人人有房住非人人有房產(chǎn)

全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生日前向媒體表示，我國房地產(chǎn)市場在實現(xiàn)快速增長的同時，存在結(jié)構(gòu)性矛盾日益顯現(xiàn)、蘊含潛在金融風(fēng)險、增量市場與存量市場發(fā)展不均衡等問題，增量市場在房地產(chǎn)定價方面居于主導(dǎo)地位，使房地產(chǎn)價格由開發(fā)商主導(dǎo)，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失調(diào)是引發(fā)房價上漲的主因。聶梅生提出，人人有房住非人人有房產(chǎn)，我國亟需建立多層次的住房保障體系，樓市將步入租售并舉時代。

全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會投融資經(jīng)過對房地產(chǎn)行業(yè)的深入調(diào)研認為，發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，建立廉租房體系，是解決低收入群體住房需求，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的根本途徑。

目前美國的住房私有率為68%，英國為67%，德國為42%，而我國為76%，我國在發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)中曾提出：“到‘十五’末期基本實現(xiàn)每戶擁有一套功能相對齊全、綜合質(zhì)量較高的住宅”，這意味著住房私有率將達到100%。住宅產(chǎn)業(yè)商會提出，我國房地產(chǎn)發(fā)展時間短，但私有率卻大大超過國外，一個重要原因是，從開始我們在觀念上就存在偏差，忽視租賃市場的培養(yǎng)，而傾向于大多數(shù)居民持有房產(chǎn)。在現(xiàn)階段，解決低收入家庭的住房矛盾應(yīng)該是保障人人有房住，即便對于有購房需求而一時還沒有支付能力的家庭也應(yīng)當(dāng)先租后購，而非鼓勵人人擁有房產(chǎn)，更不能引導(dǎo)“人人購新房”。否則，將超越經(jīng)濟發(fā)展階段的需求，一步到位的跨越式消費加大供給與需求間的不平衡，使房地產(chǎn)市場透支，結(jié)果推動房價的上漲。

住宅產(chǎn)業(yè)商會認為，當(dāng)前房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性矛盾突出表現(xiàn)在，面向中低收入的經(jīng)濟適用房所占比例較低，對解決中低收入家庭的住房需求作用有限。面向較低收入家庭的廉租住宅嚴重“缺位”。缺少與中低收入群體對應(yīng)的租賃性普通商品住宅。與此同時，房地產(chǎn)業(yè)蘊含潛在金融風(fēng)險主要表現(xiàn)為，房地產(chǎn)信托投資基金的“缺項”。房地產(chǎn)開發(fā)投資依靠銀行貸款作為主要資金來源，隱含了一定的金融風(fēng)險。一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)吸納速度放緩、同類開發(fā)項目的市場吸納周期超過建設(shè)周期、房地產(chǎn)價格大幅度下滑將導(dǎo)致貸款風(fēng)險迅速上升。另一方面，個人住房抵押貸款一旦出現(xiàn)購房者斷供、收入情況變化或者房產(chǎn)價格下跌，銀行便難免出現(xiàn)壞賬。

針對當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的問題，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會提出，通過發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金這一金融創(chuàng)新手段，促進存量市場發(fā)展，既疏導(dǎo)社會資金投資房地產(chǎn)的途徑，并理順房地產(chǎn)價格形成機制，使存量市場成為增量市場的定價依據(jù)，增強政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度；同時，為銀行不良資產(chǎn)提供變現(xiàn)渠道。即一方面通過培育信托公司和專業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司等機構(gòu)投資者，運用房地產(chǎn)投資信托基金這一金融工具，通過收購二手房、空置房或合適的商品房，為無力購購商品房和經(jīng)濟適用房的廣大弱勢群體提供租賃用房，以促進房地產(chǎn)存量市場特別是租賃市場的發(fā)展，保障“人人有房住”；同時，為不能償還銀行個人抵押貸款的家庭提供可供居住的租賃房屋，以解決其生活必需的住房問題，為銀行行使債權(quán)創(chuàng)造條件，增強金融資產(chǎn)的流動性；另一方面通過發(fā)達的存量市場形成均衡的租金價格，進而形成合理的資產(chǎn)價格和投資預(yù)期，引導(dǎo)房地產(chǎn)增量市場的交易需求、交易價格和交易結(jié)構(gòu)。

住宅產(chǎn)業(yè)商會方面認為，經(jīng)濟適用房這種非市場化的“商品房”必將逐步退出商品住房體系，發(fā)展廉租房才是解決城市較低收入家庭住房問題的根本途徑。住宅產(chǎn)業(yè)商會建議，綜合解決房地產(chǎn)問題，應(yīng)從能夠滿足低收入家庭住房需求的廉租房入手，采用房地產(chǎn)投資信托基金模式，集合社會閑散資金，為廉租房和租賃型普通商品住宅提供龐大的長期性資金支持。這樣不僅可以使政府運用有限的資金啟動大規(guī)模的廉租房建設(shè)，滿足低收入家庭住房需求，還可以為廣大投資者提供一個風(fēng)險較小、收益穩(wěn)定的投資品種，帶動社會資金，形成多層次的住宅存量市場，促進住宅產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。同時，市場化的資金供給可以提供體系的效率和透明度，增加銀行房產(chǎn)變現(xiàn)渠道，提高銀行資產(chǎn)的流動性。

據(jù)聶梅生介紹，由于廉租房具有社會保障性的特點，隱含有政府信用，包含政府補貼因素，雖然投資利潤比普通投資品低，但比國債要高，已為一些海內(nèi)外基金機構(gòu)所關(guān)注。在得知住宅產(chǎn)業(yè)商會提出融資建設(shè)廉租房的提案后，一些老工業(yè)基地和直轄市也提出愿意做頭批試點。但這項工程涉及金融監(jiān)管、稅收、建設(shè)主管等多個部門，雖然目前各方面已形成共識，但住宅產(chǎn)業(yè)商會只是一個社團組織，較終誰來做這個跨領(lǐng)域的“領(lǐng)頭者”尚未確定。然而，聶認為，住宅產(chǎn)業(yè)商會的建設(shè)性意見與“國八條”發(fā)展廉租房、滿足低收入住房需求的判斷十分吻合，金融機構(gòu)和企業(yè)對這一市場的啟動及帶動作用也是看好的，這已預(yù)示著租售并舉的房地產(chǎn)市場已經(jīng)來臨。

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