羅小姐較近看中一套筍盤(pán)，輾轉(zhuǎn)找到了業(yè)主，購(gòu)賣(mài)雙方?jīng)Q定“私奔”--飛開(kāi)中介公司直接交易。但在她竊喜之余，一盆冷水從頭而降，這房子的房產(chǎn)證要到明年4月份才滿五年，而今年開(kāi)始恢復(fù)“房產(chǎn)證出證滿五年才能免交營(yíng)業(yè)稅”的政策。要么多掏幾萬(wàn)塊稅費(fèi)，要么私底下簽個(gè)合約，先給錢(qián)明年再過(guò)戶。掏錢(qián)不甘心，簽地下合同不放心。等還是不等？羅小姐面臨兩難選擇。

　　購(gòu)家

　　放棄派不如另覓新歡

　　羅小姐較近看中一套美豪村95平方米單位，業(yè)主開(kāi)價(jià)45萬(wàn)實(shí)收，在了解了物業(yè)的基本信息之后，羅小姐將其判定為合乎自己要求的“筍盤(pán)”。而且讓她欣喜的是，一番巧合之后居然找到了房子的業(yè)主，于是一筆中介費(fèi)也可以節(jié)省下來(lái)。

　　但在對(duì)房子進(jìn)一步了解之后，羅小姐得知其房產(chǎn)證要到明年初才滿五年，這樣一來(lái)加上稅費(fèi)的話，房子的吸引力就下降了一截，而且業(yè)主的態(tài)度也十分強(qiáng)硬，“你現(xiàn)在定不定？已經(jīng)有人看中我的房子要給錢(qián)了！”

　　無(wú)奈之余，羅小姐選擇了放棄這套物業(yè)。“這套房子加上稅費(fèi)的話，看起來(lái)也沒(méi)那么劃算，而且一想到先給一部分錢(qián)，然后房子要等大半年才算我的，心里那個(gè)不踏實(shí)啊，找中介做第三方的話會(huì)有保證一點(diǎn)，但是中介費(fèi)又?jǐn)傔M(jìn)來(lái)了。想來(lái)想去還是覺(jué)得麻煩，而且業(yè)主看起來(lái)也蠻著急的，索性再去找其他的房子吧?！?/P>

　　等待派邊等邊裝修，兩全其美

　　準(zhǔn)備結(jié)婚的劉小姐較近打算將一位親戚在禪城的一套老房子購(gòu)過(guò)來(lái)，不過(guò)仔細(xì)咨詢過(guò)后，中介公司建議，按照親戚予或者其他途徑過(guò)戶的話，所繳納的稅費(fèi)和正常的交易差不多，不如以二手房購(gòu)賣(mài)交易的途徑更加方便一些。

　　不過(guò)，劉小姐親戚的這套房還要等三五個(gè)月，房產(chǎn)證才滿五年。劉小姐表示，“這樣的稅費(fèi)能省肯定要省啦，我跟家人商量過(guò)，我們決定過(guò)幾個(gè)月再交易，反正都知根知底的。親戚那邊的房子也沒(méi)有住，我先給一部分頭期給他，就可以進(jìn)去裝修了，等到裝修完選完家具什么的，也差不多可以辦理過(guò)戶手續(xù)了，兩全其美?！?/P>

　　逍遙派價(jià)格合適就OK

　　余先生來(lái)佛山已大半年，從去年不緊不慢地看房開(kāi)始，到發(fā)現(xiàn)樓價(jià)已升到自己就快不能接受的程度，于是決定盡快購(gòu)房早日擺脫租房的日子。

　　住慣了老城區(qū)的余先生喜歡成熟的生活配套和濃郁的居住氛圍，于是置業(yè)目標(biāo)定在比較新的二手房，如果是全新未住過(guò)的更好?！?/P>

　　但對(duì)于余先生所圈定的房源范圍，絕大部分的房子房產(chǎn)證都不夠五年，“我選擇房子主要目的是自己住，稅費(fèi)并不是主要因素，我要考慮的是我的總預(yù)算和是否合乎我居住要求。二手房購(gòu)來(lái)就可以住，比較新的房子可以節(jié)省裝修時(shí)間及成本，而且周邊商業(yè)及交通都比較成熟了，購(gòu)的是比一手房多用兩年的這個(gè)成本，所以如果房子合適，不管是各付，還是實(shí)收價(jià)，只要較終價(jià)格是合適的，就OK。”

　　賣(mài)家

　　放棄派稅費(fèi)難免啦，不愁賣(mài)

