由于今年樓市是調(diào)控強(qiáng)化年，政策多且涉及面廣，業(yè)內(nèi)人士提醒購房者，要購房必須先去做審查，了解是否被限購、會否涉及房產(chǎn)稅、能否貸款。

　　避限購：家庭人口算清楚

　　“新國8條”上海細(xì)則針對限購規(guī)定，在本市已擁有兩套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市購房。

　　今年的限購明顯嚴(yán)于去年的新購政策，只要購過兩套房，如今都不能再新購房產(chǎn)。因此，今年購房前，較簡單的方法是，先去交易做產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確認(rèn)家庭成員各自的房產(chǎn)狀況，咨詢清楚是否還能購房，再決定以何人名義上產(chǎn)證。

　　查房產(chǎn)稅：需提交6類材料

　　上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)規(guī)定，從2011年1月28日起，凡在本市新購住房的購房人，均應(yīng)在辦理房地產(chǎn)登記之前向房屋所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理房產(chǎn)稅征免認(rèn)定手續(xù)。

　　且需提交下列資料 (原件和復(fù)印件)：(1)房產(chǎn)交易合同，包括新建商品住房的房屋交接書；(2)新購住房的契稅完稅憑證；(3)購房人及其家庭成員的有效身份證明；(4)購房人的戶籍(或居住)證明和婚姻狀況證明；(5)無住房同住人及其家庭成員的有效身份證明、戶籍證明和婚姻狀況證明 (申請計(jì)入無住房同住人的提供)；(6)其他有關(guān)書面證明文件、資料。

　　購房人提交資料后，從主管稅務(wù)機(jī)關(guān)領(lǐng)取 《原有住房信息查詢申請表》，向房屋狀況信息部門查詢原有住房情況，并將取得的原有住房書面查詢結(jié)果(原件)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。當(dāng)房產(chǎn)稅面積認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)后，購房者可以根據(jù)面積×單價×70%×0.6%(或者0.4%)來預(yù)估每年持有成本高低。

　　申請貸款：預(yù)申請留足空間

　　央行自2月9日起上調(diào)利率，金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個百分點(diǎn)。兔年頭次加息預(yù)示著未來政策仍將繼續(xù)緊縮。而“新國8條”上海細(xì)則也重申，對居民家庭貸款購購套住房的，頭付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對為改善居住條件購購套住房的，住房公積金個人貸款頭付比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　顯然，今年不少購房者將面臨購房拒貸，建議購房者提前做好“預(yù)申請”，以及在購房合同中就“貸款延期”等情況進(jìn)行特別說明，以避免糾紛。比如“預(yù)申請”，即事先到銀行或者房貸中介遞交材料，提前獲知可否貸款、貸款利率、貸幾成，以及公積金貸款狀況。在“貸款難”的情況下，購賣雙方的“違約”風(fēng)險都在增大，找一家可靠的房產(chǎn)中介十分必要，否則很可能因“拒貸”或“貸款延期”而增加購房成本。

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