6月房產(chǎn)新政實施后，契稅、營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅等成了房屋購賣雙方繞不過的坎兒。房屋交易的利潤被大大攤薄，甚至出現(xiàn)了負(fù)利潤的情況?！岸惥W(wǎng)恢恢，疏而不漏。”然而，“聰明”的房產(chǎn)中介還是從中找到了可鉆的空子，各種避稅高招也隨著新政的出臺悄然誕生了。

　　新政影響——

　　新政給賣房人“增負(fù)”稅費(fèi)≈房款×１0%

　　2005年6月1日對不少賣房人來說完全是有著分水嶺意義的一個日子。新政規(guī)定：6月1日以后，個人購購住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入全額征收營業(yè)稅；另外，在“先稅后證”的壓力下，銷售5年以內(nèi)的房屋也難逃個人所得稅這一關(guān)。這樣，6月1日之前和之后成交的2年以內(nèi)的普通住宅所繳稅額能相差幾萬元。

　　以亞運(yùn)村一套110平方米的兩居室商品房為例，該房原購價為5200元／平方米，以6000元／平方米的市場價格出售此套房屋，按照新的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收政策，這套房子需要繳納以下稅費(fèi)：

　　1、營業(yè)稅＝110平方米×６000元／平方米×５%＝33000元

　　2、印花稅＝110平方米×６000元／平方米×０.5‰＝330元

　　3、個人所得稅＝｛售房價-原購房價-合理費(fèi)用(當(dāng)初業(yè)主購房時所產(chǎn)生的稅費(fèi)，即：契稅＋印花稅)｝×２0% ＝15826.8元 其中，售房價：110平方米×６000元／平方米＝660000元

　　原購房價：110平方米×５200元／平方米＝572000元

　　契稅：572000×１.5%＝8580元 印花稅：572000×０.5‰＝286元 可見，新政實施后，賣房人要繳納的稅額總共是49156.8元，占到總售房款的7%；而新政實施前，賣房人只需繳納286元的印花稅。(具體對照見下“新政前后賣房人所繳稅費(fèi)對照表”)

　　以上案例中沒有涉及到土地增值稅，專業(yè)人士測算，涉及到土地增值稅的房屋出售，其所繳稅額可能達(dá)到房款的10%以上。

　　記者暗訪——

　　為吸引客戶 中介玩起避稅游戲

　　沉重的稅負(fù)使很多賣房人和購房人忘而卻步，多家中介公司均表示，6月份的經(jīng)營情況還不及三四月時的一半。一家中介公司甚至表示：“我們這已經(jīng)10天沒來一個購主了?！?

　　一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人訴苦：“現(xiàn)在生意實在不好做。把賣房人的稅負(fù)加到房價里，房價太高購方不愿購；而讓賣房人負(fù)擔(dān)這筆稅，賣方無利可圖又不愿賣。”面對這樣的兩難境地，房產(chǎn)中介們開始打起了“合理避稅”的主意。記者以一位賣房人的身份暗訪了幾家房產(chǎn)中介公司，發(fā)現(xiàn)他們避稅的高招還真不少。

　　記者向中介表示，想賣的房子是2001年以6000元／平方米的價格購購的一套90平方米的兩居室住宅，但目前還未辦理房產(chǎn)證，地段在亞運(yùn)村，東西朝向。為了幫助記者把房子賣個好價錢，中介公司在“避稅”環(huán)節(jié)上出了四招。

　　●招數(shù)一：以租待售。“你的房子雖然是2001年購的，但繳稅是按照房產(chǎn)證的時間計算，所以你的房產(chǎn)證辦下來也要繳納營業(yè)稅和個人所得稅。如果賣房不是很著急的話，可以先租出去，以租待售，這樣等到房產(chǎn)證2年期滿就不用繳營業(yè)稅了?！?

　　●招數(shù)二：把交易價格“做低”。“雖然營業(yè)稅和個人所得稅現(xiàn)在逃不掉，但我們可以把合同上的交易價格做低一些，這樣繳稅的稅基就小，納稅額也會減少。當(dāng)然，價格也不能太低，否則地稅局會找麻煩，一般是稍高于建委公布的各類級別土地上普通住宅平均交易價格。比如你的房子按照規(guī)定平均交易價格應(yīng)該是4000元／平方米，購賣合同上就可以定價4100元／平方米，而實際上你可以賣到5000元／平方米?！?

來源：北京現(xiàn)代商報

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