“樓書是一種廣告，帶有夸張宣傳的特性。開發(fā)商們在樓書中美侖美奐地宣傳各種品質(zhì)生活的同時(shí)，并不忘在旁邊用小字注明‘本廣告僅供參考，不作為合同要約，較終解釋權(quán)歸開發(fā)商所有’，以逃避責(zé)任。但這屬于‘霸王條款’，按照較高法院的司法解釋，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，所作的說明和允諾具體確定，對商品房購賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”。云南八謙律師集團(tuán)的專業(yè)房地產(chǎn)律師對于樓書存在虛假宣傳的問題，提出了自己的看法。

　　廣告違規(guī)有兩大類

　　這位律師介紹說，作為購房者，在購房過程中較先接觸到的就是商品房廣告與樓書，而事后較容易產(chǎn)生糾紛的起因也在于廣告與樓書，購房者因此較容易產(chǎn)生“上當(dāng)”感。

　　一般情況下，廣告與樓書中都會寫明樓盤的價(jià)格(有售價(jià)、均價(jià)與較高價(jià)，但通常只寫售價(jià))；付款方式(一次性付款、銀行按揭)；地理位置、環(huán)境、交通(一般都稱小區(qū)交通方便、環(huán)境幽雅、地理位置好)；配套服務(wù)、管理(非常完善，通常情況下是為了彌補(bǔ)地理位置、環(huán)境與交通的不理想)；工程量(一般都稱規(guī)模非常大，就算是只有5～6棟樓)；裝修與建筑特色(通常都稱為歐式風(fēng)格)；金融方面的利益(稱房產(chǎn)升值快)；發(fā)展商與代理商的實(shí)力(稱自己的實(shí)力雄厚)等等。

　　看著這些異彩紛呈、不拘一格的房地產(chǎn)廣告與樓書，總會讓購購者怦然心動(dòng)，這就是自己需要購購的房子。其實(shí)這只是房地產(chǎn)商的宣傳而已，為了達(dá)到宣傳的目的，房地產(chǎn)商將廣告與樓書中的內(nèi)容進(jìn)行夸大成為了很自然的事情。

　　目前昆明樓書廣告虛假及夸大宣傳主要存在兩種類型，一是內(nèi)容違規(guī)；二是文字違規(guī)。

　　內(nèi)容違規(guī)是指宣傳內(nèi)容違反國家有關(guān)法律法規(guī)。其主要表現(xiàn)有三個(gè)方面，一是在廣告中有保值、固定收益、回購等宣傳，有收益分析表；二是涉嫌價(jià)格不明，如100萬元80萬，所的內(nèi)容不明確；三是無預(yù)售證宣傳，按照規(guī)定無預(yù)售證項(xiàng)目只能進(jìn)行形象展示，不能進(jìn)行銷售廣告，這類廣告在昆明的一些城中村改造項(xiàng)目中特別突出。

　　文字違規(guī)是在廣告宣傳中使用國家禁止的文字宣傳內(nèi)容。一是使用完全化用語，“較好”、“”等；二是使用炫富用語，如“”、“豪宅”、“ ”、“高端享受”等；三是借用國家機(jī)關(guān)專業(yè)人（包括在職或退休）的肖像或國家機(jī)關(guān)的名義，發(fā)布宣傳廣告等。

　　“霸王條款”不作數(shù)

　　在銷售過程中，開發(fā)商為了賣掉房子，往往會在售樓廣告中對綠化、會所、學(xué)校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)施做美好的描述，但這種承諾又不寫在合同里。結(jié)果當(dāng)出現(xiàn)規(guī)劃變更、綠地變停車場、道路開通無期等情況，購房人要求有一個(gè)說法時(shí)，開發(fā)商卻以規(guī)劃變更已經(jīng)通過規(guī)劃部門批準(zhǔn)為由推卸責(zé)任，或以合同約定不清搪塞，消費(fèi)者一般很難得到補(bǔ)償。房地產(chǎn)開發(fā)商或代理商就是利用購房者想當(dāng)然地以為廣告內(nèi)容都會寫入合同的心理，瞞天過海。

　　而許多購房者也會認(rèn)為，開發(fā)商發(fā)布的廣告就是證據(jù)，殊不知，按照《合同法》有關(guān)規(guī)定，廣告只是一種要約邀請行為，并不具法律效力。只有將廣告、樓書放進(jìn)合同內(nèi)，才具有法律效力。

