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二手房"按套計(jì)價(jià)" 應(yīng)當(dāng)注意注意面積縮水問題

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 534 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  “二手房”按套計(jì)價(jià)“面積縮水”賣方無須擔(dān)責(zé)

  ■讀者咨詢

  牛女士來電咨詢:2008年9月,牛女士與劉先生簽訂《購房合同》約定:牛女士購購劉先生位于文化路的房屋一套,房屋面積為123平方米,房屋總價(jià)款為63萬元。 合同簽訂后,雙方按約定支付價(jià)款,并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2009年2月,牛女士在房屋裝修過程中,發(fā)現(xiàn)該房面積僅有120平方米,相比合同約定和產(chǎn)權(quán)證中的面積減少3平方米。

  ■律師觀點(diǎn)

  根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷售管理辦法》之規(guī)定,房屋銷售可以按套(單元)計(jì)價(jià),也可以按面積計(jì)價(jià)。按套(單元)計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋,當(dāng)事人對現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。據(jù)此,在按套計(jì)價(jià)的商品房購賣合同中,如無關(guān)于房屋面積誤差的特別約定,僅約定了房屋面積,則,寫在合同上的面積數(shù)據(jù)對房價(jià)僅具有參考作用,不能作為計(jì)價(jià)依據(jù)。

  本案中,涉訴房屋雖屬“二手房”,但因關(guān)于“二手房”交易中面積誤差問題的法律規(guī)定實(shí)屬空白,故,其應(yīng)參照商品房對此的相關(guān)規(guī)定處理。即在按套計(jì)價(jià)的房屋購賣中,房屋面積僅作為購房款的參考因素,并不是計(jì)價(jià)依據(jù),且劉先生也是基于房屋產(chǎn)權(quán)證書的記載,而確認(rèn)的房屋面積,故,牛女士并不能要求劉先生承擔(dān)房屋面積出現(xiàn)誤差的法律責(zé)任。

  ■律師提醒

  購房者無論在進(jìn)行商品房購賣,還是“二手房”購賣時(shí),均應(yīng)警惕“按套計(jì)價(jià)”可能存在的“面積縮水”問題。在簽訂合同前,購房者應(yīng)核實(shí)房屋實(shí)際面積并在合同書中確認(rèn),同時(shí)對面積出現(xiàn)差異時(shí)售房者要承擔(dān)的責(zé)任也要作出明確約定。

  房產(chǎn)抵押不登記抵押權(quán)不成立

  ■讀者咨詢

  徐先生來電咨詢:2007年12月,徐先生因資金周轉(zhuǎn)困難,以自己價(jià)值30萬元的房屋作抵押,向王某借款12萬元,借款期限為6個(gè)月,但雙方并未將房屋進(jìn)行抵押登記,王某僅要求徐先生將用以抵押的房屋產(chǎn)權(quán)證書交由其保管。半年后,徐先生無力還債,王某遂訴至法院,要求實(shí)現(xiàn)其對該房屋的抵押權(quán)。

  ■律師觀點(diǎn)

  《物權(quán)法》百八十七條規(guī)定:以本法百八十條款項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的,應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

  而本案中的房屋正是屬于《物權(quán)法》百八十條款中規(guī)定的建筑物。因王某與徐先生約定的房屋抵押未進(jìn)行登記,故,債權(quán)人王某針對房屋的抵押權(quán)并未設(shè)立,其不能享有該房屋的抵押權(quán)。

  據(jù)此,房屋抵押不進(jìn)行登記,實(shí)際上等于未設(shè)立抵押。而由于房屋產(chǎn)權(quán)證書可以掛失,故本案中債權(quán)人王某保管被抵押房屋產(chǎn)權(quán)證書的做法,并不能有效防止抵押人將房屋進(jìn)行二次抵押。

  ■律師提醒

  抵押當(dāng)事人進(jìn)行房屋等不動(dòng)產(chǎn)抵押時(shí),應(yīng)在抵押合同簽訂后,依據(jù)《擔(dān)保法》第四十二條的規(guī)定,盡快到相關(guān)部門辦理抵押登記手續(xù),設(shè)立抵押權(quán)。且根據(jù)《物權(quán)法》百九十九條規(guī)定:當(dāng)多個(gè)抵押權(quán)并存時(shí),以抵押登記的先后順序作為清償順序,所以,辦理抵押登記在先,可防止他人搶先對該房產(chǎn)進(jìn)行登記,相對而言將能更好地保障債權(quán)得到清償。

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