　　魏女士為方便兒子上學(xué)，從羅村的老房子搬到季華路的鴻業(yè)現(xiàn)代城，但住了幾個(gè)月之后，發(fā)現(xiàn)這樣租賃暢旺的小戶型其實(shí)不適合自己一家三口，尤其是這種60平方米的兩房單位，其中兒子的房間非常小并且沒(méi)有窗戶，于是決定賣(mài)掉房子搬回羅村，或者再尋找周邊大一點(diǎn)的房子。

　　有些意向購(gòu)家對(duì)魏女士開(kāi)出60萬(wàn)元的實(shí)收價(jià)格，提出希望價(jià)格能有所下降，原因是房產(chǎn)證只有三年左右，購(gòu)家還要額外支付約6萬(wàn)元的稅費(fèi)和中介費(fèi)，如此算下來(lái)，該物業(yè)的單價(jià)已經(jīng)達(dá)到了11000元/平方米。魏女士對(duì)此并不接受，“看房的人較多，旁邊單位很快賣(mài)出去了，稅費(fèi)沒(méi)辦法啦，這個(gè)小區(qū)還有周邊都是一樣的?！?/P>

　　等待派省了稅，價(jià)好說(shuō)

　　“方先生，您那套房子考不考慮賣(mài)呢？”方先生原本比較反感中介公司這類電話，但今年年初的一系列政策讓手持多套物業(yè)的他始盤(pán)算，樓價(jià)會(huì)不會(huì)在眼前的火熱之后開(kāi)始出現(xiàn)下降呢？

　　于是，方先生將南海大道的一套物業(yè)放在中介公司以90萬(wàn)元實(shí)收的價(jià)格待售，但向中介咨詢了一下，他發(fā)現(xiàn)自己估價(jià)可能太過(guò)樂(lè)觀，因?yàn)榉慨a(chǎn)證要半年后才滿五年，根據(jù)粗略計(jì)算，購(gòu)家除了支付這90萬(wàn)元房?jī)r(jià)之后，加上涉及到的稅費(fèi)、中介費(fèi)等所有的交易費(fèi)用，一共要支付超過(guò)100萬(wàn)。

　　“如果有人肯出到這個(gè)價(jià)格，我不介意等半年過(guò)戶，說(shuō)實(shí)話現(xiàn)在觀望的情緒還是有的，半年之后怎么樣還說(shuō)不清楚，雙方都不要反悔就好。此外，也希望中介通過(guò)一些途徑幫助減稅吧，從評(píng)估價(jià)入手或者陰陽(yáng)合同，雖然我要求的是實(shí)收，但是能省一部分的話購(gòu)方就不會(huì)想著壓價(jià)了?！?/P>

　　逍遙派先給錢(qián)，其他都好說(shuō)

　　VICKY在中海文華熙岸 (論壇 新聞)選中一套90平米單位，當(dāng)時(shí)8000多元帶裝修的單價(jià)讓她覺(jué)得非常賺，她決定先借錢(qián)定下那套房，然后再賣(mài)掉自己在南海區(qū)的一套二手房。

　　因?yàn)橹笔盏椒靠?，以償還為了那套“豪宅”所東拼西湊來(lái)的頭期款，所以VICKY放盤(pán)的態(tài)度十分堅(jiān)決，“不要貸款購(gòu)房的，除非能保證一兩個(gè)月就讓我收到房款，不要太久了。而且40萬(wàn)元是實(shí)收，其他的我不管，只跟著去簽字就好?！泵鎸?duì)房產(chǎn)證還要近一年左右的時(shí)間才夠五年，她表示，“我是著急用錢(qián)才以這個(gè)價(jià)錢(qián)賣(mài)的，要是等一年的話早就不是這個(gè)價(jià)格了，不過(guò)如果購(gòu)家愿意先給錢(qián)也無(wú)所謂，至少要給一大半作為頭期款?！?/P>

　　業(yè)內(nèi)良言

　　省錢(qián)誠(chéng)可貴，風(fēng)險(xiǎn)價(jià)更高

　　和記地產(chǎn)副總經(jīng)理廖烈：如果等的時(shí)間不太長(zhǎng)，或業(yè)主是親戚或熟人，只要價(jià)格雙方都滿意，等一下未嘗不好，可以省一筆費(fèi)用，但是其中會(huì)涉及到幾方面的風(fēng)險(xiǎn)，需要提前注意到。，就是在這段時(shí)間里可能會(huì)出現(xiàn)的政策變動(dòng)，除了稅費(fèi)的年限判定和比例之外，還有房貸政策的變動(dòng)，其中后者的可能性比較大。就是業(yè)主方面可能出現(xiàn)的賬務(wù)糾紛，比如當(dāng)購(gòu)賣(mài)雙方的購(gòu)房合同已經(jīng)簽訂，并且購(gòu)房支付了定金甚至是幫業(yè)主出了贖契的資金，這個(gè)時(shí)候賣(mài)方的個(gè)人經(jīng)濟(jì)糾紛可能導(dǎo)致房產(chǎn)被查封。第三，就是在等待階段出現(xiàn)的房?jī)r(jià)變動(dòng)，都有可能會(huì)導(dǎo)致雙方毀約。

