■本報(bào)記者 周村 北京報(bào)道

較近關(guān)于北京明年年底要開征物業(yè)稅以及稅率問題的說法流傳開來。對此，本報(bào)記者專訪了參與北京物業(yè)稅研究的中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系副教授曲衛(wèi)東。

中國房地產(chǎn)報(bào)：較近有專家預(yù)測，社會(huì)關(guān)注的物業(yè)稅稅率范圍大致在0.5%～1%之間，這樣預(yù)測的依據(jù)是什么？

曲衛(wèi)東：據(jù)我所知，國家目前還沒有做過有關(guān)物業(yè)稅稅率的實(shí)證分析和研究，現(xiàn)在說稅率是無稽之談。而且物業(yè)稅稅率如果是0.5%~1%，那稅率也太高了，不可能實(shí)現(xiàn)。按照我的理解和經(jīng)驗(yàn)來說，認(rèn)為1‰~3‰比較合適。物業(yè)稅，在將來確切應(yīng)該命名為房地產(chǎn)稅。稅種從無到有應(yīng)該有個(gè)漸進(jìn)的過程，應(yīng)該堅(jiān)持低起點(diǎn)的原則。比如說，有一套價(jià)值100萬元的房子，房地產(chǎn)稅一年300元~500元比較合適，不應(yīng)超過1000元。

目前，財(cái)政部組織研究將來開征房地產(chǎn)稅。“物業(yè)稅”這一概念是從香港引入的，但是香港的物業(yè)稅是一種所得稅的形式，根本不是內(nèi)地提出的房地產(chǎn)稅。香港和內(nèi)地相對應(yīng)的房地產(chǎn)稅被稱為“差餉”。大家討論的“物業(yè)稅”，概念本身就是存在偏差的。

我國目前正在研究稅制問題，包括將來開征房地產(chǎn)稅究竟應(yīng)該包括現(xiàn)行的哪些費(fèi)和稅，要開征這個(gè)就要取消那個(gè)，這都是研究內(nèi)容。同時(shí)也要研究征收管理辦法?，F(xiàn)在國際上都是按照房地產(chǎn)的價(jià)值或者評估價(jià)值來征稅，但評估房地產(chǎn)價(jià)格，有一系列的技術(shù)問題要克服。比如需要哪些數(shù)據(jù)，怎樣建立數(shù)據(jù)庫等。這些都還在研究當(dāng)中，目前有一些階段性成果，但還沒有形成完善的結(jié)論和成熟做法，所以開征還需要比較長的時(shí)間。

中國房地產(chǎn)報(bào)：目前的難點(diǎn)主要在哪里？

曲衛(wèi)東：是數(shù)據(jù)問題。我們現(xiàn)行的管理體制下土地和房產(chǎn)是分別管理的，但不動(dòng)產(chǎn)的管理體制比較混亂，同時(shí)在建設(shè)過程中還有一個(gè)管理部門即規(guī)劃部門。根據(jù)現(xiàn)行體制，對于征收房地產(chǎn)稅很必要的數(shù)據(jù)分別保存在上述不同的政府部門手中，但這些部門由于歷史原因，彼此之間形成不通氣局面。所以頭先需要政府部門之間通力配合，解決數(shù)據(jù)統(tǒng)一問題。這是目前開征房地產(chǎn)稅較困難的一個(gè)問題。

個(gè)問題就是現(xiàn)在很多人擁有不止一套住房，有人稱為既得利益集團(tuán)，他們各種都有，這些擁有多套住房的家庭反對開征房地產(chǎn)稅。這是開征房地產(chǎn)稅的一個(gè)非常大的障礙。

第三個(gè)問題是地方政府的阻力會(huì)很大，因?yàn)橐_征這樣一個(gè)新的稅種需要很多管理人員。香港有900個(gè)公務(wù)員在管理這個(gè)稅種。我們政府這些年在減少公務(wù)員的編制，從組織機(jī)構(gòu)上也存在障礙。

