今年以來(lái)，二線城市及三大都市圈樓市體量已占全國(guó)樓市60%至70%的份額。政策整體偏寬松，利率創(chuàng)新低、“補(bǔ)庫(kù)存”在路上，加上國(guó)家希望壯大都市圈以穩(wěn)定投資，這部分樓市將繼續(xù)處于平穩(wěn)增長(zhǎng)階段。未來(lái)各地發(fā)布的調(diào)控政策恐怕不會(huì)對(duì)中期樓市景氣形成沖擊。

    樓市供需主要指標(biāo)繼續(xù)上攻的動(dòng)力5月出現(xiàn)了減弱跡象，銷售、新開工、開發(fā)投資等三大指標(biāo)的累計(jì)增速今年以來(lái)頭次回落。其中，前5個(gè)月的商品房銷售面積同比增速回落3.3個(gè)百分點(diǎn)至33.2%;新開工增幅(18.3%)較1至4月下降3.1個(gè)百分點(diǎn);開發(fā)投資較1至4月微降0.2個(gè)百分點(diǎn)至7.0%。70個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格指數(shù)平均漲幅從4月的1.03%降至5月的0.84%，為去年10月以來(lái)頭次下滑。

    較具前瞻性的二手住房市場(chǎng)調(diào)整勢(shì)頭更明顯。70城二手房?jī)r(jià)指數(shù)同環(huán)比漲幅已連續(xù)兩個(gè)月收縮，城市新增客源房源比已連續(xù)2個(gè)月下降，顯示需求疲弱。京滬穗深一線樓市是調(diào)整的“先遣軍”，新房成交面積同比跌幅由4月的8.2%擴(kuò)大至10.9%，新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅由上月的2.6%收窄至1.8%，增速連續(xù)兩個(gè)月回落，且降至今年以來(lái)較低水平。一線城市二手房掛牌價(jià)也出現(xiàn)5%至15%的回調(diào)。

    對(duì)此，不少業(yè)內(nèi)人士以“周期見頂”、“拐點(diǎn)”等論斷來(lái)評(píng)估當(dāng)前樓市。事實(shí)上，5月樓市的回調(diào)，前4個(gè)月暴漲與高基數(shù)是直接原因。而需求過(guò)度釋放后的沖高回落，是市場(chǎng)的一貫走勢(shì)。

    去年的“3·30”新政，被認(rèn)為是近年來(lái)較強(qiáng)力度的樓市政策激勵(lì)，當(dāng)年4、5月，全國(guó)商品房銷售面積環(huán)比增幅達(dá)40%，形成了較高基數(shù)。不過(guò)，值得注意的是，今年以來(lái)的樓市高增長(zhǎng)，與始于2014年“9·30”新政、以“去庫(kù)存”為主旨的強(qiáng)力政策疊加刺激密切相關(guān)。當(dāng)刺激政策力度開始減弱時(shí)，樓市繼續(xù)上攻的動(dòng)力必然會(huì)受阻。

    目前，“去庫(kù)存”政策在執(zhí)行層面進(jìn)入了糾偏階段。一方面，5次降息、6次降準(zhǔn)形成的流動(dòng)性寬松局面，助長(zhǎng)了資金的“脫實(shí)入虛”，表現(xiàn)在城市房?jī)r(jià)地價(jià)相互抬升，投機(jī)炒作泛濫;另一方面，各地政府的樓市扶持政策此起彼伏，但供需錯(cuò)配的局面始終無(wú)法緩解，表現(xiàn)在集中了70%以上庫(kù)存的三四線城市，“去庫(kù)存”非但效果不佳，而且還加劇了一二線城市的樓市供求緊張、房?jī)r(jià)暴漲和投機(jī)炒作泛濫的局面。

    近期，管理層密集發(fā)聲，要求將短期政策與改革目標(biāo)結(jié)合起來(lái)，絕不能靠“加杠桿”來(lái)去庫(kù)存;一季度央行貨幣政策執(zhí)行報(bào)告明確未來(lái)要關(guān)注房?jī)r(jià)和物價(jià);央媒也屢次發(fā)聲，要求防范樓市泡沫和高杠桿風(fēng)險(xiǎn)。由此可以判定，下半年貨幣政策和樓市政策都將進(jìn)入“空窗期”。一方面，5月宏觀數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍在“探底”，人民幣貶值壓力增大、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大，但經(jīng)濟(jì)“失速”風(fēng)險(xiǎn)在消退，樓市“托底”色彩在淡化，政策整體穩(wěn)定。近期各地“去庫(kù)存”新政不斷，比如合肥近日適度上調(diào)了二套房貸比例，意味著政策穩(wěn)定的情況下，地方激勵(lì)與糾偏并存。

