新近出臺的“國八條”規(guī)定，對貸款購購套住房的家庭，頭付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍……相比此前執(zhí)行的按差額收取營業(yè)稅，二手房交易稅費——5.5%的全額營業(yè)稅也使得5年內(nèi)房源再交易成本明顯增加。2月23日，南昌新版限購令出臺，對以上內(nèi)容再次強化。與此同時，銀行去年至今三次上調(diào)貸款利率，5年以上貸款利率調(diào)至6.6%。上述這一切，使不少準購房者真切感受到：房貸優(yōu)惠取消后又逢加息，購房的壓力正在日益加大。

　　購購二套房的成本明顯增加

　　按照新的規(guī)定，家庭購購套房，較多只能向銀行申請四成貸款，起碼需要增加一 (論壇 新聞)成頭付，這對準購房者們的購房計劃，無疑會產(chǎn)生不小的影響。僅以購購總價100萬元的商品住房為例，此前套房頭付50%，現(xiàn)在提高至60%，頭付頃刻間增加了10萬元。二套房購購多半屬于改善性用房，以中大戶型為主，以南昌去年底樓市均價7500元每平方米計算，一套100平方米的住宅房價約75萬元，六成頭付則需要一次性付出約45萬元現(xiàn)金。

　　二套房貸貸款利率不低于基準利率1.1倍的規(guī)定，還將使購房者隨著銀行不斷加息貸款成本也跟著增加。以100萬元20年期限貸款為例，去年加息前月供為7473.4元，去年兩次加息后月還款增加到7765.5元，今年第三次加息之后，月供增加到7909.8元，三次加息的累積，僅月供就增加了436.4元。

　　　利率提高購購頭套房的成本增大

　　頭套房購房成本隨著利率的提高也有所增加。市民李女士原本準備春節(jié)期間下手購房，幾番看房下來，她從各售樓處了解到，南昌各大銀行房貸此前8.5折的利率優(yōu)惠已基本收回。以100萬元20年期限貸款為例，加息前8.5折利率優(yōu)惠，月供為6836元，三次加息且利率優(yōu)惠取消后，按目前6.6%的基準利率計算，月供達到7515元，每個月的還款增加近680元。

　　另據(jù)有關(guān)銀行的員工透露，銀行目前正在執(zhí)行緊縮政策，即使房貸通過申請，放貸時間也不如以前及時，部分銀行甚至還將收取金額不等的手續(xù)費。

　　　5年內(nèi)二手房交易營業(yè)稅增加

　　“國八條”還規(guī)定，二手房差額征收營業(yè)稅取消，對個人購購住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征稅。以購入價50萬元，目前價值80萬元的一套普通住宅為例，調(diào)整后將對80萬元全額征稅，稅費達4.4萬元；若按調(diào)整以前的營業(yè)稅政策，個人銷售購購不足5年的普通住房，按照其銷售收入減除購房價款以后的差額征收營業(yè)稅，即對30萬元的差價部分征收5.5%的營業(yè)稅，稅費只需1.65萬元，兩相之間的差額，高達2.75萬元。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，在目前樓市供應(yīng)有限的情況下，賣方無疑會將成本轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。

　　　購房者可先觀望再出手

　　銀行人士預(yù)測，在銀根收緊的情況下，開發(fā)商資金回籠明顯放慢，有部分開發(fā)商已經(jīng)略顯焦慮，再持續(xù)一段時間，房價或許會出現(xiàn)走平或向下的波動。

　　江西省社科院經(jīng)濟所所長麻智輝分析認為，目前政府出臺的包括限購在內(nèi)的多項政策，均是從需求方入手，政策執(zhí)行之初不可避免的或?qū)p害到改善人群等部分購房者的利益，但相關(guān)政策短期內(nèi)對投資、投機購房有明顯的抑制作用。麻智輝建議，隨著調(diào)控的深入，剛性購房者或可觀察一段時間，再擇機出手。

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