減少貨幣的發(fā)行,一方面降低貨幣在樓市中的流動以直接穩(wěn)定房價,另一方面降低M2的發(fā)行以穩(wěn)定老百姓的通貨膨脹預期。

全國政協(xié)十一屆三次會議50%的提案涉及到樓市問題,可見2009年房價漲幅過快的問題已經引起了全社會的注意。個人認為當前的高房價與我國長期以來貨幣發(fā)行量過高有著密切的聯(lián)系,要想真正解決這個問題,貨幣因素必然是一個應當考慮的對象。那么貨幣發(fā)行量如何影響到高房價呢?貨幣發(fā)行主要通過兩種渠道影響房價,一條是直接渠道,即大量的貨幣進入到樓市,樓市資金充裕了,地產商根本沒有降價的動力；還有一條是間接渠道,它主要是通過影響人民的通脹預期來推高房價,本文主要解釋通貨膨脹預期如何推高房價。

眾所周知,溫和的通貨膨脹是有利于經濟增長的,這由的菲利普斯曲線來決定。當通貨膨脹率低時,失業(yè)率高,意味著適度的通貨膨脹率有利于促進就業(yè)從而促進經濟增長。一般情況下,通貨膨脹率主要通過消費價格指數(shù)(CPI)來衡量,當CPI處于1%-3%時我們認為是溫和的通貨膨脹,當CPI高于5%-10%時通貨膨脹就比較嚴重了,當CPI高于10%時則可以認為已經發(fā)生了惡性通貨膨脹。嚴重的通貨膨脹和惡性通貨膨脹都是人們所不愿看到的,因為它會給國民經濟的平穩(wěn)運行帶來多方面的危害。

當通貨膨脹發(fā)生時,老百姓手中的錢將會貶值,老百姓并不傻,他們當然不愿意手中的錢就這樣貶值,于是將一些額外的錢拿來投資。剛好當前我國的投資渠道并不是那么暢通,大多數(shù)老百姓進行投資主要兩條渠道:即股市和樓市。然而,在很長一段時間內,我國的股市收益率一直很低,盡管2007年股市著實火了一把,然而股市很快在2008年的金融海嘯中狂跌下來。由此我們可以看到,我國股市的風險實在太高,而收益卻并不高。相對股市而言,樓市無疑是非常優(yōu)良的投資渠道。這是因為我國正在經歷著城市化進程,大量的農村人口要進入城市,這部分人得解決住房問題,這就意味著在相當長一段時間內,我國對城市住宅的需求十分巨大,只要有需求,其價格自然低不下來。當老百姓有很強的通貨膨脹預期時,他們必然會想辦法將手中的錢變成一些實物資本以保值增值。由于我國的城市住宅具有較強的這一功能,一旦有較強的通貨膨脹預期時,人們往往愿意將錢投入到樓市而非其他市場。

根據(jù)央行報告,2009年我國前三季度的廣義貨幣(M2)增長率為29.3%,而前三季度的國內生產總值(GDP)增長率為7.7%。學過多恩布什《宏觀經濟學》一書的人都應該知道,M2的增長速度應該等于GDP的增長速度加上CPI,如果按照這個公式進行計算,2009年前三季度我國的通貨膨脹率可能高達21.6%!盡管國家統(tǒng)計局公布的消費者物價指數(shù)(CPI)在2009年前三個季度里均為負值,但是老百姓會明顯感覺到手中的貨幣貶值了,尤其是那部分正在攢錢準備購房的人。這就給人們一個很強的預期:如果現(xiàn)在不購房,房價還會漲,手中的錢會更加不值錢,將來就更加購不起房了,于是,恐慌性購房開始出現(xiàn),房價越來越高,這就是2009年出現(xiàn)的情形。

按照經濟學家弗里德曼的解釋,通貨膨脹無非就是一種貨幣現(xiàn)象。當貨幣發(fā)行少了,通貨膨脹預期就自然不會存在。因此,要想穩(wěn)定我國的房價,在當前我國其他投資渠道并不暢通的情況下,必須考慮通過貨幣政策來進行調解。具體來說就是減少貨幣的發(fā)行,一方面降低貨幣在樓市中的流動以直接穩(wěn)定房價,另一方面降低M2的發(fā)行以穩(wěn)定老百姓的通貨膨脹預期。當然,除此之外的其他方式也得配套進行,比如說增加住宅供給、加大保障力度等等。

劉生龍 作者系清華大學國情研究博士后

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