如何才能保證意向金的安全？一筆三、五萬元左右的購房意向金，雖然相對房款來說不是很大，但對于普通的工薪家庭來說也不是小數(shù)目。保證意向金的安全成為購房者非常關心的現(xiàn)實問題。

　　而令人感到有些尷尬的是，正在試點的二手房交易資金監(jiān)管系統(tǒng)，并沒有明確是否將其納入進來，這就需要購房者更為小心謹慎才是。專家表示，要保證意向金的安全，頭先是自己要小心行事，不可大意。再就是防人之心不可無，下面結(jié)合案例來具體分析。

　　意向金也要講安全

　　盧建明怎么也沒有想到，他付出去的意向金居然收不回來了，而在支付這筆錢款時，中介還清清楚楚地告訴他：“如果你對房子不滿意，意向金可以退回?！?p>

　　近日，盧先生看中上海浦東金橋(600639,股吧)附近一套二手房，看完房之后他自己覺得還不錯，于是向中介公司支付了2萬元的意向金，并讓中介與上家議價。四天后，盧先生再次看房時，發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間有滲漏現(xiàn)象，而且賣家竟然把空調(diào)也拆走了，與當初中介所說的裝修有出入，于是提出放棄購房想法。誰知中介告訴他，意向金已經(jīng)在三天后自動轉(zhuǎn)為定金，如果反悔，將不能取回。

　　意向金的問題似乎成了一個無法解開的結(jié)。近日，記者咨詢了滬上幾家律師事務所，均表示目前仍有市民因為意向金的問題而前來咨詢。上海聯(lián)業(yè)律師事務所主任律師王展表示，意向金的問題一直就困擾著購房者。

　　“意向金自動轉(zhuǎn)定”的規(guī)則被人利用，往往會危及到意向金的安全。據(jù)了解，在二手房交易過程中，意向金往往被當作購房者表達誠意的手段。目前，房產(chǎn)中介常要求購房者在簽訂二手房購賣合同前支付意向金，并在相關單據(jù)上注明“意向金自動轉(zhuǎn)定金”條款，而房產(chǎn)中介大多不會主動告知購房者該條款。只表示“意向金是可以退的”，消費者或是沒注意此類條款，或是聽信中介的口頭承諾而輕易付款。其實，“意向金”雖不具有“定金”的性質(zhì)，但依據(jù)雙方約定轉(zhuǎn)為“定金”后，消費者如不購購該套房屋，則收不回該筆“定金”了。

　　其次，由于現(xiàn)有的交易程序上存在漏洞，如不法分子發(fā)布假信息，便能騙得意向金，還有就是有些購房者在沒有考慮周全的情況下做出決定，在發(fā)現(xiàn)與預想的狀況不符時反悔，肯定也會損失意向金。

　　如何保證意向金的安全呢？對此，專家表示需要從兩個方面入手。其一是要防止心懷叵測之人，防止鉆入別人的圈套。其二就是購房者自己要做到謹慎行事，而不能沖動，并預先將各個環(huán)節(jié)都考慮清楚。下面我們結(jié)合具體案例來分析。

　　選擇可靠機構托管

　　在目前二手房市場上，賣家房源掛牌只需一個電話即可“搞掂”，而在簽訂房屋購賣合同之前中介公司也不會對房產(chǎn)證的真假進行核實，而意向金交給賣家之前，恰恰是發(fā)生在產(chǎn)權調(diào)查之前，于是有人以此進行詐騙活動。

　　【案例1】今年2月，辛先生看中寶山區(qū)一套二手房。在中介的撮合下，雙方談妥房價，而辛先生也在中介公司的建議下支付了2萬元作為定金。賣家也開具了定金收取收據(jù)，并約定三天后簽訂房屋購賣合同。三天后，當辛先生再次聯(lián)系賣家時，賣家竟然已經(jīng)不知所蹤，手機打不通，按房產(chǎn)證登記的地址去找，卻發(fā)現(xiàn)此人根本就不是房東。

　　辛先生找到中介，要求對此事負責，中介房也感到很冤屈，因為在將意向金轉(zhuǎn)為定金之前，中介公司一般不會到房產(chǎn)交易去核查房產(chǎn)證信息。不法分子也正是利用了這個漏洞，使得辛先生上當受騙。

　　應對之策：王展表示，對于此類漏洞，購房者一定要當心。他建議購房者選擇對定金進行托管。如何操作呢？王展認為購房者可以在簽訂居間協(xié)議時，就特別聲明意向金轉(zhuǎn)為定金之后，還是由中介公司方來保管，而不急于交給賣家，等到中介公司辦完產(chǎn)權信息核查之后，簽訂房屋購賣合同，再作為頭付款一并付給賣方。

