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兩會(huì)成樓市“分水嶺”?學(xué)者:新政策出臺(tái)可能不大

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 766 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

百姓安居問(wèn)題是今年“兩會(huì)”期間較熱門的話題, 總理在政府工作報(bào)告就“滿足人民群眾的基本住房需求”提出四項(xiàng)具體措施。對(duì)于已成“眾矢之的”的房地產(chǎn)市場(chǎng),有學(xué)者指出,“兩會(huì)”后政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)的新政策可能性不大,而此前有媒體預(yù)測(cè)“兩會(huì)”或成為“分水嶺”的說(shuō)法仍需觀察。

房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為“眾矢之的”

“醫(yī)療、房?jī)r(jià)、教育、民生、反腐”等,在各大網(wǎng)站發(fā)布的關(guān)于2010年“兩會(huì)”網(wǎng)民關(guān)注榜中,房?jī)r(jià)都毫無(wú)懸念地排在位。有媒體調(diào)查顯示,購(gòu)房者較關(guān)心的房地產(chǎn)十大問(wèn)題分別是:房?jī)r(jià)過(guò)高、工薪住房難、開發(fā)商囤地捂盤、“80后”住房、物業(yè)稅、房產(chǎn)投機(jī)、頭套房貸優(yōu)惠、住房保障、二手房市場(chǎng)規(guī)范、頭次置業(yè)政策保障等等。

正因?yàn)槿藗儗?duì)于抑制高房?jī)r(jià)的呼聲與日高漲,如何解決高房?jī)r(jià)、安置百姓住房問(wèn)題越來(lái)越考驗(yàn)政府調(diào)控。而社會(huì)專家與人大代表們也開始不斷建言獻(xiàn)策。今年的“兩會(huì)”,頻頻發(fā)出的關(guān)于“如何調(diào)控房?jī)r(jià)”、“治理房地產(chǎn)亂象”等提案更是成為一大特殊現(xiàn)象。

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)也一致認(rèn)為,房地產(chǎn)調(diào)控政策是今年會(huì)議繞不過(guò)去的話題,“如果政策調(diào)控進(jìn)一步加大力度,那么房地產(chǎn)板塊和整個(gè)大盤可能會(huì)繼續(xù)承受壓力?!睆母鞔笕虒?duì)房地產(chǎn)板塊的評(píng)論來(lái)看,“中性”、“謹(jǐn)慎操作”成為主流。由于1月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲9.5%,環(huán)比上漲1.3%,有人就曾預(yù)測(cè),“兩會(huì)”上會(huì)對(duì)信貸、財(cái)稅、企業(yè)融資、土地等出臺(tái)更加嚴(yán)厲的后續(xù)措施。

而根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì),全國(guó)政協(xié)十一屆三次會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)的提案占據(jù)了半壁江山,多數(shù)提案直指高房?jī)r(jià)。其中,關(guān)于保障性住房、物業(yè)稅征收以及房地產(chǎn)信貸調(diào)控成為關(guān)注焦點(diǎn)。

上一輪政府調(diào)控后,全國(guó)一線城市的房地產(chǎn)出現(xiàn)了量跌價(jià)漲的對(duì)峙之態(tài),開發(fā)商和購(gòu)房者形成的利益博弈格局開始僵持,“二輪調(diào)控”的呼聲在全國(guó)兩會(huì)前達(dá)到沸點(diǎn)。

從產(chǎn)業(yè)規(guī)模來(lái)看,房地產(chǎn)位列推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“三大引擎”;就社會(huì)地位而言,事關(guān)民生、穩(wěn)定的根本大計(jì)。而2月27日, 總理用自曝“蝸居”經(jīng)歷,3月5日 總理所做政府工作報(bào)告中就“滿足人民群眾的基本住房需求”提出四項(xiàng)具體措施,更加強(qiáng)調(diào)了在任期內(nèi)必須抓好房地產(chǎn)業(yè)的決心,這也讓本就熱鬧非凡的房地產(chǎn)市場(chǎng)再度成為人們的“眾矢之的”。

