逐條教你簽合同

　　新的《商品房購(gòu)賣合同示范文本》的使用，使購(gòu)房者的權(quán)益更加得到保護(hù)，許多讀者來(lái)信詢問(wèn)，怎樣填寫新合同呢？

　　日前，建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司、政策法規(guī)司聯(lián)合對(duì)新的合同示范文本如何填寫逐條進(jìn)行了說(shuō)明，本版摘錄了一部分，希望能在購(gòu)房者簽合同時(shí)給予幫助?！幷?

　　第五條面積確認(rèn)及面積差異處理

　　說(shuō)明：本條約定按建筑面積或按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的商品房的面積確認(rèn)及面積差異處理。

　　根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以“建筑面積”、“套內(nèi)建筑面積”(本條款中均簡(jiǎn)稱面積)為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。

　　說(shuō)明：本款是要確定處理面積差異的依據(jù)。進(jìn)行面積差異處理必須與計(jì)價(jià)方式相對(duì)應(yīng)，這樣才有可比性，即，選擇按建筑面積計(jì)價(jià)的，以產(chǎn)權(quán)登記時(shí)確認(rèn)的建筑面積數(shù)為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理；選擇按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，以產(chǎn)權(quán)登記時(shí)確認(rèn)的套內(nèi)建筑面積數(shù)為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。

　　當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定。

　　說(shuō)明：當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)時(shí)，是以整個(gè)商品房為計(jì)價(jià)單位，不涉及到單方建筑面積或套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)問(wèn)題，因而就無(wú)從談起面積差異處理問(wèn)題。對(duì)于按套計(jì)價(jià)的商品房如何在合同中確定總價(jià)款，2001年4月發(fā)布的《銷售辦法》(建設(shè)部令第88號(hào))對(duì)此有明確規(guī)定，可為當(dāng)事人雙方提供依據(jù)。

　　該辦法規(guī)定：按套(單元)計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。

　　按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購(gòu)受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。購(gòu)受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　因此，采取按套計(jì)價(jià)的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)價(jià)款及相關(guān)違約責(zé)任等問(wèn)題專門進(jìn)行約定。

　　合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。

　　說(shuō)明：本條中的產(chǎn)權(quán)登記面積，是指房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)登記的房屋面積，是商品房較終的確定面積，也是按面積確定價(jià)款的較終依據(jù)。

　　商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第____種方式進(jìn)行處理：

　　說(shuō)明：本款是要求當(dāng)事人雙方約定誤差處理方式。為了體現(xiàn)合同的雙方自愿原則，種約定采取雙方自行約定方式?？紤]到購(gòu)受人在商品房購(gòu)賣中處于弱勢(shì)地位，為了提醒購(gòu)受人，本示范文本又明確寫了種約定方式，當(dāng)事人可以借鑒種約定的表述方式自行約定，也可以直接約定采取種方式。

　　需要說(shuō)明的是，為了充分保護(hù)購(gòu)受人的利益，解決目前商品房購(gòu)賣中的面積糾紛問(wèn)題，《銷售辦法》十條明確規(guī)定，按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。

　　合同未作約定的，按以下原則處理：

　　(一)面積誤差比完全值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；

　　(二)面積誤差比完全值超出3%時(shí)，購(gòu)受人有權(quán)退房。購(gòu)受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在購(gòu)受人提出退房之日起30日內(nèi)將購(gòu)受人已付房?jī)r(jià)款退還給購(gòu)受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。購(gòu)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由購(gòu)受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸購(gòu)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比完全值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還購(gòu)受人；完全值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還購(gòu)受人。

　　本條中的種處理方式基本上是《銷售辦法》十條規(guī)定的具體體現(xiàn)。

　　1、雙方自行約定：

　　(1)yk__yk__yk____；(2)yk_____；(3)yk__yk__；(4)yk_____。

　　2、雙方同意按以下原則處理：

　　(1)面積誤差比完全值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；(2)面積誤差比完全值超出3%時(shí)，購(gòu)受人有權(quán)退房。

　　購(gòu)受人退房的，出賣人在購(gòu)受人提出退房之日起30天內(nèi)將購(gòu)受人已付款退還給購(gòu)受人，并按yk____利率付給利息。

　　購(gòu)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由購(gòu)受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸購(gòu)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比完全值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由出賣人返還購(gòu)受人；完全值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還購(gòu)受人。

　　因設(shè)計(jì)變更造成面積差異雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

　　說(shuō)明：本款也是《銷售辦法》十條規(guī)定中較后一款的具體體現(xiàn)。由于規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更造成商品房面積差異，雙方不解除合同的，雙方應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。此時(shí)，合同約定面積應(yīng)當(dāng)以新簽署的補(bǔ)充協(xié)議中的面積為準(zhǔn)，面積差異及處理也應(yīng)當(dāng)以此為依據(jù)。

　　購(gòu)賣雙方在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇處理方式。

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