延遲辦證怎么辦？較好在合同中約定清楚

　　案例：一位業(yè)主購(gòu)房時(shí)沒(méi)交房屋維修基金，開(kāi)發(fā)商遲遲沒(méi)給他辦下證來(lái)。開(kāi)發(fā)商說(shuō)是因?yàn)闆](méi)交維修基金，導(dǎo)致不能辦證。業(yè)主則說(shuō)，交不交維修基金與辦證沒(méi)關(guān)系，維修基金是用于房屋大修的，不交損害的是其他交了維修基金的業(yè)主的利益，不影響開(kāi)發(fā)商辦證。雙方為此爭(zhēng)執(zhí)不下，打起了官司。

　　王明華法官說(shuō)，遇到遲延辦證問(wèn)題，頭先要看開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有辦證義務(wù)。判斷的標(biāo)準(zhǔn)是，如果有購(gòu)房合同，看合同中是否約定由開(kāi)發(fā)商來(lái)負(fù)責(zé)辦理房產(chǎn)證。如果有約定，要看是什么理由導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商遲延辦證。如果是由于開(kāi)發(fā)商手續(xù)不全、沒(méi)有交土地出納金、沒(méi)有規(guī)劃等導(dǎo)致的，就應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)遲延辦證的責(zé)任。如果是購(gòu)房者沒(méi)有交清房款、沒(méi)有提供購(gòu)房合同和身份證明等原因，則要由購(gòu)房者承擔(dān)責(zé)任。

　　合同可以約定開(kāi)發(fā)商辦證的期限為一年甚至兩年，如果沒(méi)有約定具體期限，按法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)從交房之日起90日內(nèi)辦完，否則從第91日起每天要付萬(wàn)分之二點(diǎn)五的違約金。

　　王法官說(shuō)，如果合同沒(méi)約定，那在開(kāi)發(fā)商辦下“大證”后，辦“小證”是購(gòu)房者的義務(wù)，但開(kāi)發(fā)商應(yīng)把已辦理“大證”的消息告知購(gòu)房者，讓購(gòu)房者知道可以開(kāi)始辦證了。有一個(gè)案子就是開(kāi)發(fā)商辦完“大證”后沒(méi)有通知業(yè)主，使業(yè)主一直沒(méi)有辦證?！巴ㄖ莻€(gè)法定義務(wù)，不通知，開(kāi)發(fā)商要承擔(dān)責(zé)任?！?p>　　面積誤差怎么補(bǔ)？超過(guò)3%部分由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)

　　案例：一個(gè)購(gòu)房者與某房地產(chǎn)公司簽訂了購(gòu)房合同，購(gòu)購(gòu)一套180多平方米的商住房，每平方米售價(jià)3800元。購(gòu)房者按合同約定分期交付了房款。可建好的房屋面積增加到近250平方米，比原來(lái)約定的多了60多平方米。開(kāi)發(fā)商說(shuō)，政府規(guī)劃變更導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更，房屋不得不增加面積，購(gòu)房者要補(bǔ)交多出的面積的房款，可以按當(dāng)時(shí)購(gòu)房的價(jià)格結(jié)算。購(gòu)房者則稱(chēng)較高法院有司法解釋?zhuān)骸胺课輰?shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)的房屋價(jià)款按約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%的房屋價(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸購(gòu)受人。”據(jù)此，購(gòu)房者只補(bǔ)交3%的房款，超出3%的部分由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

　　法律確實(shí)如此規(guī)定，該不該支持該購(gòu)房者？王法官說(shuō)，這就涉及到如何理解3%的誤差了。較高法院的司法解釋規(guī)定的面積誤差比，應(yīng)當(dāng)理解為在依原設(shè)計(jì)規(guī)劃正常實(shí)施的情況下，交付的商品房出現(xiàn)誤差的處理辦法。并非該案中由于改變?cè)O(shè)計(jì)而導(dǎo)致的面積大幅增加。如果支持了購(gòu)房者的請(qǐng)求，明顯有違公平。法院較后判決雙方解除合同，開(kāi)發(fā)商返回已收取的房款，支付相應(yīng)利息，還要賠償這套房屋現(xiàn)在的房?jī)r(jià)和當(dāng)初的房?jī)r(jià)之間的差價(jià)。

　　售樓廣告能全信嗎？關(guān)鍵看內(nèi)容是否具體明確

　　案例：許多人都是從接觸售樓廣告而決定購(gòu)房的。為了激起你的購(gòu)購(gòu)欲望，開(kāi)發(fā)商的廣告霧里看花，極盡渲染。某開(kāi)發(fā)商在售樓廣告中說(shuō)的是飄窗設(shè)計(jì)，業(yè)主交錢(qián)購(gòu)了房，但收房后發(fā)現(xiàn)是普通窗戶(hù)，于是將開(kāi)發(fā)商告上了法庭。

　　王明華法官就售樓廣告問(wèn)題指出，有不少案件是購(gòu)購(gòu)者發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況與廣告承諾不符，要求開(kāi)發(fā)商兌現(xiàn)、承擔(dān)責(zé)任的。其實(shí)，關(guān)鍵要看廣告內(nèi)容是否具體明確，是否足以影響購(gòu)房者的選擇。如果我愿意購(gòu)這套房，它的飄窗設(shè)計(jì)是我看重的一點(diǎn)，那這個(gè)廣告就構(gòu)成法律上所說(shuō)的“要約”，開(kāi)發(fā)商必須兌現(xiàn)。如果只是“要約邀請(qǐng)”，不一定要兌現(xiàn)。

　　比如，“高尚社區(qū)、人文氣息，居家置業(yè)頭選，春天般享受”，這些煽動(dòng)性的不明確的語(yǔ)言，對(duì)開(kāi)發(fā)商就沒(méi)有法律約束力?！皩⒔⑿W(xué)、醫(yī)院、超市等設(shè)施”，這種未來(lái)環(huán)境對(duì)購(gòu)購(gòu)決定和價(jià)格有很大影響，就應(yīng)當(dāng)將該廣告內(nèi)容視為合同內(nèi)容。至于更明確的描述，比如“小區(qū)綠化率達(dá)８０％、樓間距２０米”等，就更是合同內(nèi)容，必須兌現(xiàn)了。

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