qū)域消費特點是否吻合。例如，坐落于華苑居住區(qū)附近的商業(yè)項目如果選擇在高端商業(yè)區(qū)，那么與之大眾生活型的消費需求不夠貼近，不如定位于中檔品牌、小百貨等日常用品經(jīng)營商業(yè)項目。因此，有關(guān)專家建議投資者不要過分關(guān)注單一經(jīng)營利潤，更要尋找貼近消費圈的經(jīng)營項目，通過專業(yè)化的經(jīng)營管理定位，獲得更長久的經(jīng)營利益。

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