總之，房地產(chǎn)稅完全不可能在明年年底開征，究竟需要多長時(shí)間現(xiàn)在很難估計(jì)。除非假設(shè)出現(xiàn)一種情況，讓物業(yè)管理公司按照居住面積等標(biāo)準(zhǔn)，以收取物業(yè)費(fèi)的辦法代收房地產(chǎn)稅。但前提是必須測算清楚全北京各小區(qū)住房的單價(jià)。以此為依據(jù)制定相應(yīng)的房地產(chǎn)稅的收稅標(biāo)準(zhǔn)。但沒有物業(yè)管理公司的小區(qū)，無法這樣收取。所以，這一辦法并不公平。

另外，現(xiàn)在需把征收房地產(chǎn)稅的法制環(huán)境建立起來，更需要國務(wù)院出臺(tái)相關(guān)條例，做到這點(diǎn)至少需要一年的時(shí)間。

中國房地產(chǎn)報(bào)：較近有種說法是“頭套房”不征收，這種說法有根據(jù)嗎？

曲衛(wèi)東：頭套房不征收也是一種研究設(shè)想。因?yàn)榭隙ㄒ胁煌亩愂照撸栽O(shè)計(jì)這樣一個(gè)優(yōu)惠性的稅收政策是有可能的。但對待“頭套房”還會(huì)有區(qū)別，比如頭套住房面積大小的差別，一套非常豪華的別墅是不能免稅的。這需要有很多細(xì)節(jié)上的研究，不能簡單地說頭套住房不征收房地產(chǎn)稅。

中國房地產(chǎn)報(bào)：如果開征房地產(chǎn)稅，商業(yè)地產(chǎn)、豪宅和普通住宅可能會(huì)怎樣區(qū)別呢？

曲衛(wèi)東：房地產(chǎn)稅本來就是要區(qū)分不同的房產(chǎn)類型?，F(xiàn)在對商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)在征收相應(yīng)的房地產(chǎn)稅，同時(shí)也在征收土地使用費(fèi)，還有營業(yè)稅。工業(yè)地產(chǎn)對應(yīng)的稅我國現(xiàn)在是有的，將來對商業(yè)地產(chǎn)稅收改革的方向就是要把不同的稅和費(fèi)統(tǒng)一起來。

商業(yè)地產(chǎn)相對來說征收房地產(chǎn)稅的環(huán)境比較完善，因?yàn)閷τ谏虡I(yè)地產(chǎn)的擁有者來說，他們已經(jīng)在繳稅了，只要不改變他們稅收負(fù)擔(dān)的大小，交什么稅對他們來說無所謂，所以這方面改革的阻力會(huì)小一些，速度也會(huì)快一些。所以較近媒體上說工商業(yè)房地產(chǎn)會(huì)先行，可能就是基于這一種說法。

根據(jù)不同收入人群區(qū)分，這種做法很難實(shí)現(xiàn)。但對于政府為中低收入者提供的經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房等政策性住房可能會(huì)減免房地產(chǎn)稅。

中國房地產(chǎn)報(bào)：我國民眾購房實(shí)際已繳納了土地出讓金，開征房地產(chǎn)稅后，這部分怎樣區(qū)分？

曲衛(wèi)東：房地產(chǎn)稅和土地出讓金是兩回事。在中國購房實(shí)際上是購建筑物的所有權(quán)和土地使用權(quán)，擁有使用權(quán)就相當(dāng)于擁有這個(gè)土地的財(cái)產(chǎn)，所以這是一個(gè)購購的概念。擁有財(cái)產(chǎn)后，繳稅是很正常的。香港也是這樣。香港的土地使用權(quán)限在回歸前是99年，土地所有權(quán)也是歸特區(qū)政府所有，但是依然征收差餉。70年土地使用權(quán)的價(jià)值和無限期的使用權(quán)的價(jià)值其實(shí)差不多。不能用房地產(chǎn)稅去代替出讓金。

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