在我們這代人可預(yù)見的未來，房地產(chǎn)都將是完全的 。 　　2009：房地產(chǎn)是保八功臣 　　2009年，房地產(chǎn)雖然被排除在“十大振興”產(chǎn)業(yè)之外，但無疑是中國保八的頭要功臣，是當(dāng)之無愧的“無冕”。 　　國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年國內(nèi)生產(chǎn)總值為33.5萬億元，同比增長8.7%。而去年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資3.6萬億元，增長16.1%；商品房銷售額4.4萬億元，凈增75.5%。約占GDP總額的13.13%了。這一年北京的成交金額超過以往三年的總和。由于產(chǎn)業(yè)鏈極長，房地產(chǎn)至少帶動(dòng)上下游50多個(gè)行業(yè)。 　　如果說數(shù)字有點(diǎn)冷，那么普通百姓的切身感受就要真實(shí)得多。開盤前連夜排號，賣方坐地漲價(jià)，辦二手房交易手續(xù)不得不雇人排隊(duì)…… 　　但回顧這一年的輿論卻是十分有趣，年初說房價(jià)深不見底，然后是斷言“小陽春”后才是嚴(yán)冬。進(jìn)入季度，北京、上海等城市迅速回暖已經(jīng)無法否定，開發(fā)商也頻頻出手拍地，媒體卻熱衷于炒金融危機(jī)波，房價(jià)仍將回落。 　　房市量價(jià)齊跌，年末又說泡沫已成拐點(diǎn)又至……保守得一再叫人觀望，頻頻武斷預(yù)言崩盤，這些言論聽起來很中肯，但如果真的持幣觀望只能又一次“望房興嘆”了?，F(xiàn)在，媒體的主調(diào)又是觀望，如果房價(jià)向上就炒泡沫論，反之就說深不見底……看樣子2010年又要這樣忽忽悠悠地過了。 　　那么進(jìn)入2010年，中國的房價(jià)是繼續(xù)高歌猛進(jìn)還是沖高回落，全世界人民都急切地盼望有個(gè)答案。 2010：房產(chǎn)投資依然是較安全的 　　嘩眾取寵者說2010年房價(jià)會跌80%，真要是那樣中國經(jīng)濟(jì)早已崩盤了，還有誰去購房！年初調(diào)控的目的是“抑制房價(jià)過快上漲”而不是讓它降。而物業(yè)稅的“前途是渺茫的，道路是沒有的”，“放風(fēng)”的目的主要是從心理上震懾炒房者。 　　我們當(dāng)然要從別國的房地產(chǎn)泡沫中吸取教訓(xùn)，而只要用好金融工具就可無憂。比如將一套房頭付提至四成、二套提到六成，就可大幅降低房價(jià)被爆炒的風(fēng)險(xiǎn)。再比如，我們永遠(yuǎn)不要像美國那樣從房貸衍生出復(fù)雜的金融產(chǎn)品，將泡沫放大、擴(kuò)散到全球的整個(gè)經(jīng)濟(jì)體。 　　我們不能說房價(jià)永遠(yuǎn)只升不降，但是若以二三十年為尺度，房價(jià)的升值空間會高于股票，而風(fēng)險(xiǎn)會更低！所以，只要不是在較瘋狂的時(shí)候下單，只要量力而行，房產(chǎn)是一項(xiàng)低風(fēng)險(xiǎn)、高收益的投資。 　　具體到房價(jià)走高的原因，目前有三個(gè)流行的說法：投機(jī)炒作，開發(fā)商暴利和地價(jià)攀升。但這三點(diǎn)都是偽命題。 　　其一，年交易額達(dá)4.4萬億元的盤子不是炒房者能撬動(dòng)的。從局部看確實(shí)有“炒房團(tuán)”購下大片樓盤造成價(jià)格暴漲的事例，但從全局來看炒房者是“被投機(jī)”的，它們只是在賭房價(jià)上升的趨勢，而不是造成上漲的動(dòng)力，更無法阻止房價(jià)下跌，如果他們真有這么大的能量，那就不會出現(xiàn)2008年底、2009年初的房價(jià)下跌了，由此看，民間游資充其量也就是助漲殺跌而已。其二，開發(fā)商的暴利是市場給的，每平方米3000元的樓面地價(jià)原本打算開盤賣1萬元，但購房者打破頭地排隊(duì)，一期1.5萬元開盤銷售一空，轉(zhuǎn)眼被炒到2萬元。誰做開發(fā)商還會以1.5萬元做二期的開盤價(jià)？2.5萬元就很客氣了。看來開發(fā)商也是“被暴利”的！較后，以“招、拍、掛”價(jià)格大漲責(zé)難政府也冤，一塊地拍賣底價(jià)10億元，競拍幾十輪，較后以30億元成交，怨誰？ 　　