《物權(quán)法》中有一個(gè)新名詞叫“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”。請(qǐng)問，什么是業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)？我剛購了一套帶電梯的商品房，我作為該商品房的業(yè)主是否擁有業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)？ 李先生

　　李先生：

　　我們以住宅為例回答您的問題。一般來講，除了獨(dú)體別墅等獨(dú)門獨(dú)院住房，我們平時(shí)居住的房屋均位于某個(gè)建筑物中。對(duì)于業(yè)主來講，他只對(duì)自己的住宅享有獨(dú)立、專有的所有權(quán)，而對(duì)于除自己住宅以外建筑物中如過道、電梯、樓梯等部分不享有獨(dú)立的所有權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第70條，上述部分應(yīng)由全體業(yè)主享有共有和共同管理的權(quán)利，而這種權(quán)利即為“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”，業(yè)主即為建筑物區(qū)分所有權(quán)人。目前，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)已經(jīng)成為私人不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)中的重要權(quán)利。您作為業(yè)主，當(dāng)然與其他業(yè)主對(duì)建筑物的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。說到“共有部分”，除了上面我們提到的走道、電梯和樓梯以外，還包括小區(qū)內(nèi)的道路、綠地、水箱、水泵、電力、照明、天然氣、暖氣管道等設(shè)施和設(shè)備。另外，建筑物的地基、樓頂、走廊、大堂以及出入口等都是共有部分。

　　有些人曾經(jīng)問小區(qū)中的車位和車庫是否屬于共有部分。對(duì)于車位和車庫問題，稍微復(fù)雜一些。因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》第74條款的規(guī)定，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附或者出租等方式約定。這說明，業(yè)主對(duì)車位、車庫是否擁有專有權(quán)或共有權(quán)由當(dāng)事人約定。只有當(dāng)車位占用了業(yè)主共有的道路或者是其他公共場地時(shí)，才視該車位為業(yè)主共有。因此，業(yè)主在購購商品房時(shí)應(yīng)特別注意開發(fā)商規(guī)劃的車位歸屬，即車位屬于小區(qū)業(yè)主共有還是開發(fā)商自己擁有。

　　上面我們談了“共有部分”的范圍，其實(shí)，“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”還包括對(duì)“共有部分”的“共同管理”內(nèi)容。按照《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)公司進(jìn)行管理。就目前情況看，大部分居民小區(qū)均委托專業(yè)的物業(yè)管理公司實(shí)現(xiàn)業(yè)主對(duì)小區(qū)建筑物及附屬設(shè)施的“共同管理”。當(dāng)然，是否委托物業(yè)公司管理“共有部分”應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)決定。

　　現(xiàn)實(shí)中，居民小區(qū)“共有部分”權(quán)利歸屬不清，已經(jīng)成為業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司之間矛盾的主要根源。因此，《物權(quán)法》設(shè)立業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度對(duì)于明確財(cái)產(chǎn)歸屬、保護(hù)物權(quán)、減少糾紛具有重要意義。

　　天津大學(xué)法學(xué)系副教授、博士 劉曉純

（編輯：凝水）

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