國際旅游島獲批后，海南房價出現(xiàn)爆發(fā)式上漲，海南省政府隨之緊急叫停土地出讓及審批新的土地開發(fā)項目。海南省土地管理部門的一把手，是如何看待海南當(dāng)前的房價的?“兩個暫?！钡恼嬲靡馐鞘裁?建設(shè)國際旅游島，在土地供應(yīng)上是如何打算的?帶著這些疑問，記者對海南國土資源廳廳長嚴(yán)之堯進行了少有專訪。 “兩個暫?！钡恼嬲靡? 上海證券報：今年1月15日，海南宣布在《海南國際旅游島建設(shè)總體規(guī)劃》獲得國家發(fā)改委批準(zhǔn)之前，海南將暫停土地出讓，暫停審批新的土地開發(fā)項目。“兩個暫?！钡恼嬲靡馐鞘裁? 嚴(yán)之堯：推出“兩個暫?！笔菫榱苏{(diào)整當(dāng)前的土地管理和土地利用結(jié)構(gòu)。國務(wù)院辦公廳去年12月31日發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，對海南房地產(chǎn)的要求及方向做了一些調(diào)整。如要積極引導(dǎo)和發(fā)展與旅游業(yè)相適應(yīng)的房地產(chǎn)(此房地產(chǎn)是大房地產(chǎn)的概念)，科學(xué)規(guī)劃房地產(chǎn)發(fā)展的類型、規(guī)模和數(shù)字，鼓勵有實力的企業(yè)發(fā)展富有海南特色的高品質(zhì)賓館、度假村等房地產(chǎn)項目等。在整體要求上，包括在產(chǎn)業(yè)方面和對地產(chǎn)商的要求方面，有了比較大的變化，所以我們的規(guī)劃也要做相應(yīng)調(diào)整。比如第五大定位是南海資源開發(fā)和服務(wù)基地，現(xiàn)在明確了服務(wù)基地要做些什么，戰(zhàn)略部署上也已經(jīng)有了明顯變化，因此有必要停下來，按照國家的要求來調(diào)整用地結(jié)構(gòu)。 上海證券報：“兩個暫停”推出后，海南的房價漲得更兇了。您如何看“兩個暫?！钡男Ч昂Ｄ袭?dāng)前的房價? 嚴(yán)之堯：海南房價的上漲，不是因為土地的供應(yīng)不足所致，現(xiàn)在企業(yè)手中還有13萬畝土地，并且有大量在建的項目。海南的房價本來就一直在漲，兩個暫停讓人們看明白了海南的環(huán)境優(yōu)勢和政策優(yōu)勢，所以購購的心情更迫切了一些。 投資者花每平方米2萬元在海南購的是環(huán)境。海南以前的房價不高，是因為被低估了。海南的環(huán)境那么好，價格又低，又有國際旅游島政策的頒布，將來發(fā)展預(yù)期十分的看好。它的上漲是富有對國際旅游島的向往，和對優(yōu)良環(huán)境的渴望等客觀因素造成的。 商品房價格應(yīng)交給市場來定 上海證券報：海南房價的急漲，導(dǎo)致市場出現(xiàn)了開發(fā)商囤地捂盤的現(xiàn)象，您對此是怎么看的? 嚴(yán)之堯：對囤積捂盤的我們要清理，對炒購炒賣的我們要打擊。我認(rèn)為政府應(yīng)該管的是本地老百姓的住房，有政策性住房的保障，就不存在房價高的問題。省委省政府已經(jīng)將保障性住房作為2010年的一號工程，各市縣已經(jīng)立下了軍令狀，用2至3年的時間基本解決全省的保障性住房問題。我個人認(rèn)為，政府不必要花主要的精力干預(yù)高端商品房的價格。有錢人要購貴的，就讓市場滿足他們的高端需要，讓多一些收益流進公共財政的口袋，一部分就可以用于解決老百姓的保障性用房問題，沒有什么不好。只要解決好老百姓的住房問題，房價的高低就不是問題了。其他的商品房，價格交給市場來定。 這就像政府沒有必要到五酒店干預(yù)人家鮑魚魚翅燕窩的價格，政府應(yīng)該做的是要到糧所看看糧食的價格，糧食價格高了，說明物價高了，老百姓難以承受了。現(xiàn)在我們看到本地中低收入的老百姓購不起房了，因此要做的是建大量的保障性住房。 上海證券報：保障性住房在全國鮮有成功的案例，海南打算怎么做?如何確保地方政府按計劃執(zhí)行? 嚴(yán)之堯：今年我們計劃劃撥8000多畝地用于建設(shè)保障性住房，比商品房供地要大得多。今年建多少套還得看具體的情況，得摸清到底有多少人符合保障性住房的條件，有多少中低收入群體。 我們已經(jīng)明晰了保障性住房用地的規(guī)定，現(xiàn)在我們正在加強這方面的管理和細(xì)化這方面的規(guī)定。這規(guī)定已經(jīng)草擬出來了，現(xiàn)在在按程序報批。 羅保銘省長在作《政府工作報告》時，已明確表示從今年起將保障性住房建設(shè)納入對市縣的考核。保障土地供應(yīng)，細(xì)化相關(guān)規(guī)定，納入地方政府政績考核，多管齊下，相信保障性住房建設(shè)指標(biāo)應(yīng)該就能夠執(zhí)行下去了。 