卦 銀行就是風向標

　　近一年，媒介經常在爭論房地產市場是否存在“泡沫”？房價是高是低？有不少朋友問我如何看，我告訴他們這個問題留著經濟學家們去討論好了，作為購房自住或房屋購賣的小投資者大可不必管什么收入房價比是1：6，還是1：15，也沒有必要管空置率是應算新房的，還是應算二手房市場的。作為普通購房人看市場的方法其實很簡單，那就是看銀行對購房貸款的態(tài)度，銀行手松，說明市場看好，銀行手緊，說明市場風險加大。銀行的態(tài)度比政府官員和專家說出的話更真實、更可靠，可信度較高。

　　卦 參考平均價

　　我們經常聽一些人講平均價格下跌，是因為某類房子增多，并不說明房屋價格真的降了，持這種觀點的人只說對了問題的表面，卻忽略了平均價格反映的真正內含，某類房子增多代表著市場的需求，更反映著政府政策導向，便宜房子增多，頭當其沖的一定是高價房的房價。

　　第三卦 不要和市場作對

　　如果在其它方面有投資的朋友一定會說我這話是老生常談，其實房地產投資和其它投資一樣，一定不要忽略人們的羊群心理，如果誰認為自己能摸到市場的價格底線，不如去購彩票。如果不是為了急住，當房價一路下跌時還是持幣觀望一下好，寧愿市場開始走高購不到較低價，也不要有抄底心理。

　　第四卦 投資與投機

　　賭博叫投機，炒股叫投資，投資和投機，一字之差，有著不同解釋，專家們經常告誡人們投資要有平常心，話說得雖然沒錯，但如果不是給別人打工，用老板錢投資，做起來太難了，能做到六根清靜的人恐怕早就當和尚去了。

　　要在房地產市場上賺錢，同其它市場一樣，有時也要善于投機，要會鉆空子。如果一個您相信能把樓蓋完的房地產商搞“內部認購”，因為手續(xù)還沒辦完，所以便宜，您愿不愿嘗試一下呢？當年某寫字樓不僅造就了目前京城幾個有名氣的房地產商，出手快的購房者也跟著賺了一筆，該項目被地產圈稱作京城房地產的黃浦軍校，但其實卻是一個無證銷售的先例。一個房子有預售許可證，土地使用證沒有辦下來，您敢不敢購呢？當年購亞北別墅區(qū)的和購玫瑰園的，誰合適呢？

　　購房地產的都知道要交通便利，但交通便利的樓盤一般都會比不便利的貴一些，所以要學會購預期，比如知道哪有一條方便的路要建或哪里會與**站相鄰，不是等它建好了再購，而較好是在它動工之前購。兩廣路開發(fā)前后兩遍物業(yè)價格的變化就是一個佐證。

　　我一直反對商住兩用，但不能不承認，購購住房開公司的人可以得到眼前實實在在的經濟利益，在將來到來之前能把投資收回，就不一定考慮將來。

　　第五卦 從新聞報道中嗅出東西

　　目前，媒體的報道確實有不少水分，做軟廣告的絕非少數，購房人要學會收集材料，從這些報道中找出有用的提示。

　　比如，一篇報道說某發(fā)展商本來和記者說準備開盤賣6500元一平方米，因記者報道時寫成6000元一平方米，于是該發(fā)展商將錯就錯，開出了6000元一平方米的價格，對這個說法，我們就要想一下，發(fā)展商真的會“將錯就錯”嗎？會為一篇報道每平方米少收500元嗎？從報道中我們應感到這個地區(qū)一定供應量不小，發(fā)展商已比購房人先感到了競爭的壓力，不得不壓價搶戰(zhàn)先機。

　　去年年底開始不少媒體眼睛都瞄準了兩廣路，瞄準了所謂的CBD后花園，看報道的人就要注意分析一下為什么？一分析，發(fā)現這片房子相對集中，面積較大，它們的開盤價對今年北京整個樓價有著風向標的作用。

　　第六卦 撿較便宜的購

　　不同的商人，有不同的營銷手法，貴的房子并不一定就是好的房子，有些發(fā)展商希望薄利多銷，通過價格競爭占領市場，有的發(fā)展商則將價格定得較高，認為賣50%就能得到通過薄利多銷賣90%的效果，他們寧愿賣50%。因此，購房人選擇購房時，如果不是“不求較好，只求較貴”的話，購同一地區(qū)差不多質素中房價較低的房子，相對抗跌能力會更強一些。

　　第七卦 算算養(yǎng)房成本

　　“購房子就是購生活”的口號已宣傳了好多年，更有一些專家主張購小社區(qū)，認為小社區(qū)更可張顯個性，但我認為購房就是購房，社區(qū)越大，使用和維護成本越低。購了房子不等于您可以免費享用社區(qū)所有設施和服務，會所有，使用您要花錢，地下車庫有，使用您也要花錢，大堂越豪華、公共設施越多，您所需付出的看不見到費用越多，社區(qū)越小，一個樓門里的戶數越少，您要攤的電梯費用就越多，硬性不交管理費和目前物價局統一一個標準收物業(yè)管理費的狀況是不可能長久的。有專家說：中國養(yǎng)一套房70年的費用可以購購同樣一套房；還有專家說：在歐洲養(yǎng)一套房的費用是購一套房的五倍，這些數字準不準我沒有考證過，但養(yǎng)房的費用，購房時不能不考慮，小數怕長計。

　　第八卦 風水輪流轉

　　為死人找墳地都要看風水，何況為活著的人購房呢！有人說這是迷信，可有時偏偏就那么邪。我個人的拙見，看風水實際就是看環(huán)境，看人氣，物以類聚、人以群分，購房為出租賺錢的，購房前一定要看您購的房適合不適合您目標承租人群的期望值。

　　在香港，人們都喜歡購看海的房子，但風水師卻勸一些人不要購看海的房子，說這些人的氣鎮(zhèn)不住海龍王，會傷元氣，我的理解說購看海的房子會傷某些人的氣，是因為香港看海的房子貴，能力不夠的人購它會很辛苦。在內地實際也有購大房會傷氣的說法，實際說的是要量力而行，如果整天為還購房的貸款愁眉苦臉，怎么會有精力去工作、去賺錢呢？

　　因為人們的羊群心里，會使某個樓盤或某個地區(qū)越賣越貴，因為人氣越來越旺，順水行舟到一定程度就要小心自己別成了牽驢拔橛的人，風水輪流轉，永遠的旺是不可能的，如果會用發(fā)展的眼光看，今天風水不好的地方也許將來正是您發(fā)財的地方，用購股票的講法，叫購落后大市的股。

　　如果一定要我回答目前在北京購房自住的話，應購哪的房？我會說風水正沿著順時針往東南、再往南邊轉，今年東南區(qū)域會熱，購南邊則有可能“跑贏大市”，當然這完全是個人看法，大家看完一笑了之就好了，我不希望明天有人感謝我，更怕明天走在街上被人仍臭雞蛋。

　　以上我說了一些購房的“旁門左道”，購房的“正道”：比如看環(huán)境、看交通、看發(fā)展商的實力、根據自己的承受能力、如何看廣告等等，這方面的文章很多，我就不再重復了。

　　較后，我想和為自住購房的朋友講一句，滿足自己的需要就是較好的房子，世界上錢就那么多，有賺的就一定有賠的，購房前定好自己目標，多比多看，入住后則不比較、不計較，心理上的平衡比任何物質上的享受更重要，“糊涂”人在世界上活的較自在。（編輯：李華冰）

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