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合理選擇貸款,輕松應(yīng)對個稅

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 475 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
一度鬧得沸沸揚揚的強征二手房交易個人所得稅事件已塵埃落定。自8月1日開始,國內(nèi)居民在進行個人二手房轉(zhuǎn)讓時,所得收益須按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個稅,繳納額為轉(zhuǎn)讓收入的20%,同時在征收個稅時,納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證,經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后,允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及其他相關(guān)合理費用。

  這里所謂的合理費用是a指,納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。因為從政策表面來看,住房貸款利息屬于合理費用一類,是可以在稅前扣除的,利息支付費用越高也就意味著稅前扣除額越高,應(yīng)納個人所得稅也就越低,那么選擇一種節(jié)省利息的貸款方式,是否還可以幫助那些當(dāng)初貸款購房的賣房者節(jié)省費用,達到收益化呢?

  北京個人房貸服務(wù)機構(gòu)偉嘉安捷專業(yè)按揭顧問通過實際案例為大家進行分析:

  例如:張先生是一家私企的老板,月收入15000元以上。2年前以總價80萬的價格購購了一套70平米的一手商品房,頭付30萬,貸款50萬,貸款期限20年,以等額本息的還款方式支付?,F(xiàn)在,因房加隨行就勢一路飆升張先生想將此套住房以100萬的價格轉(zhuǎn)讓出去,在其他地方購一套價格低一些的房子,這樣就可以一次性付清全款。因購購此房實際所發(fā)生的裝修等其他費用大約5萬元,其中不含兩年來所支付的貸款利息。

  等額本息還款方式,張先生月均還款約3441.7元,兩年共還款約82600.8元,其中包含本金約29023.5元,利息約53577.2元。張先生還需還本金約470976.5元。假設(shè)張先生真的以100萬的價格轉(zhuǎn)讓出去,張先生應(yīng)納個人所得稅=(100萬-80萬-5萬-53577.2萬)×20%=19284.6元左右。

  但是,偉嘉安捷專業(yè)按揭顧問認為以張先生的實際收入情況,完全可以選擇等額本金的還款方式來節(jié)省利息。如果當(dāng)時選擇了等額本金的還款方式,那么張先生頭月還款金額約為4454.8元,2年共還款約103170元,其中包含本金約為49999.9元,利息約為53170元。還需還本金約450000元。應(yīng)納個人所得稅=(100萬-80萬-5萬-53170萬)×20%=19366元。

  將兩種方式進行比較不難看出,等額本金雖然比等額本息多支付個稅約81.4元,但是可以節(jié)省利息約407.2元,同時還多還本金20976.4??梢?,即使是在交納完個人所得稅后,張先生如果選擇了合理的貸款方式,那么仍然可以節(jié)省費用。

  在宏觀調(diào)控的大背景之下,各項抑制房產(chǎn)投機行為的政策紛紛出臺,央行兩年來連續(xù)三次加息,5月營業(yè)稅正式出臺,8月1日開始強征二手房交易個人所得稅。這一系列政策的出臺對于想要轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的人們來說,無疑會減少其較終的凈得收益。如果賣方想維持預(yù)期收益不變,那么就一定會將各項相關(guān)費順勢轉(zhuǎn)嫁到購購者身上,針對這一現(xiàn)象偉嘉安捷專業(yè)按揭顧問提醒各位通過貸款方式購房的消費者,選擇適合的貸款方式,這種問題同樣可以迎刃而解。

  還是以張先生的事件為例:如果張先生在賣房時,要求保證其凈得收入不得低于20萬那么,在征收個稅前房屋的售價約為110萬(含裝修等相關(guān)費用5萬元和兩年來所支付的利息約53170元),現(xiàn)有一名李女士想購購此房,李女士是一名大學(xué)老師月收入5000元左右,除正常收入以外每周固定有的客觀的家教、和培訓(xùn)收入。李女士可承擔(dān)頭付款40萬,還需貸款70萬。如果她以等額本息的還款方式,貸款期限為20年,那么20年共需還款約1179596.2元,其中包含利息479596.2元。

  在個稅出臺后,因為張先生要求保證凈得收入不低于20萬,所以他一定會將所需支付的個稅轉(zhuǎn)嫁給購方,提高總房價,假設(shè)張先生將房價提高到約112萬元(含裝修等相關(guān)費用5萬元、兩年來所支付的利息約53170元和應(yīng)納個人所得稅約19284.6元),如果李女士仍然采用原先的還款方式,那么無疑會增加費用支出,偉嘉安捷專業(yè)按揭顧問為她設(shè)計了新的貸款

  方案:因為以李女士的收入情況分析,她除了日常工資收入穩(wěn)定以外還有其他穩(wěn)定的收入來源,還款能力較強,可以選擇雙周供的還款方式來節(jié)省利息。李女士頭付40萬,還需貸款72萬,雙周供還款法每期需還款約2521.4元,20年共需還款約1137205.7元,其中包含利息約417205.7元。也就是說,征收個稅后,即使由李女士來負擔(dān)這部分費用,在選擇了雙周供還款方式后,還是可以幫李女士節(jié)省費用約42390.5元。

  通過以上兩個例子不難看出,無論是對于那些,想將通過貸款方式購購的房屋出售的賣房者,還是想通過貸款方式購購房屋的購房者來說,選擇合適的貸款方案,幫雙方節(jié)省的費用要遠高于繳納個稅所需支出的費用。讓購賣雙方以輕松的心情面對個稅,在“亂世”中笑看風(fēng)云變化。

  在目前宏觀調(diào)控的大背景之下,對于那些已經(jīng)或是想要通過貸款方式購購房屋的人們尤其是那些來說,較關(guān)心的問題就是這一新政的出臺對于借款者而言,在實際費用支付方面究竟有怎樣的影響?提高到則尤其是對那些想要只要設(shè)計合理的貸款方案上述問題便能迎刃而解

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