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換房過渡期遇困惑 三種方式可供挑選

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 575 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
文前提要:現(xiàn)在購房者許多都是為了換房,但是你有沒有留意過換房的過渡期呢?在過渡期內(nèi),主要解決好兩大核心問題,其一是如何合理控制購房和賣房的節(jié)奏,再就是如何控制好換房成本。

  換房過渡期有困惑

  上海的吉俊宇近日碰到了一個很現(xiàn)實的問題。因為小寶寶即將誕生,他目前居住的一居室已經(jīng)無法滿足要求了,同時他還準(zhǔn)備把父母接過來幫忙照看小孩,換房已經(jīng)提上議事日程。當(dāng)他準(zhǔn)備把現(xiàn)在這套一居室到中介掛牌出售時,老婆提醒他說,賣掉小房之后,還沒有購到大房之前,這段時間怎么辦?

  是啊,吉俊宇一時間還真想不出答案:如果先賣小房,在沒有取得大房鑰匙之前,自己住在哪里呢?如果先購大房,但是現(xiàn)有手中資金不夠,根本不足以支付頭付。他看中的那套三居室,總價達(dá)到180萬元左右,僅頭付就要60萬元,但如果賣掉舊房之后,頭付問題便迎刃而解了。購大房勢在必行,為頭付款,不得不賣掉舊房;但如果先賣舊房,又會讓他面臨搬遷租房的尷尬,這讓他感到左右為難了。

  吉俊宇碰到的問題,其實是換房過渡期中很現(xiàn)實的一個問題。目前隨著越來越多家庭經(jīng)濟(jì)條件的改善,原來的小面積住房已經(jīng)不能滿足居住需求,因此有更多的人開始加入到換房大軍中來。而在換房大軍中,對于那些目前只是擁有一套住宅的人來說,他們要面臨如何度過過渡期這個現(xiàn)實問題。

  何謂換房過渡期?按照一般的操作程序,就是在準(zhǔn)備賣掉小房,再購大房到較后入住之間的這個時間段。那么在換房過渡期內(nèi),購房者會碰到哪些問題,又如何平穩(wěn)度過呢?

  三種方式可供挑選

  吉俊宇遇到的問題并非沒有答案。記者了解到,目前市場上比較常見的應(yīng)對方式有以下幾種:如賣舊購新同步進(jìn)行,或者賣舊之后先租房再購房,還有就是先抵押再購新房。

  當(dāng)然,每種方式都各有利弊,如賣舊購新同步進(jìn)行,這種方式看似很合理,但是要做到真正同步合拍絕非易事,而很多時候賣舊房和購新房這兩個過程都存在一定的時間差。下面我們結(jié)合具體案例,來對這幾種方式進(jìn)行分析。

  購、賣同步較為便利

  如果能夠讓賣舊房和購新房這兩個過程同步進(jìn)行,是平穩(wěn)安全度過換房過渡期的較佳選擇。

  【案例】北京的楊林婚后一直住在一套小房內(nèi),隨著家中即將添丁,換房成為楊林(楊林博客,楊林新聞,楊林說吧)即將添丁,換房成為當(dāng)前頭等大事。楊林手頭資金不夠,只有賣掉小房之后,才能湊齊購購大房的頭付款。楊林先將舊房掛牌,然后同時尋找新房。雖然目前二手房交易不是很活躍,但楊林根據(jù)中介的建議,掛牌價比較合理,因此還是有人愿意購購。同時楊林也在經(jīng)紀(jì)人的幫助下,很快找好了滿意的大房,購房合同和賣房合同簽訂時間就只差。

  【分析】專家表示,將賣舊購新兩個過程同時放在一起來辦,這是一種比較恰當(dāng)?shù)牟僮髂J?。的好處就是能夠盡可能地縮短換房過渡期。但現(xiàn)實問題是要做到雙方步調(diào)一致,難度實在不小。上海美聯(lián)物業(yè)莘莊分行營業(yè)經(jīng)理徐斌告訴記者,在現(xiàn)實中,能夠做到購、賣同步的少之又少,因此他認(rèn)為購房者要特別注意技巧。

  如何做到購、賣同步呢?北京中原地產(chǎn)三級市場研究部有關(guān)人士建議較好是先做好新房的選擇和購購前工作,比如看房、議價等,一旦自己的舊房進(jìn)入交易程序,馬上啟動新房購購程序。即使購房程序稍微落后與賣房,可與購家溝通要求延后交房。

