縱觀當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng),開發(fā)商為了回籠資金,盡快消化庫存,“以價(jià)換量”成為樓盤銷售的主旋律?！拔逡弧秉S金周將至,開發(fā)商也會(huì)展開促銷大戰(zhàn),購家能獲得更多實(shí)惠。但值得注意的是,樓盤營銷人員為了銷售房屋,或會(huì)將房產(chǎn)宣傳得天花亂墜,此時(shí)購房者要保持理性的頭腦,勿被眼花繚亂的房產(chǎn)促銷活動(dòng)迷惑,警惕購房陷阱,睜大眼睛看清楚再“掏銀子”。

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購購折扣商鋪交稅無折扣

開發(fā)商促銷房產(chǎn)的時(shí)候,時(shí)常會(huì)推出“九三折”、“團(tuán)購優(yōu)惠”、“一萬抵三萬”、“特價(jià)房”等促銷優(yōu)惠。近日,某城區(qū)一項(xiàng)目對(duì)外推出購購商鋪可獲得“五五折”的優(yōu)惠折扣,該商鋪的折后價(jià)為12000元/平方米。市民譚先生得知此促銷活動(dòng)后,倍覺撿到便宜了,也在銷售人員的宣傳下,趕緊確定購下該商鋪,簽署合同并且交相關(guān)的款項(xiàng)。

當(dāng)手續(xù)辦妥,譚先生去城區(qū)某地稅局交商鋪契稅的時(shí)候,面臨兩難的局面。原來城區(qū)某地稅局認(rèn)為該商鋪的售出價(jià)格12000元/平方米,低于其實(shí)際價(jià)值,并重新評(píng)估其價(jià)格為19000元/平方米,并以19000元/平方米的價(jià)格向譚先生增稅。

譚先生說:“現(xiàn)在市場(chǎng)環(huán)境不好,開發(fā)商為了消化庫存,搞促銷活動(dòng),吸引置業(yè)者購置房產(chǎn),這是正?，F(xiàn)象。不過既然開發(fā)商能定下此優(yōu)惠,也是經(jīng)過精密的計(jì)算的;從另一方面來看,之前的定價(jià)是否也過高?”

當(dāng)?shù)貢?huì)計(jì)師事務(wù)所相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,部門開發(fā)商為了促銷房產(chǎn),盡快消化庫存,或會(huì)推出相關(guān)的優(yōu)惠折扣活動(dòng),在價(jià)格上做適當(dāng)?shù)淖尣?。若地稅部門認(rèn)為房產(chǎn)定價(jià)過低,是有權(quán)利重新估價(jià),并按照重新的估價(jià)收取相關(guān)的稅收的,這是法律賦予其的權(quán)利。

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沒有預(yù)售證的房子不能賣

購房者確定購房后,理應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、“二書”。

其中,“五證”中的《商品房銷售(預(yù)售)許可證》至關(guān)重要。該證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件,預(yù)售必須取得許可證,這是法律的強(qiáng)制性規(guī)定,其目的是保障廣大購房者的權(quán)益和國家良好的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)。

此外,房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí),如該房屋已建成,還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。購房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量,還可查驗(yàn)房地產(chǎn)商的《工程驗(yàn)收證》。

在當(dāng)前市場(chǎng)條件下,所有的在售樓盤都必須拿到預(yù)售證,否則樓盤是不能進(jìn)行交易的。去年,某城多個(gè)樓盤被爆出沒有預(yù)售證就違規(guī)先開盤。市民李先生去年在常平某樓盤購購一套房,并付出三成頭付款,后發(fā)現(xiàn)該樓盤當(dāng)時(shí)并沒有預(yù)售證。當(dāng)時(shí),李先生因?yàn)閭€(gè)人原因要求開發(fā)商退款遭拒。后來,當(dāng)?shù)刈〗ň窒嚓P(guān)負(fù)責(zé)人也證實(shí)了該樓盤4號(hào)樓沒有預(yù)售證,并表示將要求該樓盤立即停止銷售,并將所收房款退還給購房者。

綜上,業(yè)主為了防止自己與開發(fā)商簽訂的合同成為無效合同,或避免帶來不必要的麻煩和損失,購房者在簽訂商品房認(rèn)購書和簽訂正式的商品房購賣合同時(shí),都應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商出示相應(yīng)樓盤的預(yù)售許可證。

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不要輕信樓盤廣告宣傳

營銷人員常會(huì)以宣傳單張、視頻等形式向顧客宣傳樓盤配套,譬如有無邊際泳池、健身俱樂部、萬畝綠化帶等設(shè)施。及至收樓,業(yè)主才發(fā)現(xiàn)開發(fā)商無法兌現(xiàn)當(dāng)初的承諾,上述的配套并不存在。因此,購房者在購房前,理應(yīng)保留好項(xiàng)目的宣傳單張、視頻等,若日后發(fā)生維權(quán)事件,也能手握證據(jù)。

