面對購房中的重重陷阱，購房者應(yīng)該怎么辦呢？作為購房者可以通過各種途徑來增加自己的購房知識，還有就是可以通過收集購房中的資料，以便通過法律途徑來解決糾紛。記者就采訪中遇到的“霸王合同”、“售樓陷阱”、“廣告欺詐”等購房過程出現(xiàn)的問題，采訪了多年從事房地產(chǎn)糾紛維權(quán)律師———江西洪城律師事務(wù)所的秦貴明，他從維權(quán)角度提出了自己的建議。

遇上“霸王合同”怎么辦

購房中產(chǎn)生“霸王合同”的主要原因是目前的南昌房地產(chǎn)市場還是“賣方市場”，而不是“購方市場”，這就造成了在購房簽約過程當(dāng)中存在關(guān)雙方利益與權(quán)益的不平衡，購房者在購房過程當(dāng)中，如果可以有許多比較與選擇的機(jī)會，那么，購房者就可以占據(jù)主動的地位，目前南昌樓市的情況是購方還處于一種弱勢地位，如果不按照開發(fā)商的意圖簽約，就有可以能失去自己看中的房子。

“霸王合同”的產(chǎn)生，另外一個原因是一些行政主管部門沒有形成一種更好的監(jiān)管局面，要改變?nèi)绱说木置?，得依靠政府有關(guān)部門的管理加強(qiáng)。秦律師忠告購房者，對于“霸王合同”，作為購房者可以完全不簽約，如果是不知道而簽了約，這種合同很明顯侵犯了購房者的利益，加重的了購房者的負(fù)擔(dān)，對此，購房者可以在簽了合同之后的一年內(nèi)，向法院提起訴訟，要求撤銷該合同，購房者不要因?yàn)楹ε麓蚬偎径怪蔀榧瘸墒聦?shí)，在訴訟時限性方面購房者應(yīng)引起重視。

提醒：簽定“霸王合同”之后的一年內(nèi)，可以向法院提起訴訟，要求撤銷該合同。

售樓員口頭承諾是否有效

售樓人員為了達(dá)到售樓的目的，在購房者面前總會“口若懸河”的承諾，對于此承諾如果沒有寫入合同，其所說的內(nèi)容是否可能作為以后發(fā)生糾紛后的證據(jù)呢？秦律師談到，合同可以分為兩種，即書面與口頭合同，合同之中只要內(nèi)容真實(shí)、雙方自愿、合法，對雙方會有約束力。售樓人員的口頭承諾是有效的，售樓人員在售樓過程中是代表開發(fā)商的，開發(fā)公司的法人代表應(yīng)對售樓人員承擔(dān)民事責(zé)任。

售樓人員的口頭承諾兌現(xiàn)不了怎么辦呢？購房后出現(xiàn)了口頭承諾的糾紛，售樓人員一般不會承認(rèn)，購房者要再掌握證據(jù)經(jīng)較難，怎樣證明售樓人員的口頭承諾之實(shí)呢？較好的辦法就是對售樓人員的承諾進(jìn)行錄音，購房者在購房時，把售樓人員的口頭承諾進(jìn)行錄音，并很好地保存下來，日后發(fā)生了口頭承諾的糾紛，錄音資料可以作為舉證的證據(jù)。

提醒：把售樓人員的口頭承諾資料寫進(jìn)合同，或錄存下來。

樓盤廣告、資料是合同要約

樓盤的廣告與樓書等資料，其所闡述的內(nèi)容與畫面往往是非常美的，很多購房者就是此種情況之下決定購房的，但購房者擔(dān)心，如果開發(fā)公司建設(shè)的樓盤與廣告不相符，那該怎么辦呢？秦律師談到，廣告與事實(shí)不符，這種現(xiàn)象主要是出現(xiàn)在購購期房上，表現(xiàn)是樓盤的戶型、結(jié)構(gòu)與事實(shí)不符，還有就是公用配套設(shè)施、園林綠化、道路等不實(shí)。南昌目前出售期房占大多數(shù)，因而，作為購房者更應(yīng)該注意此種現(xiàn)象。為了避免此種情況出現(xiàn)，購房者在購房時，一定要保留樓盤的廣告、樓書等資料，同時，購房者還要將周邊其他樓盤的房價資料保留下來，將來因此產(chǎn)生的糾紛可能為自己主張權(quán)利提供證據(jù)，以便取得法律的支持。

對于樓盤售樓處的沙盤，是否也可以視作合同要約呢？沙盤是一個樓盤的廣告資料，其對購房者會產(chǎn)生意識上的引導(dǎo)作用，購房者在購房過程當(dāng)中可以收集下來，作為日后的證據(jù)。

提醒：購房者在購房時，一定要保留樓盤的廣告、樓書等資料。

外墻廣告、車位的收益歸誰

開發(fā)商在售樓結(jié)束之后，整個樓盤已銷售給了購房者，這意味著開發(fā)商對小區(qū)內(nèi)的土地、設(shè)施沒有任何使用權(quán)了，其權(quán)力歸全體業(yè)主所有。在售樓過程當(dāng)中，開發(fā)商沒有權(quán)力規(guī)定墻面、屋頂歸其所有，如果在合同中出現(xiàn)此類條款，作為購房者可以拒絕簽約。如果簽了此款條約，購房者可以在簽約一年之內(nèi)，向法院提起訴訟，以解除其條款。

對于住房的外墻廣告的收益，以及車位的收益，應(yīng)該怎樣來進(jìn)行分配呢？作為物管公司如果其參與了其中的管理，比如，在車位上進(jìn)行了管理，其收益應(yīng)該分配一部分給物業(yè)公司，另一部分收益歸全體業(yè)主所有。物業(yè)公司對于其中收益不能進(jìn)行私自分用，也不能用于物管公司自己承擔(dān)的開支里面，而是應(yīng)該用于小區(qū)的維修、充抵物管費(fèi)用等。

提醒：樓盤已銷售給了購房者，開發(fā)商對小區(qū)內(nèi)的土地、設(shè)施沒有任何使用權(quán)了，其外墻廣告、車位的收益歸全體業(yè)主所有。

辦理產(chǎn)權(quán)證時限到底多長

購房后，一直得不到產(chǎn)權(quán)證，但開發(fā)商還是承諾會辦理，辦理產(chǎn)權(quán)證變得無期怎么辦呢？秦律師談到，《合同法》規(guī)定，開發(fā)商是住房的賣方，作為出賣人，必須把所有權(quán)轉(zhuǎn)移到購房人的手中。對于辦理產(chǎn)權(quán)證的期限，《較高人民法院關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定：“由于出賣人的原因，購受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

（一）商品房購賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（二）商品房購賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房購賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算?！?p>

提醒：在約定辦理產(chǎn)權(quán)證的時限時，一定要與開發(fā)商協(xié)議好，不能在時間上讓步，還有對于違約的賠償也要按照日賠償款或月賠償款來約定。

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