　　這么做可能會遭到一些急需資金賣家的反對，更有可能會致使交易中斷，但是能夠保證資金安全，為什么不采用這種辦法呢？

　　與此有些類似的還有經(jīng)紀人收取意向金之后卷款潛逃的情況發(fā)生，如果購房者手里只有經(jīng)紀人開據(jù)的“白條”， 中介公司可能會將此視為中介人員的個人行為而拒絕賠付。對此，專家建議，購房者務必將錢款交給中介公司財務室，并要求對方出具正規(guī)收據(jù)。

　　簽訂合同宜詳不宜簡

　　意向金被賣家扣留之后，不少經(jīng)紀人會要求購家支付相應的服務費。而目前二手房市場上的房產(chǎn)中介經(jīng)紀人素質(zhì)良莠不齊，少數(shù)經(jīng)紀人會利用一些欺騙手段讓購房者上當。而在眼下市場交易清淡的時期，更要注意這類情形發(fā)生。

　　【案例2】今年2月月份，購房者張先生看中上海盧灣區(qū)打浦橋附近一套房子，掛牌價為200萬元。房產(chǎn)經(jīng)紀人要求張先生先支付12萬元的意向金之后才跟賣家商談房價，于是張先生提取了12萬元的現(xiàn)金支付給了經(jīng)紀人，房產(chǎn)經(jīng)紀人馬上將意向金作為定金付給了賣家，但三個月之后，因為這套房產(chǎn)尚有70萬元的抵押貸款沒有還清，而沒有辦法繼續(xù)進行交易，張先生提出放棄購房的想法，并索回意向金。但是經(jīng)紀人卻表示如果放棄購房，便可認定是他違約，意向金不能退回。

　　應對之策：業(yè)內(nèi)人士表示，要避免這種情況的發(fā)生，只有在簽訂居間協(xié)議（或者意向金協(xié)議）時，盡可能地包含更多的內(nèi)容，并把口頭承諾也寫進去。這樣，如果雙方發(fā)生矛盾，解決起來也才能做到有據(jù)可依。上海美聯(lián)物業(yè)大連路分行高端營業(yè)經(jīng)理蘇敏表示，居間合同里面必須將一些關鍵因素包括進來，如物業(yè)地址、面積、總價等，物業(yè)維修基金、裝修是否等。而不能輕易聽信房產(chǎn)經(jīng)紀人的一面之詞，更不能輕易相信他們的口頭承諾，而是把所有的承諾都變成文字。“較好是把所有能夠?qū)懮先サ膬?nèi)容都寫上去。”他說。

　　別倉促行事留隱患

　　購房是大事，要綜合考慮到各種情況，如果因為某些環(huán)節(jié)沒有考慮清楚，很有可能會致使意向金白白損失。

　　【案例3】小李在莘莊看中一套小面積的兩房，總價約60萬元。小李也準備了20萬元的頭付款。但在辦理銀行按揭貸款預審時出現(xiàn)了一些小問題，小李的資信不夠，不能給予全額貸款，銀行只同意貸六成，也就是說，他還有4萬元的資金缺口。

　　小李認為自己能夠從親戚朋友那里湊齊這多出來的4萬元，于是與賣家約定一個星期之后補足頭付款。但世事難料，規(guī)定的時間到了之后，小李竟然還差3萬元的缺口，于是他再次與賣家商量，請求延期，也得到了賣家的理解。但較后小李依然還是沒有湊足頭付款，只好放棄，好在賣家也算通情達理，返還了部分意向金。

　　應對之策：業(yè)內(nèi)人士表示，購房者在確定將意向金轉(zhuǎn)為定金之前，一定要把各種可能發(fā)生的情況都考慮清楚，這樣才能避免因為自己違約而損失意向金的情形。上海“我愛我家”莘莊店經(jīng)理潘宇告訴記者，比較常見的做法是家人意見不統(tǒng)一，如果因此而反悔，意向金肯定無法退回，因此對于此類情形，他建議購房者不要急于付定金，參考家人意見之后再決定。其次就是案例中小李的碰到的情形，因為房齡、資信等因素，很多購房者無法貸足7成，因此購房者在做預算時，一定要留足應對特殊情形的款項。當然，還有一個處理方式就是與賣家事先約定互不追究責任條款?！叭绻且驗橘J款無法正常辦理下來，大多數(shù)人還是能夠理解的，因此會同意這類條款?！彼f。

　　倉促行事的情形還有不了解賣家底細就下定，因為害怕別人搶先而忽視物業(yè)質(zhì)量問題等，一旦發(fā)現(xiàn)問題卻又反悔，這肯定會損失意向金。

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