然而在美國(guó)次貸危機(jī)蔓延開(kāi)去的世界經(jīng)濟(jì)衰退（很難界定是因?yàn)榇钨J拖累美國(guó)經(jīng)濟(jì)還是美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退引發(fā)次貸），以及中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)勢(shì)兇猛的高通貨膨脹環(huán)境和繼續(xù)通漲的預(yù)期下（還有幾十年未遇的大雪災(zāi)），二套房新政和帶有明顯行政干預(yù)烙印的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，其未來(lái)長(zhǎng)中短趨勢(shì)卻依然撲朔迷離，而掐斷投資信貸之效果，尚待時(shí)間檢驗(yàn)。

　　而持續(xù)觀察和回顧，是探索未來(lái)的先進(jìn)捷徑。

　　“拐點(diǎn)”之辨：新政之后發(fā)生了什么？

　　二套房新政后，“拐點(diǎn)”作為特定涵義的流行詞匯登堂入室。

　　10月25日，焦點(diǎn)網(wǎng)發(fā)布了題為“二套房新政出臺(tái)一月：購(gòu)家搖擺認(rèn)購(gòu)量縮水一倍”的調(diào)查文章，通過(guò)對(duì)號(hào)稱(chēng)“堅(jiān)挺”的北京市場(chǎng)實(shí)地調(diào)研和對(duì)政府公開(kāi)披露的交易信息進(jìn)行分析，得出上述結(jié)論：新入市新盤(pán)有價(jià)無(wú)市，而間歇性退房潮時(shí)有發(fā)生，這些現(xiàn)象和一月之前房地產(chǎn)的購(gòu)銷(xiāo)兩旺勢(shì)成冰火兩重天?！鞠嚓P(guān)閱讀：二套房新政出臺(tái)一月：購(gòu)家搖擺 認(rèn)購(gòu)量縮水一倍】

　　于此之前，長(zhǎng)三角、珠三角以及全國(guó)很多城市銷(xiāo)售量下降慘狀見(jiàn)諸媒體，而對(duì)銷(xiāo)售量下降較直觀注解的是靠收取交易傭金生存的二手房中介公司生存空間的壓縮：號(hào)稱(chēng)規(guī)模的創(chuàng)輝租售倒下了，中介茍延殘喘。

　　交易量下降過(guò)后不久，部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始轉(zhuǎn)變雷打不動(dòng)的“只漲不跌”立場(chǎng)：面對(duì)媒體，房地產(chǎn)行業(yè)帶頭大哥王石(王石博客,王石新聞,王石說(shuō)吧)主動(dòng)拋出“拐點(diǎn)”乃“禿子頭上的虱子”，再明顯不過(guò)的觀點(diǎn)。而對(duì)隨即而來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)對(duì)王石的“陰謀”質(zhì)疑和口誅筆伐，在接受媒體采訪時(shí)候王石坦誠(chéng)：萬(wàn)科認(rèn)為房地產(chǎn)運(yùn)行軌跡已經(jīng)發(fā)生巨大的變化，冬天來(lái)了，萬(wàn)科認(rèn)識(shí)到了這點(diǎn)并坦誠(chéng)講出來(lái)，提醒業(yè)內(nèi)同仁注意風(fēng)險(xiǎn)，而不是什么“陰謀論”。

　　說(shuō)話的同時(shí)，萬(wàn)科在多個(gè)城市降價(jià)回籠資金，用行動(dòng)相應(yīng)董事長(zhǎng)的觀點(diǎn)——“拐點(diǎn)”論隨之盛行，圍繞拐點(diǎn)開(kāi)始的口水戰(zhàn)逐步升級(jí)，伴隨著幾十年未遇的冰雪災(zāi)害和世界范圍的驚天“股災(zāi)”，房地產(chǎn)戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢地跨入奧運(yùn)年?！鞠嚓P(guān)閱讀：專(zhuān)題：萬(wàn)科降價(jià)路線圖】

　　經(jīng)濟(jì)運(yùn)行事實(shí)層面變化引發(fā)理論爭(zhēng)論，轉(zhuǎn)過(guò)頭去影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，總結(jié)發(fā)生的一切，其源頭都是2007年9月27日晚上央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的幾頁(yè)紙。【相關(guān)閱讀：京城樓盤(pán)價(jià)跌量縮 吹響打折促銷(xiāo)“集結(jié)號(hào)”】

　　2008年現(xiàn)金取代土地稱(chēng)王？

　　今天，對(duì)萬(wàn)科的降價(jià)行為初衷還在猜測(cè)和爭(zhēng)論中，而2008“現(xiàn)金為王”的共識(shí)，已經(jīng)在業(yè)內(nèi)較大范圍內(nèi)取得。

