作者：在行商業(yè)咨詢有限公司頭席咨詢師姜新國

　　【專家說樓】

　　走出異地購鋪八卦陣

　　異地購鋪已經(jīng)是投資玩家中的常見之舉，但初到陌生地界常常找不著北。因此，投資者在投資商鋪的決策過程中，如果按照經(jīng)濟投資原理選擇商鋪，很容易陷入三大誤區(qū)。

　　誤區(qū)一：極端租金等于商鋪價值

　　異地投資者，在購購商鋪前考證所在區(qū)域的租金情況時，很容易被某一個旺鋪的高昂租金“一葉障目”。地區(qū)的極端商鋪租金并不能代表這個區(qū)域的商鋪整體價值。

　　“南京東路商鋪租金躋身世界20強”的消息令人興奮，但冷靜一想，商鋪租金是十分個性化的指標，它只能反映這個商鋪在某一時段里的價格，提示所在商業(yè)區(qū)域的行情，而并不是這個區(qū)域全部商鋪價格和價值的真實反映。

　　影響商鋪市場價值表現(xiàn)的有“位置差”、“樓層差”、“面積差”、“朝向差”、“業(yè)態(tài)差”、“環(huán)境差”等因素，任何一種差異都可能造成商鋪的價值差異，但是經(jīng)常有人以極端租金去推算或宣傳區(qū)域或街市租金，結(jié)果造成很大的誤差影響。

　　在商鋪市場上，每一個商鋪都有它自己的價值表現(xiàn)。在上海的繁華地段，經(jīng)營燒烤或熟食的七八平方米小店其一年租金要100多萬元，這樣算來，上海主要商業(yè)街的租金豈不是已經(jīng)趕超紐約“第五大街”、巴黎“香榭麗舍大街”了嗎？

　　誤區(qū)二：經(jīng)濟增長等于商鋪數(shù)量增長

　　近年來，在迅速發(fā)展的中小型城市里，一些商鋪尤其喜歡以當?shù)氐慕?jīng)濟增速旁證商鋪的投資價值。

　　事實上經(jīng)濟增長并不等同于消費增長,中國的消費增長一直低于收入增長.消費直接對商鋪的要求并不會很明顯地體現(xiàn)出來，經(jīng)濟增長也并不是商鋪增量的理由。

　　投資者要選擇業(yè)態(tài)定位精準的潛力商鋪，除了看當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展速度，還要深入研究區(qū)域產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展方向。

　　誤區(qū)三：消費增長等于商鋪數(shù)量增長

　　單純的區(qū)域消費增長數(shù)據(jù)并不能說明區(qū)域內(nèi)商鋪面對著龐大的購購力。

　　在人口沒有明顯增長的情況下，消費增長對商鋪的要求并不體現(xiàn)在數(shù)量上，而是體現(xiàn)在品種和質(zhì)量上。事實上，這個教訓(xùn)很常見，較直接的例證就是大賣場遍地開花，每間門店的盈利卻在下降。由此，業(yè)界專家預(yù)測這類業(yè)態(tài)今后承租力下降將導(dǎo)致物業(yè)價值下降。因此，消費增長而人口不增長的情況下，消費要求的是商業(yè)環(huán)境改善而非商鋪增加。

　　異地商鋪選擇學(xué)問多

　　選擇商鋪，特別是在異地選擇，某種程度上不是選擇房產(chǎn)，而是在人生地不熟的地方選擇一個與房產(chǎn)有關(guān)的商業(yè)經(jīng)營項目。所以，購商鋪的注意事項可謂千頭萬緒?！吧啼伒倪x擇沒有固定法則，一個項目從選址、規(guī)劃、建造、定位到招商是一整套學(xué)問?！弊稍儗＜医聡f。

　　《每日經(jīng)濟新聞》：同一條馬路上，為什么有的商鋪非常熱鬧，而有的商鋪卻門可羅雀？

　　姜新國：一個商鋪如果旺不起來，要做一分為二的研究———可能是房產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計上出現(xiàn)問題，也可能是招商業(yè)態(tài)上定位錯誤。

　　《每日經(jīng)濟新聞》：在異地購購商鋪，銷售人員常常會強調(diào)地區(qū)的人口數(shù)量逐年猛增。人流量大的地方是否就是商鋪的黃金？

　　姜新國：不是。這里面有一個人群結(jié)構(gòu)的問題，大量人口導(dǎo)入城市對商鋪而言是好事，但要分清楚導(dǎo)入的究竟是哪種結(jié)構(gòu)的人口，是外來務(wù)工人員，還是高科技人才，這對于承接商鋪營收的消費力判斷是相當重要的。

（每日經(jīng)濟新聞）

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