所以，在各位看官開始漫罵之前，我希望還能給幾時辰的時間聽聽我的幾個前提和觀點——小沈陽都上春晚了，大家何不放松一點心態(tài)，平靜面對異己呢？

　　幾個前提：

　　前提一：09年決不是所有的樓盤都會見底，或者換句話說，都值得你出手。

　　誰都無法保證到09年甚至10年時，不會有任何一個樓盤又沖出來跳水。07年的瘋狂已經過去了，樓市上逢盤必漲、不需要雕琢產品不需要錘煉服務也能賣快賣好的盛況已經一去不復返了。那樣的樓市也是病態(tài)的樓市、發(fā)著高燒的樓市，希望較長時期內不要再出現(xiàn)。我們必須清醒地看到，在07年之前的將近十年的樓市里，一直呈現(xiàn)著有漲有跌、有快有慢，有的貴還賣得快而有的便宜也賣不動的百花齊放的狀態(tài)?；貧w以后的09年也將如此。

　　前提二：這一輪的恢復是宏觀經濟的整體恢復。

　　因此，在樓市回暖的同時，股市也同樣會回暖。如果你更了解股市，是這方面的專業(yè)人士，不妨關注并且擇機而入。

　　前提三：全國范圍內各地城市情況嚴重不同。

　　即使是一線城市也冷暖不一，二線三線城市與一線更不可同日而語。因此，以下所說的抄底要點主要針對北京，其他城市僅供參考！

　　在一撥大行情結束之后，緊接著是一個低谷期。無論你認為此輪的行情曲線是V還是U甚至是L，都會面臨一個技術問題，如何判斷見底以及出手時機？

　　我認為標志如下：

　　標志一：根據(jù)區(qū)域近期平均地價推算綜合成本。如售價接近甚至低于成本，是為出手標志一。

　　一直有很多專業(yè)人士嘲諷“地產項目不可能低于成本銷售”的觀點。并以此認為降價是沒有底限的。

單純從市場學的角度來說，的確如此。市場從不關心你的成本，價格只由競爭來決定。

當一個企業(yè)的生死存亡瀕于一線時，如果低于成本銷售可以解決問題，企業(yè)當然會毫不猶豫地去做。但問題是，銷售不是企業(yè)的較終目的，賺取利潤才是——不贏利的企業(yè)是不道德的，同樣也是活不下去的。

低于成本銷售能不能解救那些遇到問題的地產企業(yè)呢？對于那些多盤操作、過度擴張、急需現(xiàn)金流去填補窟窿的企業(yè)來說，可以解決一時的問題，這是斷臂求生。在斷臂之前，企業(yè)會盡努力尋求其他方法，比如銀行貸款，如果是貸款到期急需還貸那就轉貸款繼續(xù)貸；比如減少土地持有來回收資金，減少預期支出等等；挑選利潤空間相對較大的項目降價促進銷售促進資金回籠……總之，盤子越大的企業(yè)在這一輪危機中越容易出問題，而他們解決問題的渠道開拓能力也相對較強。低于成本銷售是較后萬不得以的無奈之舉，而且肯定會根據(jù)需要來測算一個基本量，一旦現(xiàn)金流安全了就會根據(jù)成本恢復合理水平。

　　而對于那些單盤操作的企業(yè)來說，低于成本銷售是不可觸碰的底線。因為這個項目的贏利與否直接決定了企業(yè)的成敗，即使是通過出讓股權等方式引入流動資金來度過難關，也不太可能選擇降價出售。如果因為產品、定位等等原因只能降價出售才能解決市場問題，或許企業(yè)主更容易選擇的路子是逃避吧——很多爛尾樓爛尾項目就是這樣出來的。

　　所以，我也在前面強調了一點，一定是按照區(qū)域近期平均地價推算綜合成本，而不是按照個別項目的情況來計算。因為項目的天生條件不同，在賣不動的情況下，成本低的項目不會因為旁邊有成本更高的項目而不降價。但如果價格已經降到區(qū)域平均綜合成本以下，可以判斷為見底！

　　標志二：與07年底的價格相比有明顯回調，甚至回復到06年的區(qū)域價格水平。

　　08年底北京樓市無可爭議地經歷了一次降價歷程。我認為這一輪降價固然跟宏觀經濟和金融危機緊密相關，但行業(yè)的本質原因是07年由于土地供應不充分和行業(yè)政策不合理綜合導致的價格非理性上揚。這一次價格回調從長遠看是對樓市非常有益的。甚至可以說，樓市漲了個大膿包，金融危機擠破了這個膿包，上點消炎藥，休息幾天就好了。如果放任倒沒準成了不治之癥。

目前房地產行業(yè)整體發(fā)展還算健康，也就是說基本體質還是不錯的。這一點經歷這次金融危機可以看得更清楚。價格適當回歸，回歸到多少才算是較合理的？這個見仁見智，也不排除矯枉過正、過度回調的可能。但我認為，根據(jù)目前市場主流項目的拿地和上市時間來看，06年的樓市價格是可以承受的底限。

　　標志三:08年下半年9月以后開盤的項目。或者開盤時間雖早，但目前已經跌破發(fā)行價的項目。

　　為什么把開盤時間做一個特別的標志？這是跟開發(fā)商的降價心理有關。開發(fā)商目前降價的障礙有兩個：成本和老業(yè)主。如果成本允許的情況下，開發(fā)商賣不動還不降價，90%的原因是因為前面有大量的老業(yè)主在高位成交，沒法交代。而08年下半年，也就是奧運會結束以后開盤的項目沒有這個壓力。

當然也有一些項目客戶服務工作做得好，甚至采取適當補貼的手段安撫老業(yè)主之后跳水，有的項目直接跌破發(fā)行價，即比當時批開盤的價格還要低，有這樣的降價魄力的項目應該給予更多關注。

　　標志四：對于投資屬性比較強的項目來說，根據(jù)目前市場租金測算，年率已經達到6%以上的項目。

　　市場的項目根據(jù)市場定位可以分為自用為主和投資為主兩類。如果是自用的，根據(jù)不同需要，選擇標準千差萬別。但對投資屬性強的項目來說，標準其實只有一個，就是率。

　　率有很多種算法，比如與銀行存款利率相比，其實房價只需要平均每年上漲3%就已經勝過存銀行。

還有一種算法是根據(jù)租金回報算回報率。以前房價高的時候，回報率沒法算。現(xiàn)在有一些地段非常好、出租市場非?；钴S的項目價格也在回調。目前銀行貸款利率年利率為6%。如果能達到這個數(shù)字，作為一種比較穩(wěn)定的來說，應該是相當理想的。

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