文前提要：由于房價(jià)的上漲，導(dǎo)致普通住宅變“豪宅”，進(jìn)而引起交易稅賦負(fù)擔(dān)的加大，因此市場普遍出現(xiàn)通過做低房價(jià)的形式來避稅的做法。

　　從表面上看，避稅能帶來不小實(shí)惠，但其實(shí)卻暗藏著很大的風(fēng)險(xiǎn)。　　

　　做低房價(jià)避稅當(dāng)心撿了芝麻丟了西瓜。隨著房價(jià)的上漲，一些原本為普通住宅的物業(yè)升格為豪宅之后，在交易過程中面臨稅費(fèi)大幅提高的窘?jīng)r，對(duì)此，購賣雙方自然而然想到了以“做低房價(jià)”的方式來進(jìn)行避稅。但專家表示，這種方式對(duì)購賣雙方來說，存在不小的風(fēng)險(xiǎn)。

　　記者在采訪中了解到，這種明顯不合理的避稅方式很常見，中介公司出謀劃策幫購賣雙方逃稅已成為業(yè)內(nèi)“潛規(guī)則”。對(duì)于這種情形，有法律界人士指出，這與優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的滯后不無關(guān)系。

　　“做低房價(jià)”成樓市頑疾

　　近日，記者陪朋友去看房，在某中介公司門店里，聽到了這樣一段對(duì)話。

　　朋友張先生問：“這套房子已經(jīng)超過了140萬元的普通房標(biāo)準(zhǔn)，要按照‘豪宅’標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅吧?！?

　　中介：“不要緊，可以做低房價(jià)，這樣你就可以按照普照住宅的標(biāo)準(zhǔn)納稅了，能省下了1萬多元呢。房東不想承擔(dān)營業(yè)稅，也有這個(gè)意思?！?

　　中介公司業(yè)務(wù)員在這里提到的做低房價(jià)，就是目前市場上很常見的避稅方式。所謂做低房價(jià)，是指購賣雙方在交易過程中簽訂“陰陽合同”，購賣合同中的房價(jià)要比實(shí)際成交價(jià)低一些，另外再簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，將剩余部分則以家具或者裝修補(bǔ)償款的形式，采用現(xiàn)金方式支付給賣家。

　　舉例說明，比如上海外環(huán)線以內(nèi)一套面積為138平方米的二手房，成交價(jià)為180萬元，按照現(xiàn)行的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，雖然面積不到140平方米，但是總價(jià)超過了140萬元的上限，所以仍將劃入非普通住宅范圍，此類住宅交易的話，賣家要承擔(dān)營業(yè)稅和二手房個(gè)稅，而購家也要按照非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅，為總房價(jià)的3%，比普通住宅高出一倍。于是購賣雙方會(huì)在簽訂購賣合同時(shí)，將合同價(jià)寫成140萬元，甚至更低一點(diǎn)，這樣在交易過程中購賣雙方都只需按照普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)來納稅。從而達(dá)到避稅的目的。

　　記者在采訪中了解到，這種情形在實(shí)際交易過程中并不少見。某知名中介公司法務(wù)部有關(guān)人士坦承，幾乎每天都要處理此類問題，尤其是一些剛剛“越線”或者超過標(biāo)準(zhǔn)并不多的交易案例，因?yàn)槠胀ê头瞧胀ㄗ≌募{稅標(biāo)準(zhǔn)存在巨大的區(qū)別，所以購賣雙方都會(huì)強(qiáng)烈要求做低房價(jià)?！∧敲矗瑑烧咧g的差別到底有多大呢？我們以上述案例來舉例說明。這套住宅為三年前購進(jìn)，購入價(jià)為95萬元(結(jié)算結(jié)果具體見表1)。通過計(jì)算發(fā)現(xiàn)，是否做低房價(jià)稅費(fèi)差距達(dá)83175元，這不是一筆小數(shù)目。

　　表1 普通住宅與非普通住宅征稅差異(單位：元)

　　住宅級(jí)別 主要稅種 稅率 征收金額 總計(jì)