糾結(jié)半天，三個(gè)“責(zé)任人”卻原來都是被動(dòng)的！看來房價(jià)上漲另有原因。如果說真正左右房價(jià)走勢的是千萬普通市民，肯定有人不樂意，但事實(shí)卻是市民的收入與房產(chǎn)的消費(fèi)習(xí)慣決定了房價(jià)上漲。 　　頭先，是工資上漲支撐了房價(jià)。暫時(shí)的、局部的背離可能發(fā)生，但總體上是收入決定了房價(jià)。其次，房子是必需品，定價(jià)取決于潛在購房者的競爭。任何交易品都可以用下列三種定價(jià)方式中的一種，或兩三種的組合。種是普通商品的定價(jià)方式，如大白菜，它的價(jià)格隨供求關(guān)系變化在成本上下波動(dòng)；類是投資品的定價(jià)方式，較典型的是股票，它的價(jià)格完全取決于對未來的預(yù)期。如果確信一只股明天能漲到20元，人們會毫不猶豫地購進(jìn)它，哪怕現(xiàn)在是一文不值的垃圾股，只要扣除手續(xù)費(fèi)還有錢賺；第三類是“人生必需品”的定價(jià)，這些商品或服務(wù)不僅人人必備，而且愿傾其所有獲得盡可能大的滿足，如被稱為“新三座大山”的教育、醫(yī)療和住房。試想，如果負(fù)擔(dān)得起誰不會讓自己的孩子受較好的教育呢，誰不愿意讓自己盡可能健康長壽，誰不會選擇適宜的地方和盡可能大的房子居住呢？就類物品而言，購家的“對手”是大自然，因?yàn)樯a(chǎn)成本是由自然規(guī)律決定的，白糖就是比玉米面貴；就類物品而言，投資者面對的是命運(yùn)；就第三類物品而言，人們的“對手”是同類。潛在購房者的“敵人”就是那些和他一樣整天喊購不起房子的人們（而非開發(fā)商）。假如一對北京夫妻預(yù)計(jì)未來30年的總收入是300萬元，他們肯定不甘心只花30萬元蝸居在近郊，而是會花掉100萬元購盡可能方便、盡可能大的房子。但大家都這么想，都向交通便利，環(huán)境雅致，醫(yī)療、教育、文化等公共資源豐富的市擠，于是100萬元可以購到的房子就從二環(huán)退到三環(huán)、四環(huán)、五環(huán)，并且面積越來越小…… 　　所以，在我們這代人可預(yù)見的未來，房地產(chǎn)都將是完全的 。從內(nèi)需角度看，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展恩格爾系數(shù)逐年下降，食品及生活日用品的增長潛力有限，坐擁汽車并不適合資源貧乏的中國，與住房相關(guān)的消費(fèi)越來越成為帶動(dòng)全局的龍頭。較后，還有地方政府割舍不了的“土地財(cái)政”。而從購購潛力來看，日本早已“老齡”、歐洲人口負(fù)增長、美國人少地多，加拿大、澳大利亞地廣人稀，阿聯(lián)酋本地人口不到100萬，迪拜只是七個(gè)酋長國之一……而中國有13億人，且還在增長，18億畝耕地是底線不能破，除去高原、大漠、山川，適宜居住的地方并不多，而波瀾壯闊的城市化進(jìn)程卻才剛剛開頭。 　　而且與股票、黃金、古董、郵票等一切投資品不同，房屋本身還有巨大的使用價(jià)值。自住可提高生活品質(zhì)，出租將取得租金收入。假如今天北京CBD小戶型的租金相當(dāng)于一個(gè)白領(lǐng)半個(gè)月的工資。30年后，這套房的租金仍將相當(dāng)于那時(shí)白領(lǐng)半個(gè)月的工資。對于已經(jīng)退休了的你，這筆錢也許大有用處。 　　所以在力所能及的條件下，積極尋找機(jī)會持有多套住房是上策。 何時(shí)下手 　　房價(jià)波動(dòng)，“磚家”鼓噪，媒體人云亦云，房托唱多，嘩眾取寵者唱空，手握現(xiàn)金的“準(zhǔn)業(yè)主”應(yīng)有自己的一定之規(guī)。這個(gè)“規(guī)尺”不在專家手里、也不在媒體嘴上，它就在每個(gè)人的身邊——決定房價(jià)上漲的兩個(gè)要素剛好指明了房產(chǎn)投資的兩個(gè)關(guān)鍵思路。 　　一是縱向核算自己的收入。不必在高點(diǎn)冒進(jìn)，也不要在低點(diǎn)徘徊不前，要以自己家庭未來收入預(yù)期為根本依據(jù)。 　　假設(shè)夫妻兩人都受過良好教育、收入穩(wěn)定，年收入合計(jì)為18萬元（兩人月薪均為7500元，這在一線城市屬中下水平），擬購單價(jià)1.8萬100平方米的住房一套，總價(jià)180萬元。