    同時(shí)，基于“脫實(shí)入虛”、民間投資積極性不斷走低的實(shí)情，為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的資金支持，降準(zhǔn)降息式的貨幣寬松，已讓位于擴(kuò)大財(cái)政赤字、加速債務(wù)置換等積極的財(cái)政政策。因此，未來(lái)貨幣政策也將處于“空窗期”。由此，是否可以判斷，樓市將呈現(xiàn)“周期見頂”或顯現(xiàn)“拐點(diǎn)”的走勢(shì)呢?基于貨幣和樓市的基本面，筆者認(rèn)為，我國(guó)樓市短周期處于高位盤整階段，中周期繼續(xù)回升是大概率事件。

    如此判斷的依據(jù)是，頭先，出于業(yè)績(jī)、資本充足率考核壓力，銀行杠桿從制造業(yè)向消費(fèi)金融領(lǐng)域轉(zhuǎn)移是大趨勢(shì)。5月，社會(huì)融資繼續(xù)下降，但信貸新增近萬(wàn)億，遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期，其中居民中長(zhǎng)期貸款5281億，創(chuàng)歷史新高，占新增貸款的54%。同時(shí)，5月頭套房貸利率僅為4.49%，再創(chuàng)歷史新低。當(dāng)前，各大銀行繼續(xù)角逐城市的房貸份額，一線城市房貸利率低至基準(zhǔn)利率0.82-0.85折。金融環(huán)境向好，樓市景氣不會(huì)改變。

    其次，主要城市仍在“補(bǔ)庫(kù)存”。2014年以來(lái)，主要城市庫(kù)存持續(xù)走低。截至5月底，一二線樓市庫(kù)存平均消化周期8.2個(gè)月，低于12個(gè)月的警戒線。東部熱點(diǎn)城市，如廈門、合肥、南京、蘇州等“四小龍”，庫(kù)存周期僅3個(gè)月，正在上演“搶房大戰(zhàn)”。前年與去年，全國(guó)土地購(gòu)置面積分別下降14%和31.7%，今年1至5月該指標(biāo)同比仍下降5.9%，但降幅已連續(xù)7個(gè)月收窄。這意味著土地持續(xù)供給不足是庫(kù)存下降的主因?？梢?，城市中期內(nèi)補(bǔ)庫(kù)存局面不會(huì)改變。

    再次，對(duì)近期日趨嚴(yán)厲的二線樓市調(diào)控、治理“地王”等，筆者認(rèn)為，由于制造業(yè)不景氣，以工業(yè)為主的二線城市，大力度收緊樓市政策的可能性較小，多數(shù)調(diào)控“表態(tài)”重于“實(shí)質(zhì)”。合肥“房?jī)r(jià)暴漲、搶房橫行”，但新政偏弱就是信號(hào)。另外，近期強(qiáng)調(diào)，城市要增加土地供應(yīng)。在貨幣寬松、開發(fā)商多渠道和低成本融資全面“開閘”的背景下，增加土地供應(yīng)與治理“地王”相悖。這么看來(lái)，未來(lái)地方發(fā)布的調(diào)控政策恐怕不會(huì)對(duì)中期內(nèi)的樓市景氣形成沖擊。

    總之，當(dāng)前樓市處于短周期微幅調(diào)整、高位盤整的階段，中周期內(nèi)市場(chǎng)整體交投景氣的局面并未改變。今年以來(lái)，二線城市及三大都市圈樓市體量已占全國(guó)樓市60%至70%的份額。政策整體偏寬松，特別利率創(chuàng)新低、“補(bǔ)庫(kù)存”在路上，加上國(guó)家希望壯大都市圈以穩(wěn)定投資，這部分樓市將繼續(xù)處于平穩(wěn)增長(zhǎng)階段。由此，未來(lái)不僅樓市整體銷售有望維持高位平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，而且“補(bǔ)庫(kù)存”將繼續(xù)保持土地市場(chǎng)的熱度，這也將對(duì)新開工、開發(fā)投資形成穩(wěn)定支撐。

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