-頭先要明確 列入議案不等于進入立法程序

從專家上書到列入人大正式議案，二次房改方案的認可度無疑有了一個飛躍。不過，人大議案離列入法規(guī)并真正實施還有一段距離。

根據(jù)全國人大代表議案處理辦法，全國人大議案是指全國人大一個代表團或者三十名以上的代表聯(lián)名，向全國人大提出屬于全國人大職權(quán)范圍內(nèi)的議事原案。提出議案，是代表執(zhí)行代表職務(wù)，參加行使國家權(quán)力的一項重要工作。認真研究處理代表建議、批評和意見并負責(zé)答復(fù)，是有關(guān)機關(guān)、組織的法定職責(zé)?？梢哉f，議案是討論、解決某一問題的辦法、措施、意見和方案，但議案離法規(guī)還比較遠。深化“二次房改”的呼聲列入人大議案符合全國人民代表大會的程序要求，但并不等于已進入立法計劃和程序中。

-何謂“二次房改” 收入較高的兩成人群才須購購商品房

二次房改的提法并不是今年剛剛提出，2009年4月，清華大學(xué)教授李稻葵就提出了二次房改的建議，認為平租房等由政府提供的房子應(yīng)該占到50%。2009年9月，14位房地產(chǎn)專家聯(lián)名上書，將一份二次房改方案提交國土資源部及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部。

所謂“二次房改”，是相對于1998年的“一次房改”而言，方案倡導(dǎo)者李明認為，一次房改取得了很高的成績，但是也出現(xiàn)了諸多問題，住房全面市場化導(dǎo)致了開發(fā)商處于壟斷經(jīng)營的模式，令房價居高不下。而二次房改的核心內(nèi)容，就是確立住房是準公共產(chǎn)品，基本方向就是由政府主導(dǎo)提供住房服務(wù)。概括起來，就是“三種住房制度，三類供地方式，三支隊伍參與”的“三三制”。

具體來說，三種住房制度及相應(yīng)的三種供地方式是指：低收入人群實行保障性住房制度，由政府劃撥方式供地；中等收入家庭實行公共住房、公共租賃住房制度，采用“定地價、定建房標準、定稅費率、定5%利潤率，競房價、競建設(shè)方案，綜合打分高者得”的“四定兩競”招標用地；高收入家庭沿用商品住房體制，以“招拍掛”方式供地。此前李明曾在接受媒體采訪時表示，這三種人群將按20%、60%、20%比例實行。也即只有收入較高的20%人群需要購購商品房。三支隊伍則是政府、民間非營利公益性建房機構(gòu)及建筑開發(fā)商共同參與。

與現(xiàn)有的商品房與保障性住房并舉的“二元”住房模式相比，二次房改的特點是多了一個針對中等收入人群的公共住房制度，也即將“夾心層”從購房中解脫。

能行通嗎

看起來很美，操作上起碼有“四難”

按二次房改的設(shè)想，自己可以不用節(jié)衣縮食、攢錢購商品房，市民劉小姐聽到這一消息頗為興奮。劉小姐和男友都是剛剛在南京工作三年，月收入加起來不過五千多元，每月除了付800元房租，再加上必需的生活費1000多元，不購新衣服，不出去吃飯，每月兩個人也只存三千元不到。“到現(xiàn)在為止，我們才攢了10萬元錢。去年我們想購套房結(jié)婚，看中了河西一套二手房，82平方米要108萬元。我們這點錢離頭付還差很遠，就是讓雙方父母贊助，以后每月的貸款我們也還不起。所以只好將購房和結(jié)婚的計劃往后推一推?！倍绻畏扛哪軐嵤瑒⑿〗愎浪阒?，自己怎么著也應(yīng)該屬于那60%的人群，可以不用再購商品房，“當然很希望這個方案能盡快地付諸實施，我們就能通過公共住房來解決居住問題了，壓力也能小多了?！?