此外,購房者不要輕信營銷人員的宣傳承諾和廣告宣傳的美化效果,在簽署合同前,要明確合同的條項(xiàng)細(xì)節(jié),特別是字體較少而不突出的細(xì)節(jié),譬如房款的交納、交納的方式、交房的期限、產(chǎn)權(quán)證辦理的期限等。其次,要預(yù)防陷入交樓標(biāo)準(zhǔn)、面積以及交樓時(shí)間等方面的合同陷阱,避免日后陷入合同糾紛。

由于購賣合同都是開發(fā)商提供的格式合同,購房者沒有修改的權(quán)利,因此,購房者應(yīng)該根據(jù)自己的實(shí)際情況訂購房合同。譬如,購房時(shí)用作婚房的目的,婚期與交房日期是否相沖突,交房時(shí)間應(yīng)與開發(fā)商協(xié)商等。購房者在簽訂購房合同時(shí)候可結(jié)合自己的實(shí)際情況認(rèn)真閱讀購房條例,明確自己關(guān)注的內(nèi)容都能在合同當(dāng)中體現(xiàn)出來。

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購房學(xué)位要謹(jǐn)慎

日前,某樓盤業(yè)主因子女無法就讀當(dāng)?shù)啬持W(xué),在項(xiàng)目營銷靜坐維權(quán),并在售樓部貼有“維權(quán)不違法,拒絕抽簽”的標(biāo)語。業(yè)主陳女士說:“當(dāng)初,開發(fā)商承諾購購該項(xiàng)目樓盤,子女可以就讀該知名小學(xué)。現(xiàn)在卻無法承諾所有的樓盤生獲得同一名校學(xué)位,只能通過抽簽方式?jīng)Q定子女是否可以就讀某小學(xué)?！?/p>

據(jù)開發(fā)商解釋稱,營銷人員在銷售該項(xiàng)目的時(shí)候,承諾業(yè)主的子女可以就讀那所知名小學(xué),并非全部業(yè)主都可以就讀某知名小學(xué)。今年,小區(qū)的適齡上學(xué)孩子有78名,而項(xiàng)目只有30名該知名小學(xué)的學(xué)位名額,他們打算通過抽簽的方式解決該問題。

記者了解到,業(yè)主和開發(fā)商會(huì)因?qū)W位問題頻頻發(fā)生糾紛。實(shí)際上,學(xué)位房只是一個(gè)概念,銷售人員在售樓時(shí)不會(huì)主推學(xué)位概念,卻會(huì)“暗示”亟需學(xué)位的家長(zhǎng),其樓盤周圍有很多知名的學(xué)校。

當(dāng)?shù)匾晃?房地產(chǎn)律師對(duì)此解釋說:“開發(fā)商會(huì)以學(xué)位來宣傳售樓,如果學(xué)位不容易實(shí)現(xiàn),可能會(huì)產(chǎn)生糾紛,但也不至于是合同詐騙,這是因?yàn)殚_發(fā)商不會(huì)將學(xué)位的承諾寫在合同上,更不會(huì)承諾沒有學(xué)位就退房?！?/p>

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商業(yè)公寓不能入戶

如果你是集體戶,且頭次置業(yè),想購了商業(yè)公寓后,把戶口遷到公寓解決學(xué)位問題,這是行不通的。因?yàn)樯虡I(yè)公寓不能入戶,業(yè)主的子女不能擁有樓盤所在地的戶口,也就失去了入讀地段學(xué)校的資格。

外地人黃先生在當(dāng)?shù)毓ぷ鞫嗄?欲在當(dāng)?shù)刭彿柯鋺?并在當(dāng)?shù)爻鞘羞x購了一套公寓,希望通過購房入戶方式解決孩子的學(xué)位問題。后來黃先生發(fā)現(xiàn)自己購購的是商業(yè)公寓,無法落實(shí)入戶,更無法解決學(xué)位問題。

業(yè)內(nèi)人士提醒,城市區(qū)一些名校附近有不少的商業(yè)公寓在售,由于不能解決學(xué)位問題,售價(jià)要較同地段的住宅樓盤低,也將大打折扣。

那么,判斷商業(yè)公寓可從以下幾方面考慮:頭先,用途不同,商業(yè)公寓可作為辦公場(chǎng)所注冊(cè),但不能遷入戶口。但住宅性質(zhì)的公寓是可以入戶的,但不能注冊(cè)辦公場(chǎng)所;其次,使用年限不同,商業(yè)公寓期限是40年,住宅期限則是70年。

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