市民關(guān)注1

　　新利率什么時候能夠享受到？

　　今年次降息的時候，市民陳女士其實(shí)并不關(guān)注，因?yàn)榻迪⒎炔淮?，對自己影響甚微。然而，隨著之后降息消息頻出，陳女士坐不住了：每個月近5000元的貸款，老說降，可是卻始終沒有在賬單上體現(xiàn)出來。尤其本次降息幅度很大，按照新利率計(jì)算，陳女士每個月可以省下為數(shù)不小的一筆月供開銷。

　　那么，新利率什么時候才能享受到呢？

　　信義房屋市場分析師則指出，關(guān)于存量房貸客戶的優(yōu)惠政策，許多銀行至今尚未出臺明確的實(shí)施細(xì)則，其中的主要原因在于上段時間存貸款利率存在倒掛的現(xiàn)象。相信此次降息后，各大銀行將會在這方面多加考慮，并陸續(xù)出臺相關(guān)實(shí)施細(xì)則，對原來享受下浮15%優(yōu)惠利率的優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行更優(yōu)惠的利率政策。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，對銀行來說，房貸客戶的利息收入是他們一筆長期穩(wěn)定的收益，風(fēng)險(xiǎn)又小。一旦一家銀行的利率高于其他同行，客戶自然會將貸款轉(zhuǎn)移至其他銀行，銀行沒理由不給存量客戶實(shí)惠而白白流失優(yōu)質(zhì)客戶。

　　對于正在還貸的市民來說，雖然關(guān)于存量房貸的細(xì)則還有待出臺，但也不是沒有前例借鑒。中原地產(chǎn)的相關(guān)人士就表示，按照往年貸款利息升降的情況來看，新利率的執(zhí)行根據(jù)不同的情況會有所不同。

　　對于還貸已滿一年的購房者來說，基本上都可以在來年享受到新的利率，即較快的話，2009年1月份開始，就有購房者能夠享受到較新的貸款利率了。對于還貸還未滿一年的購房者來說，則根據(jù)銀行的不同有所區(qū)別，有些銀行是年馬上就可以享受新利率了，而有些銀行則必須在還貸滿一年之后才能享受到新利率。

　　市民關(guān)注2

　　固定利率的購房者怎么辦？

　　2007年，房貸利率從年頭開始就勢如破竹的一升再升。為了規(guī)避房貸利率不斷增加，劉先生在年中購房時候選擇了固定利率貸款。雖然2007年內(nèi)之后的加息讓劉先生嘗了一點(diǎn)甜頭。但是今年的屢次降息卻讓劉先生后悔不已。本來固定利率就比一般的基準(zhǔn)利率稍高，而今年的降息更加拉開了當(dāng)下基準(zhǔn)利率和劉先生當(dāng)初選擇的固定利率的差距。

　　選擇了固定利率被“套牢”，這不僅僅是劉先生一個人的困惑。那么，這部分購房者是否存在“解套”的可能呢？

　　凱弈投資的相關(guān)人士認(rèn)為，對于部分在2007年升息過程中選擇固定利率產(chǎn)品的客戶來說，該產(chǎn)品已使用了一年多，目前利率下降趨勢已經(jīng)形成，再繼續(xù)沿用固定利率顯得有些不太合算。據(jù)悉，部分銀行可以通過客戶自主申請將固定利率調(diào)整為浮動利率，但一般較高下浮額度為15%。

　　中原地產(chǎn)的相關(guān)人士則建議購房者，目前對于貸款利率“固轉(zhuǎn)浮”，各個銀行的做法都不相同，因此購房者可以去相關(guān)的貸款銀行詢問。 市民關(guān)注3

　　公積金和商業(yè)貸款如何分配？

　　何先生看準(zhǔn)了目前降價(jià)的時機(jī)，準(zhǔn)備入市購購婚房，目標(biāo)房源是一套79平方米的小戶型房源，這也是他要購購的頭套住房。在選擇貸款產(chǎn)品的時候，何先生忽然發(fā)現(xiàn)這樣一個現(xiàn)象：在經(jīng)過了4次降息，以及出臺了針對部分購房者商業(yè)貸款利率可以下浮30%的政策后，公積金貸款利率已經(jīng)優(yōu)勢不再。目前，劉先生正面臨選擇公積金貸款還是選擇商業(yè)貸款的選擇。

　　本次降息中，公積金貸款利率和商業(yè)性貸款利率的調(diào)整幅度出現(xiàn)了差異。公積金貸款利率僅下調(diào)54個基點(diǎn)，5年以上期利率為4.05%；商業(yè)性貸款利率下調(diào)108個基點(diǎn)，5年以上期利率為6.12%。如果算上頭次購房享受七折的優(yōu)惠，該利率僅為4.284%，兩者之間只有0.234%的利率差。與2007年底時高達(dá)2.61%的利率差相比，目前公積金貸款的利率優(yōu)勢已微不足道，漢宇地產(chǎn)市場分析人士認(rèn)為，對于廣大沒有上海戶籍或沒有上海居住證的購房者來說，今后購房申請商業(yè)性貸款，壓力不會很大了，這也將在一定程度上激發(fā)那些無法申請公積金貸款的潛在購房者入市購房。

　　而對于舍不得用公積金貸款，想趁著兩者差距不大的時候選用商業(yè)貸款的購房者，中原地產(chǎn)的相關(guān)人士則建議，如果資金較為充裕，可以同時選用兩種貸款方式。在充分利用公積金的情況下，再使用部分商業(yè)貸款，把房子一步到位購得大些，這樣可以規(guī)避以后換房帶來的麻煩和產(chǎn)生的費(fèi)用。 市民關(guān)注4

　　樓市是否就此回暖？

　　隨著樓市各種消息頻出，肖先生一直在“購”與“不購”間徘徊。肖先生在上海打拼數(shù)年，日前打算在上海購房長期定居，但是礙于目前樓市的市場現(xiàn)狀并不穩(wěn)定，因此觀望了近一年也沒有購購。期間，肖先生也看過幾套房子，卻因?yàn)橐恢毕虏涣藳Q心，至今仍然租房居住。目前，肖先生較想知道就是樓市是否會回暖，這將直接影響到他的購房進(jìn)程。

　　貸款利率下調(diào)對于樓市的利好作用不言而喻。分析人士認(rèn)為，此次大幅降息，旨在刺激內(nèi)需，保持我國經(jīng)濟(jì)健康、穩(wěn)定增長，樓市因此也受惠不小，購房者的貸款利息支出減少不少，有利于加快樓市回暖。從實(shí)際情況來看，大幅降息后的短短幾天時間內(nèi)，市場上“急賣急購”的業(yè)主和客戶逐漸增多，他們大都是前期已有出售和購購意向，在此次重大利好刺激下果斷出手。

　　近期有一項(xiàng)針對近期購賣雙方心態(tài)的調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示，一系列“救市”政策頒布后，樓市觀望氣氛已開始得到緩解?；诮灰锥愘M(fèi)和貸款利率的優(yōu)惠幅度較大，購賣雙方的購房熱情均有所提升，不斷下調(diào)的公積金貸款利率也讓很大部分持幣觀望者加入看房隊(duì)伍。分析人士預(yù)計(jì)，12月，隨著央行大幅降息的利好逐步釋放，以及農(nóng)歷新年前傳統(tǒng)購房小高潮的到來，二手房成交量有望繼續(xù)提升，現(xiàn)在應(yīng)該是剛性需求者入市購房的較好時機(jī)。

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