　　貌似立場(chǎng)鮮明地反對(duì)“拐點(diǎn)”論，同王石虛幻一槍之后，另外一位行業(yè)大佬粉墨登場(chǎng)：去年H股新科SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說(shuō)吧)，剛在電視上同王石唇槍舌劍反對(duì)“拐點(diǎn)說(shuō)”，隨即卻拋出了“房企100天將劇變”的觀點(diǎn)，并頗得意地宣稱(chēng)手握小150億，手里有錢(qián)心里不慌——老潘是說(shuō)有錢(qián)很重要，若沒(méi)有“拐點(diǎn)”，錢(qián)會(huì)變得這么重要嗎？

　　在其網(wǎng)絡(luò)聊天中，老潘還對(duì)3月20日恒大地產(chǎn)赴港上市受挫事件品頭論足，他認(rèn)為國(guó)際金融環(huán)境的惡化已經(jīng)嚴(yán)重影響到房企的融資行為：“恒大后面要在國(guó)際資本市場(chǎng)上市的中國(guó)房地產(chǎn)公司大約有40多家，準(zhǔn)備募集的資金有200億美金，這次恒大的IPO擱置對(duì)這40多家房地產(chǎn)公司而言，無(wú)論是資金上還是心理上都將會(huì)造成巨大的影響?！薄拔艺J(rèn)為未來(lái)100天是很多房地產(chǎn)公司發(fā)生劇變的100天……中國(guó)一些大的房地產(chǎn)公司的負(fù)債情況如何，他們的產(chǎn)品定位是什么，會(huì)不會(huì)與保障性住房形成沖突，他們之間的競(jìng)爭(zhēng)格局如何，從緊的貨幣政策，減少按揭貸款對(duì)需求量的影響如何，等等?！薄鞠嚓P(guān)閱讀：房企上市受挫因金融大勢(shì)惡化 國(guó)際熱錢(qián)看空地產(chǎn)】

　　中國(guó)社科院國(guó)際金融研究秘書(shū)長(zhǎng)張明博士告訴焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)，2008年的頭要問(wèn)題，已經(jīng)不再是土地的短缺而是資金鏈的繃緊。而業(yè)內(nèi)有評(píng)論指出，例如恒大號(hào)稱(chēng)4500萬(wàn)平米的土地儲(chǔ)備大都是在前兩年土地價(jià)格炒高的時(shí)候囤積的，資金壓力可想而知。而今年1000萬(wàn)平米的開(kāi)發(fā)總量對(duì)其資金鏈壓力巨大：“恒大外借的10個(gè)億無(wú)疑是杯水車(chē)薪?！?p>

　　分析資金面種種復(fù)雜影響因素，二套房新政在資金面上起到了扭轉(zhuǎn)投資預(yù)期的作用：地價(jià)房?jī)r(jià)拐頭，房地產(chǎn)未來(lái)預(yù)期的放緩直接干預(yù)了企業(yè)的融資！而瘋狂的上證指數(shù)也用更為瘋狂的速度扭頭下挫，短短8個(gè)周，地產(chǎn)股多數(shù)腰斬，泥沙俱下慘不忍睹。

　　信貸數(shù)據(jù)：錢(qián)從房貸流向企業(yè)

　　分析歷史軌跡，是為了探索和把握未來(lái)：頭先對(duì)2008年1月和2月份信貸數(shù)據(jù)予以分析，其結(jié)論是新增貸款由房貸流向企業(yè)部門(mén)。巨大的風(fēng)險(xiǎn)之下，銀行仍然遏制不了放貸沖動(dòng)。

　　2007年全年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，房貸成為銀行新增貸款投放的熱點(diǎn)：居民戶(hù)貸款占新增貸款的比重由年初的24%上升至全年的32.5%；而在2008年1月和2月，居民戶(hù)新增貸款連續(xù)同比少增，其中1月份同比少增20億元，2月份同比少增767億元。居民戶(hù)貸款占新增貸款的比重也由2007年全年的32.5%快速下降至2008 年1-2 月的13.9%。

