昨天，本報(bào)報(bào)道了“二次房改”列入人大正式議案的消息，立刻引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注。如何理解住房“準(zhǔn)公共產(chǎn)品”的性質(zhì)？“二次房改”究竟會(huì)給老百姓帶來(lái)什么好處，還有哪些疑問(wèn)？列入人大正式議案又意味著什么，離立法還有多遠(yuǎn)？記者就此采訪了有關(guān)專(zhuān)家。

-頭先要明確 列入議案不等于進(jìn)入立法程序

從專(zhuān)家上書(shū)到列入人大正式議案，二次房改方案的認(rèn)可度無(wú)疑有了一個(gè)飛躍。不過(guò)，人大議案離列入法規(guī)并真正實(shí)施還有一段距離。

根據(jù)全國(guó)人大代表議案處理辦法，全國(guó)人大議案是指全國(guó)人大一個(gè)代表團(tuán)或者三十名以上的代表聯(lián)名，向全國(guó)人大提出屬于全國(guó)人大職權(quán)范圍內(nèi)的議事原案。提出議案，是代表執(zhí)行代表職務(wù)，參加行使國(guó)家權(quán)力的一項(xiàng)重要工作。認(rèn)真研究處理代表建議、批評(píng)和意見(jiàn)并負(fù)責(zé)答復(fù)，是有關(guān)機(jī)關(guān)、組織的法定職責(zé)。可以說(shuō)，議案是討論、解決某一問(wèn)題的辦法、措施、意見(jiàn)和方案，但議案離法規(guī)還比較遠(yuǎn)。深化“二次房改”的呼聲列入人大議案符合全國(guó)人民代表大會(huì)的程序要求，但并不等于已進(jìn)入立法計(jì)劃和程序中。

-何謂“二次房改” 收入較高的兩成人群才須購(gòu)購(gòu)商品房

二次房改的提法并不是今年剛剛提出，2009年4月，清華大學(xué)教授李稻葵就提出了二次房改的建議，認(rèn)為平租房等由政府提供的房子應(yīng)該占到50%。2009年9月，14位房地產(chǎn)專(zhuān)家聯(lián)名上書(shū)，將一份二次房改方案提交國(guó)土資源部及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部。

所謂“二次房改”，是相對(duì)于1998年的“一次房改”而言，方案倡導(dǎo)者李明認(rèn)為，一次房改取得了很高的成績(jī)，但是也出現(xiàn)了諸多問(wèn)題，住房全面市場(chǎng)化導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商處于壟斷經(jīng)營(yíng)的模式，令房?jī)r(jià)居高不下。而二次房改的核心內(nèi)容，就是確立住房是準(zhǔn)公共產(chǎn)品，基本方向就是由政府主導(dǎo)提供住房服務(wù)。概括起來(lái)，就是“三種住房制度，三類(lèi)供地方式，三支隊(duì)伍參與”的“三三制”。

具體來(lái)說(shuō)，三種住房制度及相應(yīng)的三種供地方式是指：低收入人群實(shí)行保障性住房制度，由政府劃撥方式供地；中等收入家庭實(shí)行公共住房、公共租賃住房制度，采用“定地價(jià)、定建房標(biāo)準(zhǔn)、定稅費(fèi)率、定5%利潤(rùn)率，競(jìng)房?jī)r(jià)、競(jìng)建設(shè)方案，綜合打分高者得”的“四定兩競(jìng)”招標(biāo)用地；高收入家庭沿用商品住房體制，以“招拍掛”方式供地。此前李明曾在接受媒體采訪時(shí)表示，這三種人群將按20%、60%、20%比例實(shí)行。也即只有收入較高的20%人群需要購(gòu)購(gòu)商品房。三支隊(duì)伍則是政府、民間非營(yíng)利公益性建房機(jī)構(gòu)及建筑開(kāi)發(fā)商共同參與。

與現(xiàn)有的商品房與保障性住房并舉的“二元”住房模式相比，二次房改的特點(diǎn)是多了一個(gè)針對(duì)中等收入人群的公共住房制度，也即將“夾心層”從購(gòu)房中解脫。