供地將向高端地產(chǎn)及保障性住房傾斜 上海證券報：建設(shè)國際旅游島，海南在土地供應(yīng)上是如何打算的? 嚴(yán)之堯：生態(tài)綠色是建設(shè)國際旅游島考慮的主要因素，在保護中發(fā)展，在發(fā)展中保護，在不破壞環(huán)境的情況下發(fā)展。土地供應(yīng)也一樣。針對國務(wù)院對海南的要求，我們這輪土地政策也做了比較大幅度的調(diào)整，我們的土地規(guī)劃包括總量結(jié)構(gòu)、用地結(jié)構(gòu)，也做了調(diào)整，主要是向旅游業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)傾斜。 整個供地的政策是保證旅游用地，高科技產(chǎn)業(yè)、保障性住房用地、社會事業(yè)用地和基礎(chǔ)設(shè)施用地。頭先要充分保障政策性住房，比如說雙限房、經(jīng)濟適用房及廉租房的建設(shè)。市場上的商品房應(yīng)該由市場來調(diào)節(jié)，大多數(shù)中低收入的房要由政府政策來保證供應(yīng)。當(dāng)然保障性住房要細(xì)分，按情況細(xì)分，到底是經(jīng)濟適用房還是雙限房，這是建設(shè)管理部門的事。 其次是高科技產(chǎn)業(yè)。海南的生態(tài)環(huán)境非常好，除了發(fā)展旅游業(yè)，有競爭優(yōu)勢外，我認(rèn)為海南發(fā)展高科技更有競爭優(yōu)勢。高科技人員年薪都很高，其中很多人在追求一個好的工作環(huán)境讓其實現(xiàn)個人的價值的同時，他更想要一個好的居住環(huán)境，能夠活得健康一點，活得心情舒暢一點，那么別的地方環(huán)境就不如海南，而他們對高房價有一定的承受能力。這方面土地一定要保障。 此外，現(xiàn)代工業(yè)、社會事業(yè)、醫(yī)療、教育衛(wèi)生以及基礎(chǔ)設(shè)施等所需用地，也將優(yōu)先保障。其他用地將根據(jù)實際情況來考慮。 我有一個很重要的觀點是，作為土地管理部門，不能簡單判斷賣地多少錢，為了收取土地出讓金而出讓土地，而應(yīng)該為這個地方科學(xué)、持續(xù)、穩(wěn)定、快速發(fā)展而去出讓土地。 海南國際旅游島建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略引發(fā)了一輪投資海南的熱潮，特別是房地產(chǎn)市場出現(xiàn)快速上升的勢頭。為抑制預(yù)期防止泡沫，海南出臺了“兩個暫?！睘榇淼耐恋毓┙o政策，頓時引起全國關(guān)注，關(guān)于海南房價的爭論也頻頻見諸媒體，甚至有人質(zhì)疑，海南房地產(chǎn)是否出現(xiàn)了泡沫? “正常的市場供需關(guān)系引發(fā)的房產(chǎn)價格上升不可怕，倒購倒賣商品房和倒購倒賣土地的投機行為才可怕。我們現(xiàn)在的工作就是要防止投機炒作混亂房地產(chǎn)市場秩序，從源頭上規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)土地的管控，全力保障海南房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展?！?月29日，省國土環(huán)境資源廳廳長嚴(yán)之堯接受海南日報記者少有專訪，全面剖析海南房地產(chǎn)市場未來走向。 “土地新政”不只“兩個暫?！? 嚴(yán)打土地投機炒作：全面清理囤地行為，打擊非法轉(zhuǎn)讓 海南的“土地新政”不僅僅是“兩個暫?！薄?yán)之堯表示，省委、省政府對房地產(chǎn)市場走向高度重視。除了“兩個暫?！保€先后就房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地處置、房地產(chǎn)用地調(diào)控、建設(shè)用地的供應(yīng)與管理出臺了政策，打出“組合拳”。當(dāng)前，主要落實四方面的工作： 保障性住房的用地需求100%保障，全力推動2010年海南“一號民生工程”的建設(shè)。解決廣大老百姓的居住問題。“這是較關(guān)鍵的問題，海南老百姓的住房問題解決了，房價也就不是問題了?！眹?yán)之堯說。 全面清理已出讓但尚未開發(fā)的房地產(chǎn)閑置土地，打擊囤積土地的行為。據(jù)悉，目前海南企業(yè)手中共有已出讓土地13萬畝，其中相當(dāng)部分是按規(guī)定應(yīng)開發(fā)而尚未開發(fā)的。此舉可加快房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)速度，加大房地產(chǎn)市場的供給量。 