　　普通住宅 營業(yè)稅 免征 0 0

　　二手房個(gè)稅 免征 0

　　非普通住房 營業(yè)稅 差額×5.55% 47175 83175

　　二手房個(gè)稅 總房價(jià)×2% 36000

　　而對(duì)于一些超過普通住宅標(biāo)準(zhǔn)很多的二手房來說，賣家也總是會(huì)通過這種方式來達(dá)到降低稅費(fèi)開支的目的。如內(nèi)環(huán)內(nèi)某二手房售價(jià)為400萬元，賣家可能會(huì)將合同價(jià)“做低”至320萬元，這樣雖然還是按照“豪宅”標(biāo)準(zhǔn)納稅，但是其中有80萬元部分不用納稅。

　　暗藏四大風(fēng)險(xiǎn)需留神

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，通過做低房價(jià)來達(dá)到避稅的目的，雖然從表面上看很劃算，但實(shí)際上卻暗藏巨大風(fēng)險(xiǎn)。

　　上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所馬永健律師在接受記者采訪時(shí)表示，做低房價(jià)的做法對(duì)購賣雙方都存在風(fēng)險(xiǎn)，如購家雖可在契稅上節(jié)省一些開支，但是日后轉(zhuǎn)讓時(shí)，卻有可能會(huì)被征收更多的稅費(fèi)；賣家也有可能面臨無法及時(shí)收到房款的尷尬情形。

　　風(fēng)險(xiǎn)一：購家負(fù)擔(dān)加重而違約

　　合同價(jià)以外的部分，都應(yīng)以現(xiàn)金方式支付，這會(huì)加大購家的負(fù)擔(dān)，由此可能會(huì)造成違約并承擔(dān)責(zé)任。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，購房者一般會(huì)根據(jù)手中的資金量，以及自己的工資收入來確定住宅的總價(jià)，但如果碰到做低房價(jià)的情形，而被要求支付更多的現(xiàn)金時(shí)，往往會(huì)面臨資金短缺的困境。當(dāng)然，有些購家不想錯(cuò)過一次購房機(jī)會(huì)，同時(shí)考慮到自己也能節(jié)省一些稅費(fèi)，一般會(huì)選擇向親朋好友借錢。但這是一步險(xiǎn)棋，走得好，能暫時(shí)度過難關(guān)；如果走不好，則有可能會(huì)導(dǎo)致交易中斷，并承擔(dān)違約責(zé)任。

　　有人認(rèn)為，雙方簽訂的是陰陽合同，可視作無效合同。但實(shí)際上并非如此，有律師告訴記者，即使簽的是陰陽合同，一旦發(fā)生糾紛，法院仍然會(huì)認(rèn)為合同有效而要求繼續(xù)履行。因此購家因?yàn)闊o法付款而造成違約之后，肯定要承擔(dān)違約責(zé)任。

　　風(fēng)險(xiǎn)二：出售房屋稅負(fù)加重

　　可以肯定的是，做低房價(jià)會(huì)加重日后轉(zhuǎn)讓住宅時(shí)的稅賦負(fù)擔(dān)。

　　就以上述案例為例來說明。假設(shè)這套實(shí)際成交價(jià)為180萬元的二手房“做低”為135萬元成交，另外差額45萬元以現(xiàn)金的形式付給賣家。購家可按照普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)來納稅，契稅稅率為1.5%，那么納稅金額為20250元(135萬元×1.5%)，相比較實(shí)際納稅金額54000元(180萬元×3%)來說，的確節(jié)省了一多半。購家看似是沾了不小的便宜，但這位購家有可能會(huì)付出更大的代價(jià)。如果這位購家日后要出售這套住宅，那么，他便要承擔(dān)差額部分45萬元的稅費(fèi)，僅二手房個(gè)稅一項(xiàng)，負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)就可能要多付90000元(45萬元×20%)，誰多誰少，一比便清清楚楚。有業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在已經(jīng)加強(qiáng)了不動(dòng)產(chǎn)交易信息的登記制度，也就是說，未來所有房屋都可查到交易記錄，因此稅費(fèi)一旦從嚴(yán)征收，這些成交記錄必將作為納稅依據(jù)。

