5月10日早上，從恒大某高層處獲得較新消息：該公司從5月6日開始的全國(guó)85折促銷活動(dòng)，將于5月16日取消。針對(duì)恒大地產(chǎn)取消85折優(yōu)惠，此舉市場(chǎng)各界大為驚嘆。 據(jù)了解，從恒大公布促銷消息的天起，該公司股票便一路下跌，較高時(shí)創(chuàng)下一日10%的跌幅，截止目前，跌幅已近20%。針對(duì)在房?jī)r(jià)下降階段的定價(jià)權(quán)問(wèn)題，該階段價(jià)格不再由開發(fā)商說(shuō)了算，而是由老百姓、由市場(chǎng)來(lái)決定。 目前開發(fā)商紛紛打折銷售，但是應(yīng)該分析開發(fā)商打折的心態(tài)，是讓利于民還是促銷手段的一種。目前開發(fā)商打折分兩種，是主動(dòng)讓利，更多是基于資金的壓力，而另一種是被動(dòng)讓利，給予市場(chǎng)的預(yù)期和被區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)性樓盤打折“拖下水”。 是否打折促銷這基于開發(fā)商自己現(xiàn)金流和他的目標(biāo)預(yù)期。降價(jià)也分“加法和減法”。例如原來(lái)是毛坯的價(jià)格，現(xiàn)在精裝修就是加法，而做減法就是單純進(jìn)行價(jià)格調(diào)控，說(shuō)實(shí)在的，做減法對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)和消費(fèi)者是傷害的，尤其是對(duì)原來(lái)購(gòu)房房子的業(yè)主，針對(duì)不同的項(xiàng)目、開發(fā)商和公司而言，有的公司適合做加法，有的公司適合做減法，每個(gè)公司面臨的問(wèn)題不太一樣。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該積極配合國(guó)家宏觀調(diào)控，理性地定價(jià)，合理定價(jià)、應(yīng)該切切實(shí)實(shí)承擔(dān)起社會(huì)公民的責(zé)任。 ，開發(fā)商在這次調(diào)控過(guò)程中應(yīng)該調(diào)整一下發(fā)展思路，能不能在產(chǎn)品上有所創(chuàng)新。第三，雖然現(xiàn)在開發(fā)商都說(shuō)“不差錢”，但肯定會(huì)差，但銷售量下來(lái)了，肯定會(huì)對(duì)產(chǎn)生一定影響，我想目前開發(fā)商還要加快自己的融資渠道。第四，還要適當(dāng)增加土地儲(chǔ)備，開發(fā)商目前應(yīng)該多考慮這方面的問(wèn)題。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸成熟，準(zhǔn)入門檻也越來(lái)越高，房地產(chǎn)的暴力時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。現(xiàn)在很多開發(fā)商經(jīng)過(guò)了2008年和2010年，他們已經(jīng)變得更加理智，“面對(duì)未來(lái)，開發(fā)商應(yīng)該理性一點(diǎn)，價(jià)格定的合理一點(diǎn)，拿地的時(shí)候冷靜一點(diǎn)，面對(duì)客戶的時(shí)候誠(chéng)信一點(diǎn)。” 　　經(jīng)過(guò)2009年的樓市旺銷，國(guó)內(nèi)大型房企的現(xiàn)金情況都比較充裕，所以對(duì)此次政策調(diào)整反應(yīng)平穩(wěn)，普遍還沒(méi)有調(diào)整價(jià)格的壓力，都想先觀察一段時(shí)間，再?zèng)Q定項(xiàng)目的價(jià)格。恒大地產(chǎn)此次出擊，在時(shí)間點(diǎn)和價(jià)格調(diào)整幅度上，確實(shí)讓人比較意外。如果恒大的價(jià)格戰(zhàn)對(duì)其他開發(fā)商造成了沖擊，相信其他企業(yè)也會(huì)跟進(jìn)。 中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布較新《中國(guó)主要城市商品住宅每周交易數(shù)據(jù)情報(bào)》以及《中國(guó)主要城市土地市場(chǎng)交易周報(bào)》。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周（5月3日至5月9日）全國(guó)19個(gè)城市樓市成交均價(jià)環(huán)比下降，26個(gè)城市成交面積環(huán)比下跌，土地推出量大幅增加。新政效果持續(xù)，大部分城市成交降溫，觀望情緒蔓延。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳成交僅290套，成交面積2.46萬(wàn)平環(huán)比漲3%；成交均價(jià)19271元，環(huán)比降25.44%，跌幅居全國(guó)頭位。剔除政策房后，北京樓市上周成交面積環(huán)比下跌24.61%，成交均價(jià)15707元，環(huán)比降17.96%，價(jià)格下降了20%。