學(xué)者:新樓市政策出臺(tái)可能性不大

北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究主任馮科在做客中新網(wǎng)時(shí)表示,目前政府的樓市政策有“國(guó)十一條”以及一系列配套的調(diào)控措施,已經(jīng)相當(dāng)夠用,下一步的關(guān)鍵要看地方政府的執(zhí)行力度。

此外,對(duì)于“兩會(huì)”會(huì)不會(huì)成為樓市轉(zhuǎn)折的“分水嶺”,馮科曾表示有兩種可能:一是地方政府如果把已經(jīng)出臺(tái)的政策都執(zhí)行下去,不僅會(huì)有拐點(diǎn),整個(gè)市場(chǎng)也可能會(huì)崩盤。二是,如果政策執(zhí)行的30%都不到,房?jī)r(jià)很難得到有效的抑制,如果能執(zhí)行達(dá)到百分之五六十,也許能夠正好遏制住瘋漲的勢(shì)頭,但是也不要希望房?jī)r(jià)能暴跌。

馮科分析表示,政府在制定政策的時(shí)候,可能也預(yù)見(jiàn)性地留了空間。

此外,盈科律師事務(wù)所北京總部合伙人、 律師陳海陽(yáng)在做客中新網(wǎng)時(shí)也表示,陳海陽(yáng)認(rèn)為,任何的政策都有連續(xù)性,比方之前國(guó)家的“國(guó)十一條”,還有北京版的“國(guó)十一條”,都有它的初衷,想保證房產(chǎn)的平穩(wěn)過(guò)渡,不可能出現(xiàn)特別剛性,特別強(qiáng)硬的一些表態(tài)。兩會(huì)以后,可能針對(duì)的政策,的法律會(huì)有很多出來(lái),大體什么效果還不好說(shuō),但會(huì)平緩地過(guò)渡,不大可能會(huì)出現(xiàn)明顯的分水嶺。

京版“國(guó)十一條”被指溫和可理解

事實(shí)上,針對(duì)部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等問(wèn)題,政府同樣非常關(guān)注。從“國(guó)十一條”到“京版十一條”,頻頻出臺(tái)的樓市新政成為2010年伊始樓市的熱點(diǎn)。然而,對(duì)于此次新政,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士卻認(rèn)為對(duì)樓市作用并不大。

“不要迷戀京十一條,靠它平抑房?jī)r(jià)只是個(gè)傳說(shuō)”,這是時(shí)下房地產(chǎn)界對(duì)樓市新政的一個(gè)“玩笑式”概括。但這也正因此反映了,在“兩會(huì)”前夕,房地產(chǎn)調(diào)控較后一只靴子落地之后,業(yè)界只能把更多期待留給“兩會(huì)”。

此外,也有不少網(wǎng)友認(rèn)為京版“國(guó)十一條”太溫和了,打擊不到開發(fā)商要害。陳海陽(yáng)律師在做客中新網(wǎng)時(shí)表示,北京的“國(guó)十一條”出臺(tái)有它的初衷,是想保證房產(chǎn)的平穩(wěn)過(guò)渡。他認(rèn)為,任何的政策都有連續(xù)性,例如“國(guó)十一條”以及北京版的“國(guó)十一條”,我們仔細(xì)看這些條文,北京的“國(guó)十一條”有它的初衷,它是想保證房產(chǎn)的平穩(wěn)過(guò)渡,它不可能出現(xiàn)特別剛性,特別強(qiáng)硬的一些表態(tài)政策,這個(gè)是可以理解的。

而馮科主任則表示,對(duì)于一個(gè)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展,他還是希望房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠健康發(fā)展,不敢寄希望于它暴漲,但是能夠平穩(wěn),同時(shí)能收到這些土地出讓金,因?yàn)槌鞘杏泻芏嚅_支,有很多基礎(chǔ)建設(shè),需要這些開支,“我想不太可能出一些很極端的?!?

