由于房地產(chǎn)市場(chǎng)受著各種政治因素和經(jīng)濟(jì)因素影響，因此同其它投資一樣，沒(méi)有任何人能保證購(gòu)

房投資穩(wěn)賺不賠。媒介幾乎天天都有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的文章，我希望盡可能從另外的角度進(jìn)行分析，

僅供讀者參考，同時(shí)提醒讀者任何投資相信自己較重要。

卦銀行就是風(fēng)向標(biāo)

近一年，媒介經(jīng)常在爭(zhēng)論房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在“泡沫”？房?jī)r(jià)是高是低？有不少朋友問(wèn)我如何看，

我告訴他們這個(gè)問(wèn)題留著經(jīng)濟(jì)學(xué)家們?nèi)ビ懻摵昧?，作為?gòu)房自住或房屋購(gòu)賣(mài)的小投資者大可不必管什

么收入房?jī)r(jià)比是1：6，還是1：15，也沒(méi)有必要管空置率是應(yīng)算新房的，還是應(yīng)算二手房市場(chǎng)的。作

為普通購(gòu)房人看市場(chǎng)的方法其實(shí)很簡(jiǎn)單，那就是看銀行對(duì)購(gòu)房貸款的態(tài)度，銀行手松，說(shuō)明市場(chǎng)看好，

銀行手緊，說(shuō)明市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大。銀行的態(tài)度比政府官員和專家說(shuō)出的話更真實(shí)、更可靠，可信度較高。

卦參考平均價(jià)

我們經(jīng)常聽(tīng)一些人講平均價(jià)格下跌，是因?yàn)槟愁惙孔樱ㄈ缃?jīng)濟(jì)適用房）增多，并不說(shuō)明房屋價(jià)格

真的降了，持這種觀點(diǎn)的人只說(shuō)對(duì)了問(wèn)題的表面，卻忽略了平均價(jià)格反映的真正內(nèi)含，某類房子增多

代表著市場(chǎng)的需求，更反映著政府政策導(dǎo)向，便宜房子增多，頭當(dāng)其沖受影響的一定是高價(jià)房的房?jī)r(jià)。

第三卦不要和市場(chǎng)作對(duì)

如果在其它方面有投資的朋友一定會(huì)說(shuō)我這話是老生常談，其實(shí)房地產(chǎn)投資和其它投資一樣，一

定不要忽略人們的“羊群心理”，如果誰(shuí)認(rèn)為自己能摸到市場(chǎng)的價(jià)格底線，不如去購(gòu)彩票。如果不是為

了急住，當(dāng)房?jī)r(jià)一路下跌時(shí)還是持幣觀望一下好，寧愿市場(chǎng)開(kāi)始走高購(gòu)不到較低價(jià)，也不要有抄底心

理。

第四卦投資與投機(jī)

賭博叫投機(jī)，炒股叫投資，投資和投機(jī)，一字之差，有著不同解釋，專家們經(jīng)常告誡人們投資要

有平常心，話說(shuō)得雖然沒(méi)錯(cuò)，但如果不是給別人打工，用老板錢(qián)投資，真正自己操盤(pán)投資做起來(lái)太難

了，能做到六根清靜的人恐怕早就當(dāng)和尚去了。

　 要在房地產(chǎn)市場(chǎng)上賺錢(qián)，同其它市場(chǎng)一樣，有時(shí)也要善于投機(jī)，要會(huì)鉆空子。如果一個(gè)您相信能

把樓蓋完的房地產(chǎn)商搞“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”，因?yàn)槭掷m(xù)還沒(méi)辦完，所以便宜，您愿不愿嘗試一下呢？當(dāng)年某寫(xiě)

