12月20日，接近銀監(jiān)會的人士向本報透露，在即將下發(fā)的《信托公司風險資本計算表》中，將對保障性住房的信托融資產品，設定低于普通房地產信托產品的風險系數(shù)。此舉意在鼓勵信托公司為保障性住房建設提供資金。

　　對于普通房地產信托產品，銀監(jiān)會態(tài)度審慎。但對于保障性住房建設通過信托融資，銀監(jiān)會副主席蔡鄂生12月3日在上海舉行的中國信托業(yè)峰會期間表示要予以支持，并要求信托公司要根據(jù)國家轉變經濟發(fā)展方式的要求，轉變信托發(fā)展方式，要“把視野放寬，把立足點站高”。

　　據(jù)記者了解，一些信托公司早已進入保障房建設領域 (論壇 新聞)。如中信信托從今年初到現(xiàn)在已先后在江蘇淮安和武進兩地推出了三款保障房建設信托項目，且都是在通行的BT（即“建設-回購”）模式下，為開發(fā)商承建當?shù)乇Ｕ闲园簿庸こ添椖慨a生的政府回購款提供流動化安排，后續(xù)保障房建設項目也都在跟進。此外，天津信托、平安信托、中糧信托等公司也都以不同方式介入過保障房建設項目。

　　差別計算風險系數(shù)

　　前述接近銀監(jiān)會的人士透露，配套《信托公司凈資本管理辦法》的風險資本計算表和凈資本計算表已經定稿，將于近期下發(fā)。風險資本計算表在前期征求意見過程中，有信托公司提出，應對保障性住房類融資信托產品設定較低的風險系數(shù)，政策制定者采納了這一意見。

　　盡管前述兩個系數(shù)表尚未正式下發(fā)，但全行業(yè)已經普遍感受到了凈資本的硬約束壓力，多家信托公司面臨“要么降低信托資產規(guī)模，要么增資”的抉擇。此時，低資本消耗的業(yè)務將受到青睞。

　　在江蘇武進等地從事保障房建設的開發(fā)商“森聯(lián)投資”的負責人認為，盡管信托資金的成本比銀行開發(fā)貸款高，但優(yōu)勢一樣明顯?！靶磐匈Y金的成本都是顯性成本，而且效率高，從信托公司開始做盡職調查到獲得資金，只需1-3個月，抵質押條件也更靈活?！薄吧?lián)投資”在江蘇武進的保障房建設項目先后接受中信信托兩款產品募集的資金共1.4億元。

　　前述“森聯(lián)投資”負責人認為，信托模式可以成為政府開展安居工程建設的新路徑。

　　“現(xiàn)在政府主導的保障性住房建設資金缺口較大，時間要求也較高，而信托公司能在較短的時間內，快速聚集民間資金投入保障房建設，既能及時添補資金缺口，也讓民間資金分享了合理的?！?/P>

　　信托資金進入保障性住房建設不僅是進入國家政策支持的領域，也有較大的市場空間。住建部此前在《關于報城鎮(zhèn)保障性安居工程計劃任務的通知》中明確提出，明年計劃安排建設保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房1000萬套。

　　應收賬款流動化信托

　　中信信托為“森聯(lián)投資”提供的融資，均以“森聯(lián)投資”已經完成竣工的保障房，經政府驗收合格，回購后產生的應收賬款作為質押。

　　BT模式目前已經成為保障房建設的主流模式之一，即開發(fā)商根據(jù)政府的規(guī)劃和采購合同，墊資建設保障房，建成后由政府回購。但政府通常并非一次性付款，而是分3年左右分期付款。

　　BT模式下的應收賬款就成為信托公司“做文章”的地方。據(jù)中信信托一業(yè)務部門負責人介紹，信托資金雖然不是在保障房建設初期就介入，但是開發(fā)商可以采用滾動開發(fā)的模式，高效率使用信托資金。業(yè)內人士認為，此種模式下，信托公司得到開發(fā)商和政府的雙重付款保障，且信托資金封閉運作，定向用于保障房建設，限度地降低了風險。

　　中信信托在江蘇淮安的保障房項目采用了同樣的“應收賬款流動化”模式，第1期為保障性住房承建方——淮安開發(fā)控股有限公司融資2億元，第2期2億元的產品正在發(fā)售。中信信托方面表示，公司對保障房建設等國家政策支持的方向性業(yè)務一直都很重視，計劃在全國范圍內復制這一模式?！氨Ｕ戏宽椖繉⑹敲髂觏椖康闹弧！?/P>

　　除中信信托外，天津信托、平安信托、中糧信托等公司都以不同方式介入過保障房建設項目。而在普通房地產信托項目受到嚴監(jiān)管的情況下，保障房項目將受到更大的重視?！氨M管相比普通房地產信托項目略低，但此類產品風險較低，發(fā)行仍然不難?！敝屑Z信托人士表示，雖然信托公司手續(xù)費收益略低，但可以通過做大規(guī)模，實現(xiàn)更高的收益。

　　反觀普通的房地產信托項目，往往存在進退兩難的尷尬，一位信托公司研究部主管表示，在房地產融資環(huán)境寬松的時候，開發(fā)商更愿意要成本更低的銀行開發(fā)貸資金。而在開發(fā)商獲得開發(fā)貸困難的時候，表面上信托的機會來了，但往往也是國家調控房地產的時候，對房地產信托的監(jiān)管從緊。

　　“而保障性住房建設，一直是政府鼓勵的，且政策支持力度越來越大?！鄙鲜鲂磐泄狙芯恐鞴苷J為，信托公司為保障性住房建設提供資金，不受房地產調控影響，可以獲得穩(wěn)定的收益。

　　信托公司更大的機遇將在房地產信托投資基金（REITs）開閘之后。目前上海、天津等地都在運作針對公租房和廉租房的REITs產品。

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