  徐斌表示,在目前的市場行情中,對于盡量想要使得購、賣同步進(jìn)行的換房一族,在出售舊房時不要漫天要價,而是要根據(jù)市場行情合理定價。同時,雖然市場上有議價空間,但是在購房還價時,也不要獅子大開口,這樣交易成功的可能性便會增加。

  此外,在購房、賣房過程中,存在不少變數(shù),這會導(dǎo)致產(chǎn)生突發(fā)事件,因而對換房造成不利。如購賣雙方在簽訂購賣合同時,突然有一方提出額外條件,這會導(dǎo)致交易陷入僵局。而一旦發(fā)生突發(fā)事件,勢必影響到換房進(jìn)程,增加其時間成本。徐斌還建議購房者應(yīng)該加強(qiáng)溝通,不管是與經(jīng)紀(jì)人,還是與購賣雙方。這樣,即使出現(xiàn)意見不合的情形,也能夠盡快協(xié)商解決。

  還有就是盡量與大型的房產(chǎn)機(jī)構(gòu)合作。因為大型的房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人綜合素質(zhì)較高,同時擁有大量真實的信息,能夠提供根據(jù)客戶的實際需求提供較為完善的服務(wù)措施,這也會為購、賣同步提供一定保障。

  先賣后租講究技巧

  有不少比較理性的換房一族先賣掉自己的舊房,然后精心挑選新房,直到自己滿意為止。

  【案例】上海的程建新賣掉小房準(zhǔn)備換大房,他只有一套住房,而且上海也沒有親人,因此他賣掉舊房之后,連個借宿的地方都沒有。不過程建新碰到了一位投資客,他把房子賣給了這位投資客之后,在舊房里再租住三個月,直至購到大房才搬走。

  【分析】“我愛我家”華東區(qū)域策劃總監(jiān)俞靜分析認(rèn)為,像程先生這樣的客戶是比較理性的。在她看來,賣舊房的收入可以作為購房款,而后租住一段時間,沒有馬上購房的壓力,可更為從容地實施自己的購房計劃,說不定還能淘到更加實惠的住房。不過,這種方式較好要合理控制購房時間,以免時間過長。時間的增加,則意味著付出的租金也會相應(yīng)增加。

  先賣后購有技巧可言。徐斌分析說,換房一族可以考慮將舊房賣給投資者,這類人群購房之后不會要求馬上入住,因此換房一族可以回租,繼續(xù)住下去,直到自己購好新房。這種方式還可以節(jié)省搬遷成本。

  當(dāng)然,如果沒有碰到投資客,換房一族可以到自己心儀的區(qū)域內(nèi)租房。俞靜分析,這樣做的好處一是可以更好地考察當(dāng)?shù)厥袌鲂星椋僬呔褪窃谫徍梅恐?,也可便于裝修管理。

  先購后賣留意資金成本

  目前市場行情不太令人滿意,購賣不是很活躍。因此有換房一族不愿選擇在此時賣掉舊房,他們選擇押舊購新的方式來完成換房計劃。

  【案例】上海的王智偉因為工作關(guān)系,準(zhǔn)備在張江附近購一套新房,但他不想急于賣掉位于莘莊的舊房,打算等到市場轉(zhuǎn)暖之后再說。而同時他手里已有一筆積蓄,于是他從親戚朋友那里再借了一些錢,湊夠了新房頭付款,先購了一套新房。

  【分析】俞靜表示,對于那些不想出售舊房,但新房頭付能力不夠的人群,可以選擇通過別的途徑融資,獲得一筆短期貸款來支付新房頭付。這種方式可以讓換房一族選擇在較佳時間售出自己的房產(chǎn),獲得收益,這對購房者的專業(yè)素養(yǎng)有很高的要求,因為一般的普通市民是無法把握住市場行情,看準(zhǔn)較佳售出時機(jī)的。

  不過專家認(rèn)為,對于這種操作模式,購房者應(yīng)該注意控制融資成本。記者了解到,目前可以通過向銀行申請抵押貸款,但是其資質(zhì)審核特別嚴(yán)格,難以通過。而如果向社會上的擔(dān)保公司借款,融資成本相當(dāng)高,月息在3%~8%之間,折合年息在36%~96%之間。向親戚朋友借錢,借款時間也不能過長,同時還要承擔(dān)人情成本。而與此同時,舊房無法出租獲得租金收益,因此建議換房一族應(yīng)該盡快地賣掉舊房,以免因為融資而帶來額外負(fù)擔(dān)。

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