能行通嗎

看起來(lái)很美，操作上起碼有“四難”

按二次房改的設(shè)想，自己可以不用節(jié)衣縮食、攢錢(qián)購(gòu)商品房，市民劉小姐聽(tīng)到這一消息頗為興奮。劉小姐和男友都是剛剛在南京工作三年，月收入加起來(lái)不過(guò)五千多元，每月除了付800元房租，再加上必需的生活費(fèi)1000多元，不購(gòu)新衣服，不出去吃飯，每月兩個(gè)人也只存三千元不到。“到現(xiàn)在為止，我們才攢了10萬(wàn)元錢(qián)。去年我們想購(gòu)套房結(jié)婚，看中了河西一套二手房，82平方米要108萬(wàn)元。我們這點(diǎn)錢(qián)離頭付還差很遠(yuǎn)，就是讓雙方父母贊助，以后每月的貸款我們也還不起。所以只好將購(gòu)房和結(jié)婚的計(jì)劃往后推一推?！倍绻畏扛哪軐?shí)施，劉小姐估算著，自己怎么著也應(yīng)該屬于那60%的人群，可以不用再購(gòu)商品房，“當(dāng)然很希望這個(gè)方案能盡快地付諸實(shí)施，我們就能通過(guò)公共住房來(lái)解決居住問(wèn)題了，壓力也能小多了?！?

雖然老百姓對(duì)二次房改大多很贊同，但從去年9月傳出二次房改上書(shū)的消息后，學(xué)術(shù)界和房地產(chǎn)業(yè)界的爭(zhēng)議一直沒(méi)斷，一些專(zhuān)家認(rèn)為，方案看起來(lái)很好，但真要實(shí)施難度太大。畢竟從議案到政府著手推行的實(shí)際工作，還需要一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。

難點(diǎn)1：“土地財(cái)政”的根源能否打破

“二次房改涉及到土地制度、財(cái)稅制度、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展等等，政府有沒(méi)有這個(gè)動(dòng)力去推行，目前看來(lái)還比較難?！蹦暇┐髮W(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副主任葛揚(yáng)教授認(rèn)為，由于房地產(chǎn)的市場(chǎng)化帶來(lái)了高房?jī)r(jià)等問(wèn)題，因而人大代表們提出了二次房改的想法，對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)這確實(shí)是增加了一種住房上的保護(hù)。不過(guò)目前在不少城市，“土地財(cái)政”依然是不爭(zhēng)的事實(shí)，一旦二次房改實(shí)施，政府有沒(méi)有這個(gè)積極性去推行，還要打個(gè)問(wèn)號(hào)。二來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將會(huì)受到?jīng)_擊，并會(huì)波及上下游幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)。

難點(diǎn)2：會(huì)不會(huì)讓集資建房回潮

對(duì)于供應(yīng)比例占城鎮(zhèn)人口60%的公共住房、公共租賃住房，如果全由政府來(lái)建，政府財(cái)力顯然難以承擔(dān)，那么該由誰(shuí)來(lái)建？民間非營(yíng)利公益性建房機(jī)構(gòu)又是一個(gè)什么概念？除了可以由開(kāi)發(fā)商建，獲得5%的利潤(rùn)率之外，單位是否也可以參與建房？“民間非營(yíng)利公益性建房機(jī)構(gòu)這個(gè)概念比較模糊，我的理解是可以由慈善機(jī)構(gòu)建一部分，當(dāng)然數(shù)量相當(dāng)有限，另外，單位應(yīng)該也符合民間、非營(yíng)利性的特征，”葛揚(yáng)認(rèn)為，如果允許單位建房，以較低的價(jià)格銷(xiāo)售給本單位職工，對(duì)于一些土地問(wèn)題好解決的單位來(lái)說(shuō)，比如大企業(yè)、高校等，廠區(qū)、校園內(nèi)就有地，可操作性還是比較強(qiáng)的，也可以幫剛工作的年輕人迅速解決住房問(wèn)題。