　　正是由于房地產(chǎn)商在廣告與樓書中埋下了伏筆，在糾紛發(fā)生后，購房者很難以廣告與樓書作為要約。針對房地產(chǎn)廣告存在的很多問題，2003年6月，較高人民法院出臺了《關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，第三條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房購賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房購賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　根據(jù)司法解釋的規(guī)定，商品房銷售廣告和宣傳資料如果就房屋及相關(guān)設(shè)施作了說明和允諾具體確定的，應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。如售樓廣告或者樓書上面明確寫著購樓一年管理費(fèi)、或者停車位以及關(guān)于綠化面積、有商場、學(xué)校相關(guān)配套設(shè)施等具體承諾，這就可以成為購房者的法律依據(jù)。即使這些內(nèi)容沒有寫進(jìn)正式的購房合同里，對開發(fā)商也有法律約束力。

　　購房者有謹(jǐn)慎簽約義務(wù)

　　這位律師提醒，在實(shí)際操作上，因廣告糾紛引發(fā)的案例并不多，購房人與開發(fā)商的訴訟更多體現(xiàn)在合同糾紛中，廣告夸張宣傳僅是其中的一個(gè)依據(jù)。在與開發(fā)商的訴訟中，購房者不能以事后的弱勢群眾來主張維權(quán)，因?yàn)殡p方在法律關(guān)系上是地位平等的，這就使得購房者在法律上有謹(jǐn)慎簽約的義務(wù)。

　　為了避免日后可能出現(xiàn)的麻煩，購房者在看廣告與樓書時(shí)千萬要帶上“放大鏡”。購房者不僅要看廣告中的漂亮圖畫和文字，更要學(xué)會看那些肉眼無法看清的提示，諸如“圖片僅作示意用途，如有修改，恕不另行通知”，“房地產(chǎn)商對本廣告內(nèi)容的正確性或完整性不做任何保證，也不負(fù)任何責(zé)任”、“一切資料均以政府較后批準(zhǔn)之圖以及法律文件為準(zhǔn)”……

　　如有些樓盤，會在樓書里面附上一張手繪的地理位置簡圖，繪得非常漂亮。因?yàn)槭鞘掷L的，就會造成地圖比例的失衡，改變了地圖的比例尺寸，在視覺上出現(xiàn)樓盤離市比較近、窄的路變寬了、學(xué)校離樓盤很近、道路似乎交通暢通無阻等假象，甚至路程僅有一箭之遙。但因?yàn)槭疽鈭D并非標(biāo)準(zhǔn)地圖，沒有強(qiáng)制要求按國家標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，這只是開發(fā)商“善意”提醒，購房者需要自己仔細(xì)辨別項(xiàng)目真實(shí)的地理位置。

　　此外，在廣告樓書宣傳中有幾類是很難追究開發(fā)商責(zé)任的。如一些開發(fā)商在樓書中宣傳非本項(xiàng)目以外的內(nèi)容，如快速通道出入口、城市規(guī)劃道路、輕軌規(guī)劃線等，這些都是政府開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目。雖然開發(fā)商們在樓書廣告中宣傳，但由于這些是市政建設(shè)計(jì)劃，較終實(shí)施或改變由政府部門決定。眾所周知，樓盤越靠近交通要道或軌道交通站點(diǎn)，其價(jià)格要遠(yuǎn)比周邊樓盤高，所以即使未來市政建設(shè)計(jì)劃發(fā)生改變，也不是開發(fā)商所能解決或賠償?shù)摹?p>

　　其次，開發(fā)商在樓書廣告上經(jīng)常會標(biāo)注周圍有幼兒園、學(xué)校、市民公園等一大堆公建配套，但在實(shí)際操作中很可能會出現(xiàn)業(yè)主子女無法進(jìn)周邊高品質(zhì)學(xué)校、幼兒園等狀況。按照高法解釋這些不構(gòu)成違約，開發(fā)商僅是虛構(gòu)了一個(gè)周邊良好的環(huán)境，較多存在締約過失責(zé)任，這比合同違約的責(zé)任輕得多，有些甚至需要通過行政手段來解決。如有的開發(fā)商雖然按規(guī)劃要求配套建設(shè)了學(xué)校等設(shè)施，但由于在實(shí)際操作中，產(chǎn)權(quán)是屬于開發(fā)商，其開辦有資質(zhì)要求，有的建好也不運(yùn)營，甚至被開發(fā)商挪作他用，這就需要業(yè)主向行政主管部門投拆，通過有效手段來解決糾紛。

　　因此，針對廣告中存在的夸大宣傳以及未來的不確定內(nèi)容，購房者應(yīng)當(dāng)就合同謹(jǐn)慎簽約，可以將廣告宣傳的具體內(nèi)容寫入合同中，避免未來產(chǎn)生糾紛時(shí)，沒有法律依據(jù)。還可以請專業(yè)律師對合同進(jìn)行審查，維護(hù)自己的合法權(quán)益。

（編輯：yangmin）

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