按流行的算法，“房價(jià)收入比”高達(dá)20倍（按一個(gè)人的收入計(jì)算）。而如果是兩夫妻共購，“房價(jià)收入比”就下降到了10倍。 　　另外，中國是一個(gè)發(fā)展中國家，GDP增長在內(nèi)憂外患的2009年仍然高達(dá)8%。盡管工資水平不可能與GDP完全同步，但總的增長趨勢無可否認(rèn)。分別以5%、8%和10%作為工資的年增長率，夫妻兩人未來十年的總收入將是226.4萬元、260.8萬元和286.9萬元。也就是說用發(fā)展的眼光看，夫婦兩人可以較為輕松地在10年之內(nèi)完全付清房款。如果按年均5%的增長率計(jì)算，兩人未來25年的總收入可達(dá)到859萬元，花180萬元在房子上一點(diǎn)也不過分！當(dāng)然，如果年歲已不小，職業(yè)前景不樂觀，則要量力而行。 　　民眾的心理是這樣的，一旦橫盤大家就開始觀望，越跌越不敢購，再等等也許能省幾十萬元。其實(shí)，在核算自己未來收益的基礎(chǔ)上，當(dāng)房價(jià)落入自己的購購能力之內(nèi)就可以準(zhǔn)備出手了。這個(gè)時(shí)候購房有50%的概率會后悔一兩年，因?yàn)榉績r(jià)可能進(jìn)一步下跌，但兩三年后一定會漲起來。房價(jià)跌的時(shí)候不購，會后悔一輩子。 　　二是橫向與自己的“對手”比較。 　　政府是根據(jù)民情調(diào)控房價(jià)，開發(fā)商也只能隨波逐流。既然對手是同類，那么緊盯左鄰右舍就是了。張三、李四購得起180萬元的房子，你就快點(diǎn)下手，不要指望跌到150萬元。因?yàn)橐苍S在175萬元的時(shí)候張三就下手了，170萬元時(shí)李四也忍不住了。張三、李四都購了房，市面上可供出售的房源就不多了。因?yàn)殚_發(fā)商的資金是滾動(dòng)的，賣不掉房子就沒錢蓋新房，更不會去拍地，前兩年流拍現(xiàn)象一度蔓延，正是因?yàn)殚_發(fā)商對房價(jià)的敏感絕不在任何人之下，購房者可以選擇暫且租房，開發(fā)商資金鏈斷裂只有死路一條。一旦房價(jià)走勢不明朗，開發(fā)商立即會停止拿地，降低開工面積，放緩開發(fā)進(jìn)程，手握盡可能多的現(xiàn)金。 　　以2009年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為例：銷售面積增42.1%，銷售額卻增長75.5%，說明均價(jià)升了23.5%；購了9.3億平方米，竣工只有7億平方米，說明存量少了2億平方米，降幅達(dá)25%；全年總投資3.6萬億元，資本來源卻達(dá)5.7億元，加上4.4萬億元的銷售收入，理論上講開發(fā)商手里的錢增加了6.5萬億元！庫存減少，現(xiàn)金劇增，如果說金融危機(jī)爆發(fā)之初個(gè)別激進(jìn)的房企面臨資金面斷裂之險(xiǎn)，如今可算“輕舟已過萬重山”，指望它們拋盤自救已經(jīng)不可能了！所以，如果周圍想購房的人有兩三成已經(jīng)出手，可交易的房源將顯著減少，下跌的空間基本被封堵。反之，如果你發(fā)覺同事七拼八湊才交了頭付，月供比夫妻兩人的工資總額還高，那就是房價(jià)太高了。沒有堅(jiān)實(shí)購購力的支撐，房價(jià)必然回落。 選擇何處 　　近來海南房價(jià)飛漲，一夜暴富得讓人眼熱。正所謂“只見賊吃肉，不見賊挨打”，炒房者較早的“滑鐵盧”就是海南！ 　　房地產(chǎn)投資金額大、周期長，變現(xiàn)成本高，普通投資者應(yīng)當(dāng)從身邊做起、從改善居住條件做起。頭先在自己工作、生活的城市購房。如果是房價(jià)高的一線城市可以先購一套小戶型，總價(jià)是主要的考慮因素，不方便住可以租養(yǎng)房。這樣做的目的是使個(gè)人資產(chǎn)與住房“掛鉤”，將來可以賣掉房子按揭購大房，資金允許不賣更好。 　　如果有充足的資金可以在全國范圍內(nèi)選房，這要考慮四個(gè)因素：稀缺性、容積率、建筑及物業(yè)管理水平、市場化程度。 　　城市區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)會越來越稀缺。北京頤和園里別墅就那么幾套，賣完就完了，賣多少億元算貴呢？

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