雖然老百姓對二次房改大多很贊同，但從去年9月傳出二次房改上書的消息后，學(xué)術(shù)界和房地產(chǎn)業(yè)界的爭議一直沒斷，一些專家認為，方案看起來很好，但真要實施難度太大。畢竟從議案到政府著手推行的實際工作，還需要一個漫長的過程。

難點1：“土地財政”的根源能否打破

“二次房改涉及到土地制度、財稅制度、房地產(chǎn)市場發(fā)展等等，政府有沒有這個動力去推行，目前看來還比較難。”南京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)系副主任葛揚教授認為，由于房地產(chǎn)的市場化帶來了高房價等問題，因而人大代表們提出了二次房改的想法，對老百姓來說這確實是增加了一種住房上的保護。不過目前在不少城市，“土地財政”依然是不爭的事實，一旦二次房改實施，政府有沒有這個積極性去推行，還要打個問號。二來，房地產(chǎn)市場也將會受到?jīng)_擊，并會波及上下游幾十個產(chǎn)業(yè)。

難點2：會不會讓集資建房回潮

對于供應(yīng)比例占城鎮(zhèn)人口60%的公共住房、公共租賃住房，如果全由政府來建，政府財力顯然難以承擔(dān)，那么該由誰來建？民間非營利公益性建房機構(gòu)又是一個什么概念？除了可以由開發(fā)商建，獲得5%的利潤率之外，單位是否也可以參與建房？“民間非營利公益性建房機構(gòu)這個概念比較模糊，我的理解是可以由慈善機構(gòu)建一部分，當然數(shù)量相當有限，另外，單位應(yīng)該也符合民間、非營利性的特征，”葛揚認為，如果允許單位建房，以較低的價格銷售給本單位職工，對于一些土地問題好解決的單位來說，比如大企業(yè)、高校等，廠區(qū)、校園內(nèi)就有地，可操作性還是比較強的，也可以幫剛工作的年輕人迅速解決住房問題。

不過單位建房是不是會回到福利房時代，造成不公平的現(xiàn)象，這也是一些專家擔(dān)心的問題，“現(xiàn)在國家對機關(guān)單位集資建房是明令禁止的，如果允許單位建房，會不會滋生腐敗？有錢的單位多蓋房，蓋大房，也容易造成居住條件的不均衡、不平等?！?

難點3：已購過房的人怎么辦

昨天在接受記者采訪時，一些已經(jīng)通過省吃儉用購了房的“房奴”也提出了一個疑問，購過房了還能不能享受政府的福利優(yōu)惠？

陳先生去年搬進了南京城南的新居，“2007年我咬咬牙花了73萬元購了這套89平方米的房子，頭付向親戚借了十萬元，現(xiàn)在每個月光貸款要還三千多元，還要攢錢盡快把親戚的借款還上。自打購房之后，我就沒再出去旅游過，朋友聚會也盡量躲，因為自己沒能力回請。如果二次房改了，那像我這樣有房的人能不能購上價格優(yōu)惠的公共住房？”陳先生認為，如果不讓購，自己顯然吃了虧，那還不如現(xiàn)在享受生活租房，日后享受國家福利。但如果允許有房的人也購公共住房，專家認為也不妥，“這不就相當于回到了福利房時代，從政府財力上看，建這么多公共住房、公共租賃房也不太可能”。

“而且這一批購過房了，過個三五年，新就業(yè)人員工作了，是不是要再賣一批，農(nóng)民工進城務(wù)工是不是也讓他們購公共房？”一位業(yè)內(nèi)人士表示。

難點4：商品房價會不會走高

二次房改提出的原因之一就是高房價，通過政府主導(dǎo)住房，讓大多數(shù)中等收入人士購到價格合理的住房，但由此也引出一個問題，公共住房價格控制住了，但把商品房歸入高收入人群的消費品會不會推高商品房價，中等收入人士如果想購商品房改善居住，會不會門檻更高？