字樓不僅造就了目前京城幾個(gè)有名氣的房地產(chǎn)商，出手快的購(gòu)房者也跟著賺了一筆，該項(xiàng)目被地產(chǎn)圈

稱作京城房地產(chǎn)的黃浦軍校，但其實(shí)卻是一個(gè)無(wú)證銷(xiāo)售的先例。一個(gè)房子有預(yù)售許可證，土地使用證

沒(méi)有辦下來(lái)，您敢不敢購(gòu)呢？當(dāng)年購(gòu)亞北別墅區(qū)的和購(gòu)玫瑰園的，誰(shuí)合適呢？

購(gòu)房的都知道要交通便利，但交通便利的樓盤(pán)一般都會(huì)比不便利的貴一些，所以要學(xué)會(huì)購(gòu)預(yù)期，

比如知道哪有一條方便的路要建或哪里會(huì)與**站相鄰，不是等它建好了再購(gòu)，而較好是在它動(dòng)工之

前購(gòu)。兩廣路開(kāi)發(fā)前后兩邊物業(yè)價(jià)格的變化就是一個(gè)佐證。

我一直反對(duì)商住兩用，但不能不承認(rèn)，購(gòu)購(gòu)住房開(kāi)公司的人可以得到眼前實(shí)實(shí)在在的經(jīng)濟(jì)利益，

在現(xiàn)在就能把投資收回并且獲利，就不一定要考慮將來(lái)會(huì)怎樣。

第五卦從新聞中嗅出東西

目前，媒體的報(bào)道確實(shí)有不少水分，做軟廣告的絕非少數(shù)，購(gòu)房人要學(xué)會(huì)收集材料，從這些報(bào)道

中找出有用的提示。

比如，一篇報(bào)道說(shuō)某發(fā)展商本來(lái)和記者說(shuō)準(zhǔn)備開(kāi)盤(pán)賣(mài)6500元一平方米，因記者報(bào)道時(shí)寫(xiě)成6000

元一平方米，于是該發(fā)展商將錯(cuò)就錯(cuò)，開(kāi)出了6000元一平方米的價(jià)格，對(duì)這個(gè)說(shuō)法，我們就要想一下，

發(fā)展商真的會(huì)“將錯(cuò)就錯(cuò)”嗎？會(huì)為一篇報(bào)道每平方米少收500元嗎？從報(bào)道中我們應(yīng)感到這個(gè)地區(qū)

一定供應(yīng)量不小，發(fā)展商已比購(gòu)房人先感到了競(jìng)爭(zhēng)的壓力，不得不壓價(jià)搶?xiě)?zhàn)先機(jī)。

去年年底開(kāi)始不少媒體眼睛都瞄準(zhǔn)了兩廣路，瞄準(zhǔn)了所謂的CBD后花園，看報(bào)道的人就要注意

分析一下為什么？一分析，發(fā)現(xiàn)這片房子相對(duì)集中，面積較大，它們的開(kāi)盤(pán)價(jià)對(duì)今年北京整個(gè)樓價(jià)有

著風(fēng)向標(biāo)的作用。

第六卦撿較便宜的購(gòu)

不同的商人，有不同的營(yíng)銷(xiāo)手法，貴的房子并不一定就是好的房子，有些發(fā)展商希望薄利多銷(xiāo)，

通過(guò)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)占領(lǐng)市場(chǎng)，有的發(fā)展商則將價(jià)格定得較高，認(rèn)為賣(mài)50％就能得到通過(guò)薄利多銷(xiāo)賣(mài)90％的

效果，他們寧愿賣(mài)50％。因此，購(gòu)房人選擇購(gòu)房時(shí)，如果不是“不求較好，只求較貴”的話，購(gòu)?fù)?p>地區(qū)差不多質(zhì)素中房?jī)r(jià)較低的房子，相對(duì)抗跌能力會(huì)更強(qiáng)一些。

第七卦算算養(yǎng)房成本

“購(gòu)房子就是購(gòu)生活”的口號(hào)已宣傳了好多年，更有一些專家主張購(gòu)小社區(qū)的住房，認(rèn)為小社區(qū)

更可張顯個(gè)性，但我認(rèn)為購(gòu)房就是購(gòu)房，社區(qū)越大，使用和維護(hù)成本越低。購(gòu)了房子不等于您可以免

費(fèi)享用社區(qū)所有設(shè)施和服務(wù)。高尚社區(qū)有會(huì)所，使用您得花錢(qián)；地下車(chē)庫(kù)有，使用您也要花錢(qián)；大堂

