“我本來打算在河北購(gòu)房，現(xiàn)在各區(qū)的指導(dǎo)價(jià)格上調(diào)了，和平、河西的二手房?jī)r(jià)格比以前便宜了，我是購(gòu)遠(yuǎn)一點(diǎn)的房子合適還是購(gòu)市的房子合適？”本報(bào)讀者王先生說出了心中的疑問。

　　為了更好地幫王先生進(jìn)行分析，我們的評(píng)估行動(dòng)開始了……

　　評(píng)估大行動(dòng)

　　我們?cè)u(píng)估的站是王先生目前心儀的房子——和平區(qū)昆明路京海公寓。我們要評(píng)估的房子坐落在小區(qū)的較內(nèi)側(cè)，2層，55平方米，售價(jià)60萬。

　　這套房子的設(shè)計(jì)十分規(guī)整，是和平區(qū)內(nèi)難得的南北通透兩室。進(jìn)入正門，頭先是一個(gè)大約2平方米的過道，過道的左側(cè)是大約12平方米的客廳，客廳朝西的方向有一扇窗，采光很好。兩個(gè)臥室南北通透，分別為14平方米和10平方米。廚房和衛(wèi)生間位于陽(yáng)面，分別為4平方米和2平方米。

　　我們?cè)u(píng)估的站是王先生較先看上的河北區(qū)昌海公寓。昌海公寓環(huán)境非常安靜，有涼亭、綠化和群眾健身器材。我們要評(píng)估的房子在3層，60平方米兩室，售價(jià)55萬。

　　房子的戶型整體設(shè)計(jì)不錯(cuò)，先進(jìn)美中不足的是客廳的寬度只有3米。進(jìn)入玄關(guān)，頭先映入眼簾的是約18平方米的長(zhǎng)方形客廳，兩間位于陽(yáng)面的臥室，分別為14平方米和12平方米。廚房和衛(wèi)生間位于廚房的左側(cè)，分別為4平方米和3平方米。廚房出臺(tái)，主人將灶具挪到了陽(yáng)臺(tái)，廚房被改造成一個(gè)小型的餐廳。

　　幫你評(píng)估

　　★京海公寓

　　簡(jiǎn)單介紹

　　樓層：2（12層到頂） 產(chǎn)權(quán)：私產(chǎn)戶型：兩室 朝向：南北面積：55平方米（建筑面積）售價(jià)：60萬 房齡：15年

　　具體計(jì)算

　　折舊率：-2%×15　樓層：+10%周邊環(huán)境：南京路商業(yè)街+10%；婦產(chǎn)科、胸科、紅十字醫(yī)院+10%；華潤(rùn)超市+5%；昆明路小學(xué)+15%；周圍無加油站等+5%；公交路線繁華+5%　私產(chǎn)：+5%

　　目前區(qū)域的成交均價(jià)為10500元/平方米，所以10500+10500×（-2%×15+10%+10%+10%+5%+15%+5%+5%）=13125元/平方米，該套房子的建筑面積為55平方米，高層的公攤面積較大，出房率約為80%，因而該套房子使用面積約為44平方米，那么該房子的總房款應(yīng)為：13650×44=60萬

　　區(qū)域優(yōu)勢(shì)

　　京海公寓位于和平區(qū)地帶，距南京路商業(yè)街僅5時(shí)辰車程，鬧中取靜。小區(qū)周邊包括農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、浦發(fā)銀行，華潤(rùn)超市等，生活、購(gòu)物非常方便。交通方面，有800、902、870路等多 線路。教育方面，小區(qū)周邊有西康路小學(xué)，值得一提的是，京海公寓與昆明路小學(xué)步行僅需10時(shí)辰，極有可能被劃分到昆明路小學(xué)。

　　★昌海公寓

　　簡(jiǎn)單介紹：

　　樓層：3（7層到頂） 產(chǎn)權(quán)：私產(chǎn)戶型：兩室 朝向：南北面積：60平方米（建筑面積）售價(jià)：55萬 房齡：10年

　　具體計(jì)算

　　折舊率：-2%×10　樓層：+15%周邊環(huán)境：餐飲、娛樂配套+5%；金融、商業(yè)繁華+5%；昆緯路一小+15%；周圍無加油站等+5%；公交路線繁華+5%　私產(chǎn)：+5%　　目前區(qū)域的成交均價(jià)為8500元/平方米，所以8500+8500×（-2%×10+15%+5%+5%+15%+5%+5%+5%）=11475元/平方米，該套房子的建筑面積為60平方米，小磚樓公攤面積較小，出房率一般為85%，因而該套房子使用面積約為51平方米，那么該房子的總房款應(yīng)為：11475×51=58.5萬

　　區(qū)域優(yōu)勢(shì)

　　昌海公寓位于河北區(qū)地帶，該區(qū)域業(yè)態(tài)以商業(yè)為主。小區(qū)周邊包括銀行，各種餐館、咖啡館、練歌房等休閑娛樂場(chǎng)所，生活、購(gòu)物、休閑十分方便。交通方面，907、908、954、903路等多 由此通往市內(nèi)各區(qū)，出行十分便利。教育方面，小區(qū)周邊人文氣息濃厚，昆緯路小學(xué)即坐落于小區(qū)附近。

　　記者手記

　　我們幫王先生換算的房產(chǎn)價(jià)格，只是根據(jù)公式得到的參考價(jià)格，從一定程度上，客觀地反映了房產(chǎn)的價(jià)值。下面我們依據(jù)新政綜合分析一下兩套房源：

　　目前京海公寓的均價(jià)為10500元/平方米左右，昌海公寓的均價(jià)為8500元/平方米左右，按照調(diào)整前的和平區(qū)指導(dǎo)價(jià)8700元，河北區(qū)的指導(dǎo)價(jià)6100元，二者均須參照非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)繳納相關(guān)稅費(fèi)，而調(diào)整后昌海公寓作為 仍是非普通住宅，而京海公寓則被劃入普通住宅范圍。

　　王先生若購(gòu)購(gòu)京海公寓，稅費(fèi)成本將由5.3萬左右降至2萬左右，而昌海公寓的稅費(fèi)成本仍然為5萬左右。盡管昌海公寓比京海公寓低5萬，但加上稅費(fèi)后，京海實(shí)際上只比昌海公寓高2萬，而且，京海公寓的地理位置和升值空間要比昌海公寓大，因而，王先生在新政調(diào)整后，購(gòu)購(gòu)京海公寓更為劃算。

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