不過(guò)單位建房是不是會(huì)回到福利房時(shí)代，造成不公平的現(xiàn)象，這也是一些專(zhuān)家擔(dān)心的問(wèn)題，“現(xiàn)在國(guó)家對(duì)機(jī)關(guān)單位集資建房是明令禁止的，如果允許單位建房，會(huì)不會(huì)滋生腐?。坑绣X(qián)的單位多蓋房，蓋大房，也容易造成居住條件的不均衡、不平等。”

難點(diǎn)3：已購(gòu)過(guò)房的人怎么辦

昨天在接受記者采訪時(shí)，一些已經(jīng)通過(guò)省吃?xún)€用購(gòu)了房的“房奴”也提出了一個(gè)疑問(wèn)，購(gòu)過(guò)房了還能不能享受政府的福利優(yōu)惠？

陳先生去年搬進(jìn)了南京城南的新居，“2007年我咬咬牙花了73萬(wàn)元購(gòu)了這套89平方米的房子，頭付向親戚借了十萬(wàn)元，現(xiàn)在每個(gè)月光貸款要還三千多元，還要攢錢(qián)盡快把親戚的借款還上。自打購(gòu)房之后，我就沒(méi)再出去旅游過(guò)，朋友聚會(huì)也盡量躲，因?yàn)樽约簺](méi)能力回請(qǐng)。如果二次房改了，那像我這樣有房的人能不能購(gòu)上價(jià)格優(yōu)惠的公共住房？”陳先生認(rèn)為，如果不讓購(gòu)，自己顯然吃了虧，那還不如現(xiàn)在享受生活租房，日后享受?chē)?guó)家福利。但如果允許有房的人也購(gòu)公共住房，專(zhuān)家認(rèn)為也不妥，“這不就相當(dāng)于回到了福利房時(shí)代，從政府財(cái)力上看，建這么多公共住房、公共租賃房也不太可能”。

“而且這一批購(gòu)過(guò)房了，過(guò)個(gè)三五年，新就業(yè)人員工作了，是不是要再賣(mài)一批，農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工是不是也讓他們購(gòu)公共房？”一位業(yè)內(nèi)人士表示。

難點(diǎn)4：商品房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)走高

二次房改提出的原因之一就是高房?jī)r(jià)，通過(guò)政府主導(dǎo)住房，讓大多數(shù)中等收入人士購(gòu)到價(jià)格合理的住房，但由此也引出一個(gè)問(wèn)題，公共住房?jī)r(jià)格控制住了，但把商品房歸入高收入人群的消費(fèi)品會(huì)不會(huì)推高商品房?jī)r(jià)，中等收入人士如果想購(gòu)商品房改善居住，會(huì)不會(huì)門(mén)檻更高？

一位開(kāi)發(fā)企業(yè)老總談到，按李明提出的二次房改方案，公共住房的面積、條件都是有一定限制的，面積應(yīng)以城市平均人均面積為限。這也就意味著，在南京，可能三口之家也就建90平方米左右，那么，想購(gòu)120平方米、住三房?jī)蓮d的人怎么辦？

一來(lái)，商品房限定為20%高收入人群的消費(fèi)品，市場(chǎng)也將相應(yīng)縮減，大量的土地去建公共房，商品房用地少了，地價(jià)將會(huì)攀升，由此造成房?jī)r(jià)的上漲，而由于是有錢(qián)人的消費(fèi)，商品房市場(chǎng)管理也將會(huì)放開(kāi)，相應(yīng)的對(duì)于房?jī)r(jià)的控制也會(huì)減少，中產(chǎn)人士想購(gòu)商品房可能會(huì)更難。二來(lái)，如果想通過(guò)出售公共住房來(lái)購(gòu)購(gòu)商品房，又會(huì)不會(huì)讓公共資源、社會(huì)福利變?yōu)閭€(gè)人牟利的工具。

