在普通房地產(chǎn)信托逐漸被嚴管的背景下，信托公司參與保障房建設(shè)的資金投入雖然還是總量寥寥，但是增長趨勢卻非常明顯。
 
　　有業(yè)內(nèi)分析：房地產(chǎn)信托風(fēng)險升級以及監(jiān)管的加強，都會刺激保障房信托計劃的發(fā)行，但是并不能排除有開發(fā)商借保障房之名行融資之實的可能。
 
　　保障房與商品房“玩混搭”
 
　　締造過11%收益率
 
　　9%-11.5%的預(yù)期年化收益率，不僅僅是在保障房信托，哪怕是在房地產(chǎn)信托中，此等收益率也處在高位。這就是今年由中融國際信托發(fā)行的“中融-鄂爾多斯伊金霍洛旗棚戶區(qū)改造項目集合資金信托計劃”，也是有保障房性質(zhì)的信托計劃中今年收益較高的一款，同時也是“保障房+商品房”運作模式的典型例子。
 
　　數(shù)據(jù)顯示，該信托計劃中棚戶區(qū)改造還遷房面積41984㎡，剩余456286㎡為商品房建設(shè)。由于棚戶區(qū)改造項目受政策支持，土地成本低。同時由于保障房獲得的政策支持，從而也降低了目前房地產(chǎn)信托的政策風(fēng)險。
 
　　業(yè)內(nèi)人士分析，也正是這種“保障房+商品房”混合運作的模式，在扣除一定的安置面積后，商業(yè)開發(fā)的銷售收入加上較低的那低成本，促成了該類信托計劃較高的收益。
 
　　據(jù)有關(guān)媒體報道，在近期銀監(jiān)會下發(fā)的《房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險監(jiān)測表》中，對房地產(chǎn)信托的項目進行了細分，如非居住房產(chǎn)、別墅、經(jīng)適房、住宅項目等。而業(yè)內(nèi)人士也認為，監(jiān)管層此舉或是想對有保障房性質(zhì)的信托計劃予以區(qū)別對待，信托公司開發(fā)保障性住房的熱情會進一步提高。
 
　　上半年保障房信托
 
　　發(fā)行逾百億
 
　　用益信托的數(shù)據(jù)顯示，去年有保障房性質(zhì)的信托計劃僅有70.79億元，占信托總規(guī)模的1.8%。
 
　　今年，關(guān)于保障房的信托計劃發(fā)行情況如何呢？數(shù)據(jù)顯示，2011年1-5月，共有9家信托公司發(fā)行了21款保障房集合信托項目，發(fā)行規(guī)模為65億元，占比上升到2.74%。發(fā)行數(shù)量已與去年全年相近。雖然至今2011年保障房信托發(fā)行量相對于全部信托產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量仍是非常，但是相對于2010年已有較大增長。{$page$}
 
　　2011年發(fā)行的保障房信托產(chǎn)品的平均期限為2.03年，平均收益率為9.52%，高于全部產(chǎn)品的平均收益率0.74個百分點。從投資方向上來看，2011年的保障房信托仍主要投資于安居工程和棚戶區(qū)改造項目：前五個月投資于安居工程的信托數(shù)量共10款，發(fā)行規(guī)模35.9億元，規(guī)模占比55.21%，平均收益率也達到了9.65%；投資于棚戶區(qū)改造的保障房信托共計10款，發(fā)行規(guī)模達到了28.62億元，規(guī)模占比為44.02%，平均收益率為9.63%；投資于兩限房的信托數(shù)量僅有1款，該產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模為0.5億元。 
　　再加上由社?；馉款^，分別投資于南京和天津的共計60億元的保障房信托計劃，今年上半年，保障房信托規(guī)模已過百億。
 
　　保障房信托
 
　　糾結(jié)中前行
 
　　雖然保障房與商品房混帶的模式在業(yè)內(nèi)被普遍運用，但是仍有業(yè)內(nèi)人士對本報記者表示了自己的疑慮。
 
　　有普益財富的相關(guān)人士在早前便曾對記者表示，由于房地產(chǎn)信托風(fēng)險不斷的被揭示，信托公司銷售遇阻或想借保障房的名頭以促進銷售。”
 
　　而也有業(yè)內(nèi)人士曾對記者表示過這樣的疑問，如果信托資金中的部分甚至大部分并沒有投資于保障性住房而是移作他用，那么僅以保障性住房“掛名”的信托計劃是否有誤導(dǎo)客戶的嫌疑？
 
　　而且，事實證明，該類信托計劃中的大部分信托資金往往都是投資于商用住宅。
 
　　但是，信托公司進軍保障房仍被各方所看好，用益信托的研報顯示，綜合來看，一方面，保障房建設(shè)有8000億的資金缺口，遠超近兩年信托總規(guī)模，市場資金需求較大；另一方面，國民財富日益增長，剔除價格因素，2006至2010年，城鎮(zhèn)居民可支配收入增長率分別為10.4%、12.2%、8.4%、8.8%和11.3%，同時國內(nèi)日漸高漲的通脹及通脹預(yù)期，使得越來越多的人把投資目光投向高端穩(wěn)健投資的信托產(chǎn)品，以期實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，資金供給充足。由此，保障房信托的資金供求條件都較好，保障房信托的潛力是巨大的。
 
　　東北證券分析師趙新安指出，與銀行比較，信托公司在介入保障房建設(shè)上有其特有的優(yōu)勢，主要是機制體制更加靈活，資金審批投放速度快，資金運用方式也更加多樣；在風(fēng)險控制手段上，信托可以運用的手段也更加多樣。這些都為信托公司進入保障房市場奠定了基礎(chǔ)。

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