比較各品種具體利率水平 選擇自己較合適還款方式——

　　貸款購房，無論是自住還是投資，誰都希望“花明天的錢享受今天的幸福生活”。然而，去年宏觀調(diào)控加息風(fēng)暴留下的“陰霾”不得不讓大多數(shù)房貸者更加有所“警覺”。那么，今年選擇房貸產(chǎn)品，怎樣才能做到較省錢？本報(bào)為此采訪了業(yè)內(nèi)有關(guān)專家。

　　交易淡季購房能省錢

　　不少房貸者認(rèn)為今年過后北京房價(jià)必然會下降，所以出現(xiàn)了看房“不落單”、持幣觀望的市場狀況，導(dǎo)致北京住宅一、二級市場交易量呈現(xiàn)整體下滑趨勢。 對于這樣的市場狀況，北京偉嘉安捷投資擔(dān)保有限公司企劃經(jīng)理殷麗娟認(rèn)為，目前是房地產(chǎn)市場的交易淡季，再加上政策環(huán)境影響，二手房市場的房源供應(yīng)量相當(dāng)充足，小戶型、大戶型、城區(qū)房、郊區(qū)房等等，可以讓房貸者盡興挑選。從銀行貸款的角度看，表面上六次加息和二套房貸政策的從“嚴(yán)”似乎不利于貸款購房者，但實(shí)際上每次加息上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)累計(jì)在一起，每月不會增加房貸者多少成本，與其能夠?qū)崿F(xiàn)住房夢的“理想”相比，此時(shí)的加息就顯得微不足道了。所以對于準(zhǔn)備貸款購房的人來說，不如趁著交易量較淡的季節(jié)“解決”貸款購房大計(jì)，也是一個(gè)不錯的省錢辦法。

　　貸款利率選擇有學(xué)問

　　按照利率是否變化，可將房貸分為固定利率貸款和浮動利率貸款兩大類。固定利率是在借款人在與銀行簽訂貸款合同時(shí)即設(shè)定好的利率，不論貸款期內(nèi)市場利率如何變動，借款人都可以按照固定利率支付利息，不會隨行就市以至“加息一次，頭痛一次”。而浮動利率是隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而進(jìn)行適時(shí)調(diào)整的一種利率，如果央行仍然存在持續(xù)多次加息的可能，對于新的房貸客戶而言其貸款風(fēng)險(xiǎn)則會較大。對于未來收入比較平穩(wěn)、利率風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力不強(qiáng)的客戶來說，選擇固定利率還款，也是當(dāng)前利率上漲周期中一個(gè)比較明智的決定。然而，萬一日后利率下跌了呢？固定利率還款豈不是很不合算？再者固定利率貸款期限較短，還貸壓力較大，還涉及提前還款需要支付違約金的情況，無形中也增加了借款人的成本支出。相關(guān)專家提醒房貸者，為了降低購房貸款成本的支出，對于準(zhǔn)房貸者來說，還是應(yīng)該根據(jù)當(dāng)前的宏觀調(diào)控市場發(fā)展走勢，結(jié)合各家銀行推出的業(yè)務(wù)品種的具體利率水平，以及考慮自身收入情況、提前還貸因素等，選擇與自己較匹配的還款方式，才能達(dá)到較終省錢的目的。

　　公積金貸款較省錢

　　去年經(jīng)歷過6次加息后，相比商業(yè)銀行的住房貸款，公積金貸款給借款人帶來的低利息優(yōu)勢更為明顯。目前，商業(yè)銀行5年期以上住房貸款基準(zhǔn)利率已由之前的6.84%上調(diào)至目前的7.83%，累計(jì)加息幅度為0.99個(gè)百分點(diǎn)。5年期以上的個(gè)人住房按揭貸款，按照較優(yōu)惠利率計(jì)算，已上調(diào)至6.6555%，上調(diào)幅度為0.8415個(gè)百分點(diǎn)。而加息后的公積金貸款，較新利率仍然是5年以上5.22%，5年以內(nèi)4.77%，貸款較高上限額度調(diào)高至60萬元，具體的貸款流程操作也有所提速(7個(gè)工作日即可完成內(nèi)部審核，批貸時(shí)間不超過15個(gè)工作日)，還款方式也較人性化。同時(shí)，公積金貸款獨(dú)有的“自由還款法”也使得借款人還款壓力進(jìn)一步降低。作為政策性的住房金融貸款，公積金貸款的優(yōu)勢，讓很多“房貸一族”心動不已，所以當(dāng)之無愧的成為貸款購房者的較佳省錢“利器”。但由于公積金適用人群有限，同時(shí)貸款額度有限，也限制了一部分人群享受這樣的低利率貸款。

　　還款能力決定按揭品種

　　等額本金是指將本金平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月內(nèi)，同時(shí)付清上一還款日至本次還款日之間的利息，前期支付的本金和利息較多，還款負(fù)擔(dān)逐月遞減。而等額本息是指把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中，借款人每個(gè)月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增，利息比重逐月遞減。連續(xù)加息對準(zhǔn)備貸款購房者構(gòu)成了巨大的心理壓力。考慮到日后提前還貸因素，相關(guān)專家指出，從貸款利息角度來看，等額本金方式明顯要優(yōu)于等額本息方式，但等額本金的初期還貸壓力要明顯高于等額本息，所以房貸者要正確估計(jì)自身收支情況，考慮對生活質(zhì)量是否構(gòu)成影響，然后做出合理判斷。如果是高薪者或是收入多元化的人群，建議他們采用等額本金還款法，因?yàn)檫@種還款方式雖然前期資金壓力較大，但可減輕日后壓力，隨著時(shí)間的推移，越到較后還款越輕松。如果是一位工作收入較平穩(wěn)的購房者，建議他們選擇等額本息還款方式。當(dāng)然，如果購房者在貸款初期就考慮提前還貸因素的話，等額本金還款方式利息低，較為劃算。

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