那么能否將公共住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)放寬，提供部分舒適型房源？這位人士認(rèn)為，可能性也不大，至少在實(shí)施的較初幾年，改善型、舒適型的大戶(hù)型公共住房是不太可能建設(shè)的，畢竟這是一個(gè)帶有福利和保障性質(zhì)的住房產(chǎn)品。

　-一個(gè)疑問(wèn)

不搞“房改”，還有幾張“調(diào)控”牌？

一位房地產(chǎn)業(yè)界人士認(rèn)為，二次房改的主旨是擴(kuò)大住房保障的范圍，其實(shí)這種工作政府已經(jīng)在做，所謂“二次房改”只是名頭更新點(diǎn)，保障的比例更高些。

江蘇政策：

新增10萬(wàn)套公共租賃房

前不久，江蘇省政府將廉租住房實(shí)物配租保障對(duì)象由低保無(wú)房家庭逐步擴(kuò)大到低收入無(wú)房家庭，將經(jīng)濟(jì)適用住房保障對(duì)象由低收入逐步擴(kuò)大到中低收入住房困難家庭。僅經(jīng)適房這一塊，保障面就擴(kuò)大了一倍，中低收入家庭的收入線認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，是城市收入較少的40%人群，而以往的低收入家庭只占20%。2008年，省政府提出了三年完成15萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)計(jì)劃，而今年已經(jīng)提前一年完成任務(wù)，并將在此基礎(chǔ)上，再新增建設(shè)10萬(wàn)套。

從保障形式上，二次房改中，針對(duì)中等收入家庭的公共租賃住房，目前在江蘇也已經(jīng)實(shí)施，今年將新增10萬(wàn)套(間)。江蘇雖然還沒(méi)有公共住房這一概念，但類(lèi)似的限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、限供應(yīng)對(duì)象、限建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的限價(jià)商品房、中低價(jià)商品房等新的保障形式也已在各地試點(diǎn)。　

宋林飛支招：

改革土地拍賣(mài)方式

全國(guó)政協(xié)委員、江蘇省社會(huì)科學(xué)院院長(zhǎng)宋林飛教授認(rèn)為，加強(qiáng)商品房市場(chǎng)調(diào)控，這也是現(xiàn)階段解決住房困難問(wèn)題的一大思路?！巴恋厝〉梅绞?，我建議應(yīng)該‘價(jià)優(yōu)者得’，在競(jìng)地價(jià)的時(shí)候也要競(jìng)房?jī)r(jià)，以此來(lái)抑制房?jī)r(jià)過(guò)高現(xiàn)象，讓老百姓購(gòu)得起?！?

二次房改“口水戰(zhàn)”已持續(xù)很久

從去年9月起，業(yè)內(nèi)有關(guān)二次房改的爭(zhēng)議不斷。

-支持派

易憲容(中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所研究員)：住房公共政策是一個(gè)大方向，住房市場(chǎng)“次革命”十分必要。1998年以來(lái)的次住房制度改革成績(jī)顯著，但貨幣化改革啟動(dòng)后住房不平等狀態(tài)并沒(méi)有改變，并導(dǎo)致了不少新的問(wèn)題。

李稻葵(清華大學(xué)教授)：“二次房改”應(yīng)該由政府主導(dǎo)提供住房服務(wù)，平租房等由政府提供的房子應(yīng)該占到50%，將目前未納入政策性住房的中等收入群體納入其中。

-反對(duì)派

顧云昌(中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng))：我認(rèn)為中國(guó)的房改是較成功的改革之一?，F(xiàn)在房地產(chǎn)存在的問(wèn)題、住房改革存在的問(wèn)題，是前進(jìn)中的問(wèn)題，是需要不斷深化和完善的問(wèn)題，我不主張也不同意二次房改的說(shuō)法。

-懷疑派

陳國(guó)強(qiáng)(北大房產(chǎn)研究所長(zhǎng))：“二次房改”是否可行還值得商榷，阻力會(huì)很大。土地資源完全掌控在政府手里，二次房改要讓

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