　　風(fēng)險(xiǎn)三：賣家面臨處罰

　　做低房價(jià)其實(shí)是一種逃稅行為，一旦被查處，肯定會(huì)面臨相應(yīng)的處罰。此外賣家還面臨著無法及時(shí)收到房款的風(fēng)險(xiǎn)。

　　上海某中介公司業(yè)務(wù)員楊先生表示，合同價(jià)以外的部分，雖然以協(xié)議的形式明確規(guī)定了支付金額、支付較后期限等，但這也僅僅只是一份“君子協(xié)定”?！捌鋵?shí)只對(duì)那些真正守信用的交易雙方有作用?！睏钕壬缡钦f。

　　由此可以看出，協(xié)議的效力到底有多大，取決于購賣雙方。對(duì)此馬永健律師表示，萬一有購家“假戲真做”，那么這對(duì)賣家來說，將會(huì)遭遇噩夢(mèng)，追討起來不但耗時(shí)，還會(huì)耗費(fèi)巨大精力。

　　馬永健同時(shí)提醒說，如果賣家逃稅事實(shí)為稅務(wù)部門掌握，不但要補(bǔ)交稅款，還會(huì)面臨相應(yīng)的處罰。

　　風(fēng)險(xiǎn)四：無法通過“評(píng)估關(guān)”

　　做低房價(jià)，還會(huì)面臨無法通過“評(píng)估關(guān)”的風(fēng)險(xiǎn)，這將會(huì)引發(fā)連鎖反應(yīng)，并導(dǎo)致交易中斷，甚至引起糾紛。

　　據(jù)了解，就上海而言，位于市區(qū)域的房產(chǎn)交易都已建立評(píng)估系統(tǒng)。該系統(tǒng)的主要功能是評(píng)判合同價(jià)是否合理，并防止交易雙方逃稅。所有二手房交易房源在繳稅過戶之前，都必須經(jīng)由評(píng)估系統(tǒng)審核價(jià)格，明顯低于市場價(jià)的成交房源可能被退件，并由指定評(píng)估公司重新估價(jià)，而后按照評(píng)估價(jià)納稅。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，的確也存在通不過評(píng)估的情形。一旦發(fā)生這樣的情況，必將面臨由誰來實(shí)際承擔(dān)巨額稅費(fèi)的現(xiàn)實(shí)問題，如果購賣雙方都不愿讓步，產(chǎn)生糾紛在所難免。優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)“與時(shí)俱進(jìn)”

　　市場上之所以普遍采用做低房價(jià)的方式來避稅，在一定程度上也反映了征稅標(biāo)準(zhǔn)存在不合理的地方,有法律專家表示，至少?zèng)]有體現(xiàn)其公平性。

　　據(jù)了解，上海較新的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)去年底才做出新的調(diào)整，而舊標(biāo)準(zhǔn)卻沿用了三年多時(shí)間。新的標(biāo)準(zhǔn)為：單套建筑面積140平方米以下，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)總價(jià)每套245萬元、內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間每套140萬元、外環(huán)線以外每套98萬元以下，五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等。而現(xiàn)實(shí)問題是，在過去的8、9個(gè)月里，房價(jià)又經(jīng)歷了一輪新的上漲過程，新標(biāo)準(zhǔn)似乎又有些名不符實(shí)了。

　　記者了解到，交易的評(píng)估系統(tǒng)數(shù)據(jù)卻能做到及時(shí)更新。有業(yè)內(nèi)人士透露，該系統(tǒng)數(shù)據(jù)幾乎能夠做到每周更新一次，“系統(tǒng)里的數(shù)據(jù)基本上都是參照市場實(shí)際成交價(jià)來制定的?！边@位人士說。

　　因此有市民表示，希望普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)也能做到“與時(shí)俱進(jìn)”，“雖然我們不指望普通住宅標(biāo)準(zhǔn)每月更新一次，但至少每半年應(yīng)該調(diào)整一次。”市民王先生這樣說。他的說法也許代表了大多數(shù)人的想法。

　　馬永健也表示，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)如能夠做到定期、及時(shí)調(diào)整，這體現(xiàn)了稅賦的公平性。

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