嚴(yán)厲打擊非法購賣土地的行為，特別是以轉(zhuǎn)讓股權(quán)方式非法轉(zhuǎn)讓土地的行為。按規(guī)定，企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓在稅費和轉(zhuǎn)讓條件上都遠(yuǎn)低于土地轉(zhuǎn)讓。如土地轉(zhuǎn)讓要求建設(shè)完成開發(fā)量的25%以上，股權(quán)轉(zhuǎn)讓沒有此限制條件，因此往往成為非法炒賣土地者的慣用伎倆。 全面清理企業(yè)的土地成片開發(fā)項目，加快成片開發(fā)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，嚴(yán)格按照計劃向地方政府交出熟地，地方政府及時按照規(guī)劃、計劃出讓土地。 嚴(yán)之堯表示，這一系列政策表明，海南正在從源頭上規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，抑制過熱預(yù)期，遏制投機炒作，減少房產(chǎn)泡沫出現(xiàn)的機會。 “兩個暫停”不是房價上漲推手 對當(dāng)前房產(chǎn)供應(yīng)總量沒有影響 在“兩個暫?！背雠_后，有聲音認(rèn)為這一政策推高了房價。嚴(yán)之堯?qū)Υ擞^點很鮮明：“兩個暫?！辈皇欠績r上漲的原因，因為這一政策沒有影響到海南的房產(chǎn)供應(yīng)總量，從本質(zhì)上看，房價上漲也不是因為供地暫停，目前全省可供房地產(chǎn)開發(fā)的土地仍然很多。 嚴(yán)之堯表示，“兩個暫停”并沒有停止房地產(chǎn)開發(fā)項目的報建，企業(yè)手中已出讓但未開發(fā)的土地13萬畝仍然可以申請建設(shè)。如果這些土地實實在在進入開發(fā)，房產(chǎn)市場的供應(yīng)量將大大增加。從這一點也可以看出，海南房地產(chǎn)市場當(dāng)前的問題不是增加土地供應(yīng)，而是清理囤積土地和打擊土地炒賣，促使已出讓土地加速開發(fā)。 也有聲音認(rèn)為海南又出現(xiàn)了1990年代初的房產(chǎn)泡沫。嚴(yán)之堯?qū)Υ送瑯吁r明反對：二者有本質(zhì)上的不同。 嚴(yán)之堯分析，1990年代初的泡沫主要源于土地的倒購倒賣，“炒樓花”，形成大量銀行債務(wù)。此輪房價上漲情況完全不同，由大量度假居住需求所推動。因此，今天主要是管控好土地的泡沫。由此看來，“兩個暫?！笔顷P(guān)系到海南如何落實國際旅游島建設(shè)方針政策，關(guān)系到海南是否能夠健康發(fā)展的理性決策，不是影響房價的波動原因。從長期來看，當(dāng)前的海南房地產(chǎn)市場還是健康的，將來也會是健康的。 限制商品房開發(fā)大量廉價拿地 土地供應(yīng)向保障性住房、社會事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、旅游、高科技、現(xiàn)代工業(yè)等傾斜 目前，海南建設(shè)用地存量約30萬畝，加上每年近4萬多畝的新增用地指標(biāo)，建設(shè)用地數(shù)量上是足夠的，但怎么用好是個大學(xué)問?！罢荒芤酝恋厥杖霝橹饕康倪^量出讓土地，要以社會經(jīng)濟發(fā)展為主要目的而出讓土地，真正發(fā)揮土地‘閘門’對經(jīng)濟發(fā)展的宏觀調(diào)控作用?！眹?yán)之堯說。 據(jù)悉，在規(guī)范土地二級市場的同時，海南還將強化一級市場的管控。嚴(yán)之堯明確表示，將對土地供給結(jié)構(gòu)進行大調(diào)整，限制商品房開發(fā)大量廉價拿地，土地供給100%滿足保障性住房，并向基礎(chǔ)建設(shè)、社會事業(yè)、旅游、高科技產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代工業(yè)等項目傾斜。 “加強管控不是推高房價，而是以土地供應(yīng)調(diào)整海南的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)?！眹?yán)之堯說，1990年代初的熱錢幾乎都是投入房地產(chǎn)，所形成的房地產(chǎn)泡沫教訓(xùn)是十分深刻的。利用好國際旅游島獲批后的投資熱潮，引導(dǎo)投資進入這些建設(shè)國際旅游島較需要的領(lǐng)域，使之真正成為推動海南發(fā)展的力量，是我們大家的共同責(zé)任。 “雙軌制”是海南住房供給趨勢 形成適應(yīng)不同類型

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