他指出,中國(guó)現(xiàn)在處在反金融危機(jī)的階段,也不太可能出現(xiàn)太嚴(yán)厲的措施。政府和地方政府都不可能把房地產(chǎn)擊垮。要讓投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)來(lái)彌補(bǔ)出口萎縮的份額,所以就繼續(xù)保持固定資產(chǎn)投資大幅增長(zhǎng),其較終還是傳導(dǎo)到房地產(chǎn)。

馮科表示,我們不能追求高昂的房?jī)r(jià),但是我們要發(fā)展老百姓購(gòu)得起的住房,要支持這樣的房?jī)r(jià)微漲,比如在一些小城市,把基礎(chǔ)設(shè)施改善之后,還允許它微漲,不要一刀切來(lái)滿足社會(huì)上對(duì)住房的需求,繼續(xù)拉動(dòng)對(duì)鋼鐵、水泥、家用電器、汽車、其它門類的需求,那么讓中國(guó)的經(jīng)濟(jì)在全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇之前,我們要通過(guò)內(nèi)需把它給逐漸地穩(wěn)定,等到全球復(fù)蘇之后,就可以出口更多的東西,能夠通過(guò)出口吸納更多的勞動(dòng)力,然后再慢慢調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu),把部分的泡沫去掉。

馮科表示,這一種從策略上是比較穩(wěn)健的,所以我從這個(gè)意義上判斷,目前一錘子把房地產(chǎn)打死的決策是不明智的。

樓市長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃意義大于調(diào)房?jī)r(jià)

萬(wàn)科副總裁毛大慶認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)調(diào)整,主要取決于三個(gè)因素:一是供求關(guān)系是否改變;二是政策面會(huì)不會(huì)進(jìn)一步緊縮;三是開發(fā)商的資金情況和預(yù)期會(huì)不會(huì)讓他們做出降價(jià)促銷的選擇。

他認(rèn)為,全國(guó)“兩會(huì)”召開,是否還會(huì)出臺(tái)相關(guān)的調(diào)控政策,主要取決于三四月的樓市走向。尤其是3月份,市場(chǎng)震蕩大的話,相關(guān)政策就不會(huì)出臺(tái),但相反震蕩不大的話,相信依然會(huì)有相關(guān)政策出臺(tái)。

“目前市場(chǎng)走勢(shì)還不明朗,而北京商品房存量更是跌到了歷史較低點(diǎn),按照一般商品房供應(yīng)的規(guī)律,土地交易形成商品房供應(yīng)需要一年以上的時(shí)間,而2009年初恰好是土地市場(chǎng)較冷淡的時(shí)間。這會(huì)使得北京商品房市場(chǎng)的供應(yīng)量很難短期出現(xiàn)根本性的改變,”北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部張大偉認(rèn)為。

他表示,對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō),如此低的存量下,很少會(huì)有開發(fā)商愿意明顯降價(jià)來(lái)銷售。而二手房大部分是比照商品房定價(jià),商品房?jī)r(jià)格的堅(jiān)挺也會(huì)傳導(dǎo)到二手房及土地市場(chǎng)。

有媒體曾采訪過(guò)一位不愿透露姓名的開發(fā)商,他表示,“即便房?jī)r(jià)受政策、‘兩會(huì)’影響有階段性回調(diào),受目前樓市供求緊張影響,房?jī)r(jià)上漲腳步依舊難以阻止”。

中經(jīng)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰表示,作為開發(fā)商,高房?jī)r(jià)確實(shí)是個(gè)問(wèn)題,但如何有效地改變高房?jī)r(jià)是個(gè)技術(shù)性難題。政協(xié)委員們提出的很多民生問(wèn)題還是很有建設(shè)性意義的。結(jié)構(gòu)性、規(guī)劃性、長(zhǎng)遠(yuǎn)性地解決房地產(chǎn)存在的問(wèn)題意義更大于立刻調(diào)房?jī)r(jià)。而目前土地制度的改進(jìn)就可以體現(xiàn)政府調(diào)控的效果。 (秦欣)

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