貸款購房的支付形式一直是購房者的主要支付模式，特別是北京、上海等一線城市，貸款購房已經(jīng)成為了主流模式?？墒切抡?，購房的付款方式卻發(fā)生了巨大的轉(zhuǎn)變。

據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2007年-2009年三年中，二手房付款方式中，貸款(商業(yè)貸款和公積金貸款)分別占比53.16%、58%和67.6%，是二手房付款方式較重要的支付形式，并呈逐年上升的趨勢(shì)。但自4月中旬“國(guó)十條”新政后，二手房付款方式發(fā)生逆轉(zhuǎn)，全款支付的比例全面上升，貸款支付的比例由之前的61.09%降至至新政后的42.02%，創(chuàng)近三年半新低。

7月初，貸款購房比例更是再度銳減到40%左右?！版溂业禺a(chǎn)”市場(chǎng)分析師認(rèn)為新政后二手房市場(chǎng)支付方式發(fā)生逆轉(zhuǎn)主要因?yàn)槿缦氯齻€(gè)原因：

●新政后55%初次置業(yè)者選擇觀望，影響貸款比例銳減

據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，目前二手房購賣市場(chǎng)中，60%左右的初次置業(yè)型客戶選擇觀望?！版溂业禺a(chǎn)”市場(chǎng)分析師張?jiān)抡J(rèn)為，頭次置業(yè)者由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，70%-80%的購房者置業(yè)時(shí)選擇貸款支付，貸款使用率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他類型購房者，所以初次置業(yè)型客戶觀望成為導(dǎo)致貸款購房比例銳減的主要因素。

●新政后外地人貸款門檻提高，外地購房者購房成交比重下降高達(dá)21%

據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，目前全市房屋交易市場(chǎng)中，外地購房人群的成交比重由新政前的66%，銳減到新政后的45%，成交比重降低了21%左右。“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)分析師張?jiān)抡J(rèn)為，由于不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的外地人在京購房不能使用貸款，這限制了貸款購房客戶，使其不得不對(duì)購房的經(jīng)濟(jì)性以及購購時(shí)間的合理性進(jìn)行思考，部分選擇全款購房，而大多數(shù)會(huì)選擇減慢購房進(jìn)程，等待貸款政策有所松動(dòng)后再入市。因此，貸款購房的外地人銳減，也影響了整體貸款比例的減少。

●10%左右改善性需求被迫放棄貸款購房，貸款購房比例進(jìn)一步降低

據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，新政前，全市二手房交易市場(chǎng)中約有15%-20%左右的置業(yè)者屬于改善性需求者，目前受到差別化利率的影響，購房熱度明顯降溫，據(jù)測(cè)算，新政后二次置業(yè)改善性需求成交比重下降到8%-10%左右，比新政前下降10%左右。“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)分析師張?jiān)抡J(rèn)為，改善性需求的降溫也是貸款比例下降的一項(xiàng)主要因素。因?yàn)椴顒e化利率的執(zhí)行，加大了改善性置業(yè)的難度，新政前，二套房貸的執(zhí)行政策與頭套支付沒有太大差別，新政后，二套房貸頭付提高至5成，執(zhí)行的貸款利率為標(biāo)準(zhǔn)利率的1.1倍，陡增的二套住房購房成本和明顯提高的貸款門檻，成為抑制購房者貸款需求的主要?jiǎng)恿?。尤其是?duì)于已賣舊未購新的貸款購房者這些購房者來說，要么因?yàn)橘J款門檻和成本的上升超出自己的承受力，放棄購房或改為全款；要么即使擁有支付的能力，考慮到高利率帶來的持有成本過高，主動(dòng)放棄購房，等待政策松綁。因此，這些二次貸款置業(yè)者改為全款購房或退市也影響了整體貸款比例銳減。

(作者：衛(wèi)東)

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