　　總之，等還是不等，頭先要看購(gòu)賣(mài)雙方對(duì)對(duì)方有沒(méi)有足夠信心。而且等的期限較好在半年以下為好。

　　一定要等，約定要寫(xiě)進(jìn)合同

　　合富置業(yè)業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)高端經(jīng)理賴擎旻：一般來(lái)說(shuō)遇到這種情況不鼓勵(lì)等，因?yàn)榭蛇x的房源很多，等待時(shí)間比較長(zhǎng)的話無(wú)論購(gòu)賣(mài)雙方哪一方不成交，都很麻煩。對(duì)于距離證滿五年時(shí)間不長(zhǎng)的房源，購(gòu)方/家堅(jiān)持要等的話，有以下幾點(diǎn)建議可以盡可能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。頭先是在合同中要把涉及到的時(shí)間和責(zé)任約定清楚。是關(guān)于物業(yè)的移交方面，購(gòu)方可以先支付定金或者一部分頭期，然后將物業(yè)的鑰匙拿過(guò)來(lái)，或者更換門(mén)鎖把鑰匙交給第三方保管，這樣不但可以保持物業(yè)未來(lái)移交時(shí)候的完好，也盡可能避免房子再被轉(zhuǎn)賣(mài)，第三就是查清楚雙方的資格鑒定，例如賣(mài)方有共有人的，一定要全部確認(rèn)簽字。較后，就是盡可能把或許遇到的變動(dòng)先行約定，比如政策的變化等，以防萬(wàn)一。

　　證滿五年個(gè)稅不一定免

　　龍庭置業(yè)經(jīng)理?xiàng)罹摧x：按照目前的成交比例，10套物業(yè)中有9套都不是業(yè)主的先進(jìn)住房，所以個(gè)人所得稅這部分即使證滿五年也是要繳納的。這部分稅費(fèi)目前監(jiān)控得也是比較嚴(yán)格，所以現(xiàn)在很多二手房的成交都不會(huì)選擇等。

　　BBS

　　網(wǎng)友Songstan：

　　為避免營(yíng)業(yè)稅，我簽了陰陽(yáng)合同。到時(shí)候購(gòu)家只認(rèn)那份做低了價(jià)錢(qián)的合同怎么辦？

　　網(wǎng)友KK：

　　營(yíng)業(yè)稅好幾萬(wàn)啊，誰(shuí)這么傻？購(gòu)房子還幫你出這筆錢(qián)？還不是羊毛出在羊身，購(gòu)家肯定壓價(jià)?，F(xiàn)在的樓市，觀望的多，下決心的少。

　　網(wǎng)友兔司機(jī)：

　　為少交營(yíng)業(yè)稅，我把成交價(jià)做小，風(fēng)險(xiǎn)就是購(gòu)家的發(fā)票價(jià)低，和實(shí)際成交價(jià)不一致，將來(lái)購(gòu)家再賣(mài)的時(shí)候要承擔(dān)很大的差價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

　　網(wǎng)友小湘子：

　　賣(mài)房子實(shí)收的話不用你煩個(gè)稅，但整個(gè)交易過(guò)程你要關(guān)心嘛，畢竟你只拿了頭款啊。

　　TIPS

　　二手房主要交易流程

　　購(gòu)賣(mài)雙方簽合同(有中介公司的話簽三方合同)--賣(mài)方可以做提前還貸、注銷抵押，購(gòu)房做貸款申請(qǐng)--拿著合同去所在街道的行政服務(wù)辦理國(guó)土證的過(guò)戶--領(lǐng)取國(guó)土證--繳稅--在行政服務(wù)遞交資料辦理房產(chǎn)過(guò)戶--領(lǐng)取房產(chǎn)證--辦理抵押登記按揭貸款--放款

　　一般來(lái)說(shuō)，選擇等待房產(chǎn)證夠五年的購(gòu)賣(mài)雙方，先簽訂合同，僅支付定金或者部分頭期款，同時(shí)約定過(guò)戶時(shí)間辦理后續(xù)流程。

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