越豪華、公共設(shè)施越多，您所需付出的看不見(jiàn)的費(fèi)用越多。社區(qū)越小，一個(gè)樓門(mén)里的戶數(shù)越少，您要

攤的電梯費(fèi)用就越多，硬性不交管理費(fèi)和目前物價(jià)局統(tǒng)一一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)收物業(yè)管理費(fèi)的狀況是不可能長(zhǎng)久

的。有專家說(shuō)：中國(guó)養(yǎng)一套房70年的費(fèi)用可以購(gòu)購(gòu)?fù)瑯右惶追?；還有專家說(shuō)：在歐洲養(yǎng)一套房的費(fèi)用

是購(gòu)一套房的五倍，這些數(shù)字準(zhǔn)不準(zhǔn)我沒(méi)有考證過(guò)，但養(yǎng)房的費(fèi)用，購(gòu)房時(shí)不能不考慮，小數(shù)怕長(zhǎng)計(jì)。

第八卦風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)

過(guò)去，為死人找墳地都要看風(fēng)水，何況為活著的人購(gòu)房呢！有人說(shuō)這是迷信，可有時(shí)偏偏就那么

邪。依我個(gè)人的拙見(jiàn)，看風(fēng)水實(shí)際就是看環(huán)境、看人氣，物以類聚、人以群分，購(gòu)房為出租賺錢(qián)的，

購(gòu)房前一定要看您購(gòu)的房適合不適合您目標(biāo)承租人群的期望值。

在香港，人們都喜歡購(gòu)看海的房子，但風(fēng)水師卻勸一些人不要購(gòu)看海的房子，說(shuō)這些人的氣鎮(zhèn)不

住海龍王，會(huì)傷元?dú)?。我的理解是，說(shuō)購(gòu)看海的房子會(huì)傷某些人的氣，是因?yàn)橄愀劭春５姆孔淤F，能

力不夠的人購(gòu)它會(huì)很辛苦。在內(nèi)地實(shí)際也有購(gòu)大房會(huì)傷氣的說(shuō)法，實(shí)際說(shuō)的是要量力而行，如果整天

為還購(gòu)房的貸款愁眉苦臉，怎么會(huì)有精力去工作、去賺錢(qián)呢？

因?yàn)槿藗兊摹把蛉盒睦怼保瑫?huì)使某個(gè)樓盤(pán)或某個(gè)地區(qū)越賣(mài)越貴，因?yàn)槿藲庠絹?lái)越旺，順?biāo)兄鄣揭?p>定程度就要小心自己別成了牽驢拔橛的人，風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，永遠(yuǎn)的旺是不可能的，如果會(huì)用發(fā)展的眼光

看，今天風(fēng)水不好的地方也許將來(lái)正是您發(fā)財(cái)?shù)牡胤剑觅?gòu)股票的講法，叫購(gòu)落后大市的股。

如果一定要我回答目前在北京購(gòu)房自住的話，應(yīng)購(gòu)哪的房？我會(huì)說(shuō)風(fēng)水正沿著順時(shí)針往東南、再

往南邊轉(zhuǎn)，今年?yáng)|南區(qū)域會(huì)熱，購(gòu)南邊則有可能“跑贏大市”，當(dāng)然這完全是個(gè)人看法，大家看完一笑

了之就好了，我不希望明天有人感謝我，更怕明天走在街上被人扔臭雞蛋。

以上我說(shuō)了一些購(gòu)房的“旁門(mén)左道”，購(gòu)房的“正道”：比如看環(huán)境、看交通、看發(fā)展商的實(shí)力、

根據(jù)自己的承受能力、如何看廣告等等，這方面的文章很多，我就不再重復(fù)了。

較后，我想和為自住購(gòu)房的朋友講一句，滿足自己的需要就是較好的房子，世界上錢(qián)就那么多，

有賺的就一定有賠的，購(gòu)房前定好自己目標(biāo)，多比多看，入住后則不比較、不計(jì)較，心理上的平衡比

任何物質(zhì)上的享受更重要，“糊涂”人在世界上活的較自在。

(中國(guó)證券報(bào) 劉宏誠(chéng))

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