一位開發(fā)企業(yè)老總談到，按李明提出的二次房改方案，公共住房的面積、條件都是有一定限制的，面積應(yīng)以城市平均人均面積為限。這也就意味著，在南京，可能三口之家也就建90平方米左右，那么，想購120平方米、住三房兩廳的人怎么辦？

一來，商品房限定為20%高收入人群的消費品，市場也將相應(yīng)縮減，大量的土地去建公共房，商品房用地少了，地價將會攀升，由此造成房價的上漲，而由于是有錢人的消費，商品房市場管理也將會放開，相應(yīng)的對于房價的控制也會減少，中產(chǎn)人士想購商品房可能會更難。二來，如果想通過出售公共住房來購購商品房，又會不會讓公共資源、社會福利變?yōu)閭€人牟利的工具。

那么能否將公共住房的建設(shè)標準放寬，提供部分舒適型房源？這位人士認為，可能性也不大，至少在實施的較初幾年，改善型、舒適型的大戶型公共住房是不太可能建設(shè)的，畢竟這是一個帶有福利和保障性質(zhì)的住房產(chǎn)品。

　-一個疑問

不搞“房改”，還有幾張“調(diào)控”牌？

一位房地產(chǎn)業(yè)界人士認為，二次房改的主旨是擴大住房保障的范圍，其實這種工作政府已經(jīng)在做，所謂“二次房改”只是名頭更新點，保障的比例更高些。

江蘇政策：

新增10萬套公共租賃房

前不久，江蘇省政府將廉租住房實物配租保障對象由低保無房家庭逐步擴大到低收入無房家庭，將經(jīng)濟適用住房保障對象由低收入逐步擴大到中低收入住房困難家庭。僅經(jīng)適房這一塊，保障面就擴大了一倍，中低收入家庭的收入線認定標準，是城市收入較少的40%人群，而以往的低收入家庭只占20%。2008年，省政府提出了三年完成15萬套經(jīng)濟適用住房的建設(shè)計劃，而今年已經(jīng)提前一年完成任務(wù)，并將在此基礎(chǔ)上，再新增建設(shè)10萬套。

從保障形式上，二次房改中，針對中等收入家庭的公共租賃住房，目前在江蘇也已經(jīng)實施，今年將新增10萬套(間)。江蘇雖然還沒有公共住房這一概念，但類似的限地價、限房價、限供應(yīng)對象、限建設(shè)標準的限價商品房、中低價商品房等新的保障形式也已在各地試點。　

宋林飛支招：

改革土地拍賣方式

全國政協(xié)委員、江蘇省社會科學(xué)院院長宋林飛教授認為，加強商品房市場調(diào)控，這也是現(xiàn)階段解決住房困難問題的一大思路。“土地取得方式，我建議應(yīng)該‘價優(yōu)者得’，在競地價的時候也要競房價，以此來抑制房價過高現(xiàn)象，讓老百姓購得起?！?

二次房改“口水戰(zhàn)”已持續(xù)很久

從去年9月起，業(yè)內(nèi)有關(guān)二次房改的爭議不斷。

-支持派

易憲容(中國社會科學(xué)院金融所研究員)：住房公共政策是一個大方向，住房市場“次革命”十分必要。1998年以來的次住房制度改革成績顯著，但貨幣化改革啟動后住房不平等狀態(tài)并沒有改變，并導(dǎo)致了不少新的問題。

李稻葵(清華大學(xué)教授)：“二次房改”應(yīng)該由政府主導(dǎo)提供住房服務(wù)，平租房等由政府提供的房子應(yīng)該占到50%，將目前未納入政策性住房的中等收入群體納入其中。

-反對派

顧云昌(中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長)：我認為中國的房改是較成功的改革之一?，F(xiàn)在房地產(chǎn)存在的問題、住房改革存在的問題，是前進中的問題，是需要不斷深化和完善的問題，我不主張也不同意二次房改的說法。

-懷疑派

陳國強(北大房產(chǎn)研究所長)：“二次房改”是否可行還值得商榷，阻力會很大。土地資源完全掌控在政府手里，二次房改要讓地

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