數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)除杭州、深圳、廣州成交面積環(huán)比依次漲49.15%、3%和1.68%外，其余城市成交面積環(huán)比均下跌，下跌幅度接近或超過(guò)20%。商品房?jī)r(jià)格小幅回落。南京部分新開樓盤實(shí)際成交價(jià)格出現(xiàn)10％~20％降幅，如河西、寧南、江寧和江北區(qū)域四個(gè)新開樓盤，實(shí)際開盤價(jià)格較原定價(jià)格分別出現(xiàn)10％、19％、20％和15％的降幅，大部分在售樓盤推出了力度較大的打折優(yōu)惠措施。 　　恒大地產(chǎn)目前現(xiàn)金流非常充裕。尤其是上市后一直保持充足現(xiàn)金流，在2009年末公司現(xiàn)金余額為港幣163.6億元；2010年1月末，現(xiàn)金余額為港幣190.2億；2月末，現(xiàn)金余額為港幣150.6億；4月末，現(xiàn)金余額達(dá)港幣209.9億元。此次打折，完全出于搶占市場(chǎng)份額、進(jìn)行行業(yè)整合的目的。目前住宅市場(chǎng)將出現(xiàn)巨大變化，這個(gè)變化主要是來(lái)自于政府大量保障性住房的供應(yīng)，不能適應(yīng)目前市場(chǎng)變化的開發(fā)商將被淘汰。9000億元的投入意味著700萬(wàn)套保障房，這對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是巨大的供應(yīng)。市場(chǎng)供求關(guān)系平衡會(huì)被打破，這會(huì)在普通住宅的房?jī)r(jià)上反映出來(lái)。這些降價(jià)措施有沒(méi)有效果？降價(jià)讓個(gè)別樓盤吸引不少人氣，性價(jià)比高的樓盤銷售較好，但和新政前的成交量相比，后市還是不夠活躍。如果沒(méi)有銀行貸款支持,中國(guó)樓市的投資和投機(jī)氛圍不可能如此濃厚。炒房者能以小博大的奧秘就在做高單價(jià)。他們從銀行套貸,頭付僅需一成,用1000萬(wàn)就可以控制1個(gè)億的房子,然后在短期內(nèi)拉高房?jī)r(jià)出貨。 　　而如今炒房客短期之內(nèi)借助銀行資金進(jìn)行投資炒房將毫無(wú)指望,北京版的“京十二條”基本上使得外地炒房客已經(jīng)無(wú)法借助銀行資金。5日出臺(tái)的政策,公積金也對(duì)第三套住宅下了封殺令。如今樓市已經(jīng)沒(méi)有繼續(xù)堅(jiān)挺的希望,房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)面臨巨大的營(yíng)銷和業(yè)績(jī)壓力。以恒大為代表的囤地企業(yè)將率先展開降價(jià)策略。以往被上市公司視為圈錢利器的土地儲(chǔ)備,將成為巨大的負(fù)擔(dān)。 　　根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,這種政策的影響力將持續(xù)半年到一年時(shí)間。除了提高購(gòu)房門檻外,更能制造購(gòu)賣雙方的觀望情緒,樓市轉(zhuǎn)冷將成為必然。而考慮到這次新政的力度之大,我個(gè)人認(rèn)為房?jī)r(jià)走向?qū)?huì)和2007年底至2008年類似,先是成交低迷,而后開發(fā)商打折降價(jià)從目前情況看，新政調(diào)控效果基本初顯，投資炒房得到抑制，多數(shù)城市的成交量下滑，房?jī)r(jià)過(guò)熱逐步降溫。此外，由于銀根收緊和再融資受阻， 　　開發(fā)商雖然目前手中持有的大量現(xiàn)金，能否抵抗新政帶來(lái)的成交萎縮？誰(shuí)又將是下一個(gè)公開降價(jià)的開發(fā)商？作為資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)商資金成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，而目前開發(fā)商持有的現(xiàn)金超過(guò)2500億元，可謂不差錢。開發(fā)商資金的耗盡至少需要半年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。從政策還是市場(chǎng)的狀況來(lái)看行業(yè)將出現(xiàn)整合，下一個(gè)降價(jià)的有可能是富力和雅居樂(lè)或碧桂園。一方面，此前中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重虛高，即使房?jī)r(jià)降幅超30%，也是僅僅恢復(fù)到2009年的平均水平；另一方面，此次調(diào)控以“降需求，保供給”為思路，保障性住房數(shù)量的大幅增加，將有效的支持房地產(chǎn)投資，故而并不用擔(dān)心調(diào)控政策會(huì)對(duì)鋼鐵、建材、工程建筑機(jī)械等上下游產(chǎn)業(yè)造成很大影響

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