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樓市“超危險的城市”卻超安全! 三亞呢?

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:鳳凰房產(chǎn)綜合  閱讀 449 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  較近幾天,一則樓市新聞廣為流傳:上海易居研究院發(fā)布了一份名為《全國35個大中城市房價收入比排行榜》的報告,報告顯示,35個城市中,購房需10年以上的城市占20%,其中深圳的房價收入比較高,購房需20年以上時間。而合理的指標(biāo)是6到7年。

  排在深圳后面的依次是廈門、北京、上海、杭州、福州,這些城市的房價收入比都超過10倍。易居中國的計算方式是,一個標(biāo)準(zhǔn)家庭按照官方公布的平均收入計算,在當(dāng)?shù)刭徺徱惶?00平米商品房(也按照均價計算),需要多要年(假設(shè)全部收入都用來購房)。

  任何指標(biāo)都有其局限性,更何況有些媒體在報道這個消息的時候,把排行榜宣布為樓市的“危險榜”、“泡沫榜”,偏差就更大了。事實上,如果你觀察這個榜單,就發(fā)現(xiàn)排行榜前列的很多城市,恰恰是近期樓市漲得較好的,而且未來潛力也可能是較大的(當(dāng)然也有例外,比如海口、太原就未必)。

  為什么會出現(xiàn)上面的悖論?我覺得有以下幾個原因:

  榜首,城市的定位不同,決定這個城市房價的因素就不同。比如北京、上海和廣東的河源、茂名就完全不同。后兩個城市對外地人基本沒有吸引力,因此房價由當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨?、人口增減來決定。

  北京和上海是世界性都市,它們的房價是國際熱錢、國內(nèi)熱錢、人口增量、當(dāng)?shù)鼐用裥枨蠊餐瑳Q定的。換句話說,收入房價比對于一線城市,尤其是北上深來說是失效的。這個指標(biāo)對“弱二線”以下城市才有效。

  ,城市的人口結(jié)構(gòu),以及自有住房率,是比收入房價比更重要的指標(biāo)。比如深圳,目前警方承認(rèn)的實際管理人口是1800萬,其中戶籍人口只有350萬左右。龐大的外來人口中,只有不到30%在深圳擁有自己的住房。絕大多數(shù)外地人在深圳租房子。

  由于歷史原因,深圳擁有數(shù)量龐大的城中村。深圳在2011年年底,曾經(jīng)對違法建筑做過一次調(diào)查,當(dāng)時見報的數(shù)字是:有違法建筑達到37.94 萬棟,建筑面積高達4.05億平方米,是全市總建筑面積的49.27%。但這些房子不能合法轉(zhuǎn)讓,絕大多數(shù)人只能租(這其實是支持深圳高房價的重要因素,因為高房價不太容易傷害到龐大的中低收入人群,傷害到城市競爭力,其他城市未必有深圳這個條件)。

  近年來深圳的自然環(huán)境優(yōu)勢、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)優(yōu)勢逐漸顯露出來,越來越多的人希望在深圳安家。假如深圳1500萬外來人口中只有不到400萬有自己的房子,那么其房價就是剩下的1100萬人中,收入較高的那些人決定的,而不是收入較低的人決定的。更何況,目前全國性投資購房需求正從數(shù)千個中小城市撤離,更加向一線城市集中!

  第三,所謂人均收入,是個非?;煦绲母拍睢N冶救嗽缒曜鳛橛浾?,跑過統(tǒng)計局的“線”,有時候甚至幫他們算數(shù)據(jù),我見過城調(diào)隊的原始賬本,見過被調(diào)查戶,這些人大多傾向于低報收入。而這種傾向,統(tǒng)計部門還很難干預(yù)。

  第四,收入房價比另外一個“陷阱”,是假設(shè)一個三口之家都要購購100平米的房子。這在中小城市當(dāng)然不成問題,但在房價高企的城市、核心地段,顯然是不可能的。收入偏低的家庭,要么購小房子,要么到郊區(qū)購稍大的房子,要么租房子,他們總是有辦法逃脫“收入房價比”制約。

  第五,在一些特殊城市里,的確有“住房稀缺”的問題。比如廈門,廈門島(含鼓浪嶼)的面積非常小,能提供的住宅非常有限,島內(nèi)物業(yè)就是稀缺的。北京、上海、深圳核心區(qū),面積也是非常有限的。這些房子,的確容易被增量人口、增量資金炒高。

  較近股市很火,創(chuàng)業(yè)板更是牛氣沖天,被認(rèn)為是中國較危險、較泡沫化的資產(chǎn)。有人用創(chuàng)業(yè)板來比一線城市的房價,認(rèn)為都是“一丘之貉”。我的看法是,中國一線城市的房價,才是真正的“堅硬的泡沫”,很難破裂。

  為什么?因為中國城市形態(tài)跟歐美不同,我們是摞起來的城市,而且隨著國家劃定城市邊界,有人口增量的城市只能變得更加密集。其次,四大一線城市實際生活人口都已經(jīng)超過或者接近2000萬(雖然有的城市官方不承認(rèn),但小學(xué)生人數(shù)和手機用戶數(shù)擺在那里,沒有辦法否認(rèn)),參加全世界各國人口排行,都在60名左右,算是“中等國家”了,這樣的人口規(guī)模是非常恐怖的。

  第三,中國公共資源配置極不均衡,這決定了城市的人口將繼續(xù)快速增長,中國未來將出現(xiàn)人口超過3000萬,甚至4000萬的超級城市。雖然國家想阻止,但非常困難。第四,中國的貨幣供應(yīng)量一直明顯快過GDP增長,換句話說,通脹一直在推著“有用的房子”上漲。

  能讓一線城市房價下跌的只有兩個可能,一是大國之間爆發(fā)戰(zhàn)爭,二是金融危機帶來的大通縮。但這些仍然都是短期因素。

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