一、《物權法》與物業(yè)管理

(一)認真學習，全面了解和掌握《物權法》涉及物業(yè)管理活動的主要內容

1．《物權法》回答的三個問題，一是“物”是誰的?二是權利人對物享有什么權利，負有什么義務?三是怎樣保護物權，侵害物權的人要承擔什么樣的法律責任。

2．《物權法》涉及物業(yè)管理的主要內容。《物權法》關于“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權”一章逐條規(guī)定都有很強的針對性。頭先弄清楚什么叫建筑物區(qū)分所有權?第七十條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內的住宅，經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利?！睆倪@一表述看，建筑物區(qū)分所有權由三部分權利構成，對專有部分的所有權、共有部分的共有權和共同管理權；第七十一條規(guī)定了業(yè)主行使所有權的內容及方式”業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其它業(yè)主的合法權益”；第七十二條規(guī)定了業(yè)主對專有部分的權利與義務，并明確“業(yè)主不得以放棄權利為由不履行義務”。例如不得以不使用電梯為由，不交納電梯維修費用。在集中供暖的情況下，不得以冬季不在此居住為由，不繳納暖氣費等；第七十三條明確規(guī)定，“建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其它公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有”。全國人大法工委民法室編著的《物權法精解》 (以下簡稱〈精解〉)寫到：“需要指出的是本條說的綠地、道路歸業(yè)主所有，不是說綠地、道路的土地所有權歸業(yè)主所有而是說綠地、道路作為土地上的附著物歸業(yè)主所有”；第七十四條特別就車位、車庫的歸屬做出規(guī)定?！苯ㄖ^(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當頭先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其它場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。針對關于車庫、車位應該屬于全體業(yè)主的意見《精解》指出：屬于業(yè)主共有的財產，應當是那些不可分割、不宜也不可能歸任何業(yè)主專有的財產，如電梯等公用設施、綠地等公用場所。而車庫、車位的歸屬，是由當事人通過出售、附或出租等方式約定歸業(yè)主專有或者專用的。對于認為“開發(fā)商把車庫，車位建造費用攤入了成本，因此應該歸全體業(yè)主”的說法，《精解》認為，這與商品房銷售價格沒有必然聯(lián)系，而且也很難證明車庫和車位的價值是否包括在建筑成本之中；第七十五條規(guī)定了業(yè)主對建筑物進行管理的組織機構“可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會”，并指出“地方人民政府有關部門應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助”；第七十六條規(guī)定了業(yè)主共同決定的事項內容及決定方式和投票權數。鑒于物業(yè)面積數很容易形成在前期階段開發(fā)商的完全優(yōu)勢，所以就產生了人數的規(guī)定，出發(fā)點是要維護小業(yè)主的利益；第七十七條對改變住宅用途做出了規(guī)定；第七十八條規(guī)定了業(yè)主大會決定的效力；第七十九條設立了維修基金制度；第八十條規(guī)定了建筑物共有部分費用的分攤與收益分配；第八十一條規(guī)定了業(yè)主管理建筑物的方式，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其它管理人管理。對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其它管理人，業(yè)主有權依法更換。第八十二條規(guī)定了業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關系，“物業(yè)服務企業(yè)或者其它管理人根據業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主的監(jiān)督”。第八十三條規(guī)定了業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的相應權利義務。表述為“業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會和業(yè)主委員會。對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道，拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟”。

3．《物權法》對《物業(yè)管理條例》的突破。一是對共有部分和共有設施設備的歸屬作了明晰；二是規(guī)定了住宅改變用途的法定條件；三對業(yè)主義務作了強化；四是規(guī)定了物業(yè)管理費的分攤規(guī)則；第五對多種管理建筑物的模式做了明確；第六對業(yè)主自我管理機制做了規(guī)范。

(二)深入研究、把握《物權法》對物業(yè)管理活動的主要影響

1．促進物業(yè)管理的法制化進程

《物權法》從民事基本法律的層面，將物業(yè)管理活動相關的基本概念以法律形式予以確認?！段餀喾ā返挠嘘P內容與《物業(yè)管理條例》的基本原則、指導思想相一致，它不僅繼承。豐富了《條例》的內容，而且將《條例》確立的業(yè)主大會、業(yè)主公約、專項維修基金等基本制度由行政法規(guī)上升為法律，提高了上述制度的適用范圍與效力等級。