　　信貸數(shù)據(jù)佐證了新政出臺(tái)的初衷：出于對(duì)美國(guó)次級(jí)貸款的前車(chē)之鑒，二套房新政除了擠壓泡沫，更著力于房?jī)r(jià)漲得離譜的時(shí)候信貸質(zhì)量的由優(yōu)良變次貸的可能性，因此掐斷投資性購(gòu)房需求是當(dāng)時(shí)的當(dāng)務(wù)之急。而以北京市為例，期房2008年2月日均銷(xiāo)售121套，同比下降近30%，是近兩年來(lái)住宅銷(xiāo)售量較少的一個(gè)月，尤其高端樓盤(pán)銷(xiāo)售較為慘淡——雖說(shuō)有春節(jié)和雪災(zāi)影響，但如此市場(chǎng)表現(xiàn)，證明了人們對(duì)資金面的判斷：這個(gè)價(jià)格，不是不想購(gòu)，是沒(méi)錢(qián)購(gòu)。

　　但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，銀行在收緊房貸的同時(shí)，也加大了企業(yè)中長(zhǎng)期貸款的投放力度。企業(yè)中長(zhǎng)期貸款投放同比多增幅度較大反映出企業(yè)固定資產(chǎn)投資需求仍然旺盛，2008年一季度投放過(guò)快引發(fā)央行再一次提高準(zhǔn)備金率是為佐證。

　　就像股市里面金融板塊和地產(chǎn)板塊的聯(lián)動(dòng)，對(duì)銀行而言，旺盛的自住需求是房企得以繼續(xù)繁榮的前提，1月和2月的放貸速度體現(xiàn)了他們的信心和在屢次提高的準(zhǔn)備金率背后難以遏制的投資沖動(dòng)。而這種放貸邏輯下，下一步的放貸會(huì)不會(huì)重新回歸到信貸呢？因?yàn)檩^終消費(fèi)端，這些放出去投資的成熟產(chǎn)品，還是需要購(gòu)房者埋單，別管是投資還是自住——悲觀者隱約看到美國(guó)次貸爆發(fā)前的苗頭，而且現(xiàn)在已經(jīng)有人在叫囂“資產(chǎn)證券化”。

　　房?jī)r(jià)未動(dòng)租價(jià)上漲，市場(chǎng)回暖了嗎？

　　3月底，北京市場(chǎng)交易量出現(xiàn)一定程度的回升，有回暖跡象，但是整個(gè)3月份的數(shù)據(jù)依然萎靡。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，3月份北京住宅期房簽約量為5662套，日均住宅期房銷(xiāo)售量為182套。而去年同期期房的簽約量則達(dá)8004套，日均銷(xiāo)售量258套，今年3月比去年同期的日均銷(xiāo)售量下降了30%；而今年1月份北京住宅期房日均簽約量為199套，2月份為167套，3月份則比一月份日均減少了17套，僅比2月份增加了15套。

　　而在價(jià)格方面，3月份多數(shù)項(xiàng)目并沒(méi)有提高銷(xiāo)售價(jià)格，仍以2007年11月的在售價(jià)格銷(xiāo)售——近5個(gè)月售價(jià)未提，二套房新政掐斷信貸層面的投資購(gòu)購(gòu)沖動(dòng)，效果顯然。

　　購(gòu)房市場(chǎng)前景不明，然而在租房市場(chǎng)卻和高漲的CPI一樣一路飄紅。據(jù)高通智庫(kù)觀察，進(jìn)入2008年北京的酒店式公寓呈現(xiàn)出租價(jià)和出租率“雙升”局面。目前北京兩居室的酒店式公寓租金為8000元/月-10000元/月，與去年相比漲了1500-2000元/月。出租率維持在80%-90%的高位，好于去年同期。

　　租價(jià)上漲，意味著什么呢？這是值得玩味的問(wèn)題。而未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)向左還是向右，尚待觀察。不過(guò)可以肯定的是二套房新政對(duì)于需求端的深刻影響，尤其是把購(gòu)房視為投資保值的購(gòu)購(gòu)行為，央行的一份2008年一季度全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告是為佐證：在受調(diào)查的京滬穗七大城市中，有購(gòu)房意愿的居民比重全線下跌。調(diào)查顯示，未來(lái)3個(gè)月打算購(gòu)房的居民占比為14.6%，分別比上季度和上年同期降低1.3和1.9個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下歷史可比數(shù)據(jù)的較低水平。其中，上海更以4.3個(gè)百分點(diǎn)的跌幅領(lǐng)跌七大城市。廣州次之，跌3.8個(gè)百分點(diǎn)。聲明：此文系焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)少有原創(chuàng)稿件或者少有披露信息，版權(quán)所有，如需轉(zhuǎn)載轉(zhuǎn)貼或以其它方式復(fù)制發(fā)表，請(qǐng)與焦點(diǎn)網(wǎng)聯(lián)系

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