2．促進物業(yè)管理的加快發(fā)展

當前的物業(yè)管理企業(yè)已經進入理性承接項目的階段，對于產權不清、存在隱患的項目，特別是對一些產權關系復雜，矛盾糾紛不斷的老舊住宅區(qū)等項目一般不予介入或者逐步退出?？梢?，不動產各項權利的不明晰以及鄰里糾紛處理的煩雜已經制約了物業(yè)管理的進一步發(fā)展?！段餀喾ā访鞔_了物的歸屬和相鄰關系應當遵循的準則，有利于物業(yè)管理企業(yè)減少經營風險、降低交易成本、穩(wěn)定預期收益，從而增加生產性投資，提高物業(yè)管理服務的供給數量和品質。

3．促進物業(yè)管理矛盾糾紛的防范化解

開發(fā)建設售賣問題、業(yè)主相鄰關系處理不當等一直是引發(fā)物業(yè)管理矛盾糾紛的痼疾所在，《物權法》為其有效解決提供了法律途徑。

4．促進業(yè)主自我管理、自我約束機制的形成

《物權法》設立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會制度，明確了業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定對業(yè)主的約束作用，規(guī)定了業(yè)主應當遵守建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約，尤其是《物權法》第八十三條明確了要求損害他人合法權益的行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失的實施主體是業(yè)主大會和業(yè)委會，從而為拒付物業(yè)管理費、侵占共有部分等損害他人合法權益的行為提供了業(yè)主內部自我管理與約束機制，強化了業(yè)主在物業(yè)管理活動中的責任與義務，有利于維護業(yè)主的共同利益。

5．促進物業(yè)管理服務質量的提高

《物權法》關于業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施、也可以委托物業(yè)管理企業(yè)或者其它管理人管理的規(guī)定，是法律維護市場經濟秩序。權衡各方利益關系做出的選擇。從狹隘的角度看，選聘物業(yè)管理企業(yè)實施管理只是業(yè)主管理自身物業(yè)的方式之一，會給物業(yè)管理帶來一定的壓力；另外一方面，我們應該看到，經過20多年的發(fā)展，從有效改善業(yè)主的生活和工作環(huán)境質量來看，社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理應當是多產權物業(yè)管理的主要選擇。物業(yè)管理已經深入人心，允許業(yè)主自管并不會降低物業(yè)管理市場的潛在需求。

隨著物業(yè)管理師職業(yè)準入制度的實施，以及相關專業(yè)的市場化逐步完善與成熟，會產生業(yè)主聘請一個注冊物業(yè)管理師作為大管家來實施統(tǒng)攬管理，而清潔、綠化等單項業(yè)務則聘請專業(yè)公司運作的模式。還可以直接從社會上請專業(yè)公司配合業(yè)主自行管理等(單棟樓宇的管理可以試行)。這兩種模式的出現對我國物業(yè)管理形式多元化的形成促進優(yōu)勝劣汰，讓業(yè)主權益得到更大的保障都會有積極作用。但在短期內不太可能成為業(yè)態(tài)的主流，前一種模式單個管理人的抗風險能力是軟肋，而后一種模式則存在專業(yè)知識缺乏和監(jiān)管機制先天不足等弊病。

此外，《物權法》第八十一條款規(guī)定：“對建設單位聘請的物業(yè)服務機構或者其它管理人，業(yè)主有權依法更換”。這對物業(yè)管理服務質量的提高、服務態(tài)度的端正將起到進一步的促進作用。

6．促進物業(yè)管理服務職能定位與責任邊界的明晰

《物業(yè)管理條例》明確：本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。其對物業(yè)管理定位是清晰的。

但是，近些年，物業(yè)管理承擔了很多自身不該承擔和無力承擔的工作和責任，引發(fā)了很多難以解決的糾紛。這次《物權法》關于業(yè)主對“建筑物內的住宅，經營性用房等專有部位享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理權”以及對業(yè)主大會和業(yè)委會對侵害他人合法權益行為管理權和責任的界定，應該引起物業(yè)管理行業(yè)對自身職能定位與責任邊界作認真的再思考。

(三)認真貫徹《物權法》，把物業(yè)管理進一步納入依法運行的軌道

指出，要在全社會深入宣傳制定和實施《物權法》的重要性和必要性，深入宣傳《物權法》的立法主旨、基本內容和各項規(guī)定為實施《物權法》營造良好輿論氛圍。要利用實施《物權法》的有利時機，在全社會廣泛倡導全體公民學法辨是非、知法明榮辱、用法止紛爭，增強依法行使權利、履行義務的公民意識。

1．政府部門要研究完善物業(yè)管理相關法規(guī)制度

按照《物權法》的有關規(guī)定及時修訂《物業(yè)管理條例》。修改完善業(yè)主大會制度，規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立及運行；制定住宅專項維修基金管理辦法，規(guī)范專項維修基金的繳存、管理和使用。

2．物業(yè)管理企業(yè)要全面規(guī)范自身行為

物業(yè)管理企業(yè)應從法律和法規(guī)的層面全面梳

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