請(qǐng)結(jié)合法律、政策和實(shí)際來(lái)解答。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的問(wèn)題，如下八種情況還是在不同程度上導(dǎo)致了房產(chǎn)證難以辦理： 一、開(kāi)發(fā)單位欠繳土地出讓金。二、開(kāi)發(fā)公司手續(xù)不齊全或因歷史問(wèn)題，如用地報(bào)建資料不齊，有違章建筑等。三、開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)破產(chǎn)或被取消資質(zhì)，無(wú)法繼續(xù)辦理確權(quán)。四、開(kāi)發(fā)企業(yè)將房屋重復(fù)銷(xiāo)售（未經(jīng)市國(guó)土房管局鑒證），導(dǎo)致無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。五、開(kāi)發(fā)商與小業(yè)主存在糾紛，如為了迫使小業(yè)主補(bǔ)交房款，扣著本該發(fā)給小業(yè)主的房地產(chǎn)證不發(fā)。六、開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按整體規(guī)劃建設(shè)小區(qū)配套設(shè)施（如派出所、居委會(huì)、幼兒園、學(xué)校、郵政局、配電房等），或未移交小區(qū)配套用房。七、樓盤(pán)被法院查封。八、個(gè)別購(gòu)房者購(gòu)房入住后進(jìn)行違章搭建，致使規(guī)劃部門(mén)不予核發(fā)房屋竣工驗(yàn)收合格證。長(zhǎng)期以來(lái)，很多項(xiàng)目由于開(kāi)發(fā)商不能及時(shí)交納土地出讓金或未向有關(guān)部門(mén)提交相關(guān)的文件、材料，致使購(gòu)房人長(zhǎng)時(shí)間無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。但是，根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，辦理房屋權(quán)屬登記的申請(qǐng)人和義務(wù)人應(yīng)當(dāng)是購(gòu)房人，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的角色只是協(xié)助辦理。 1 購(gòu)房人是辦理房屋權(quán)屬登記的申請(qǐng)人和義務(wù)人 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，購(gòu)房人是辦理房屋權(quán)屬登記的申請(qǐng)人和義務(wù)人。因?yàn)榧热皇琴?gòu)房人購(gòu)購(gòu)了有關(guān)房屋，那么對(duì)有關(guān)房屋所有權(quán)提出確權(quán)申請(qǐng)的當(dāng)然應(yīng)該是購(gòu)房人。如果有關(guān)房屋需要辦理抵押登記（如按揭購(gòu)房），那么也只有由房屋權(quán)利申請(qǐng)人（購(gòu)房人）提出申請(qǐng)，方能辦理。 此外，購(gòu)房人在購(gòu)房并辦理權(quán)屬登記時(shí)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，還要交納契稅、住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金、一半的房屋購(gòu)賣(mài)手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、產(chǎn)權(quán)證工本費(fèi)等各項(xiàng)稅費(fèi)和雜費(fèi)，如果購(gòu)房人不交納有關(guān)費(fèi)用，即使開(kāi)發(fā)商備齊了應(yīng)由其提供的文件、資料，有關(guān)部門(mén)也將不予辦理立契過(guò)戶(hù)手續(xù)和權(quán)屬登記手續(xù)。目前，部分開(kāi)發(fā)商也會(huì)為購(gòu)房人 有關(guān)手續(xù)，但其作為購(gòu)賣(mài)合同的一方當(dāng)事人，又代為履行合同另一方的義務(wù)，本身在法律上也不是很妥當(dāng)，所以從操作上，房屋權(quán)屬登記的具體手續(xù)，還是應(yīng)當(dāng)由購(gòu)房人來(lái)辦理。 2 開(kāi)發(fā)商的義務(wù)是提供相關(guān)資料、文件并協(xié)助辦理權(quán)屬登記 既然辦理房屋權(quán)屬登記的義務(wù)人應(yīng)該是購(gòu)房人，那么開(kāi)發(fā)商在這個(gè)問(wèn)題上就沒(méi)有任何義務(wù)了嗎？如果發(fā)生了前述的情況，比如開(kāi)發(fā)商不能及時(shí)交納土地出讓金或未提供有關(guān)的文件、資料，致使購(gòu)房人長(zhǎng)時(shí)間無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，又如何處理呢？ 同時(shí)，今年1月1日啟用的《商品房購(gòu)賣(mài)合同》示范文本提出，如開(kāi)發(fā)商不盡協(xié)助義務(wù)，導(dǎo)致購(gòu)房人不能取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，購(gòu)房人可以選擇退房或要求開(kāi)發(fā)商支付違約金。 此外要說(shuō)明的是，根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，商品房預(yù)售合同的預(yù)售登記備案手續(xù)，則完全是應(yīng)由開(kāi)發(fā)商履行的義務(wù)，而不是協(xié)助辦理了，開(kāi)發(fā)商必須在簽約之日起30日內(nèi)辦理。 律師提示： 一、房屋權(quán)屬登記一定要辦理 有些購(gòu)房人可能會(huì)覺(jué)得，既然辦理房屋權(quán)屬登記是自己的義務(wù)，而自己又要交納很多稅費(fèi)，如果所購(gòu)房屋只是自用，那么是不是索性就不去辦理房屋權(quán)屬登記了？結(jié)論當(dāng)然是否定的。 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，“房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的惟一合法憑證。”只有依法登記的房屋權(quán)利才受?chē)?guó)家法律保護(hù)。因此，購(gòu)房人如果不辦理房屋權(quán)屬登記，那么將無(wú)法證明自己對(duì)所購(gòu)的房屋擁有所有權(quán)，更無(wú)法行使轉(zhuǎn)讓、抵押、出租和繼承等權(quán)利。對(duì)于按揭的購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，由于你是以所購(gòu)房產(chǎn)向銀行抵押而貸的款，如果不辦理房屋權(quán)屬登記，將無(wú)法辦理抵押登記，銀行將對(duì)你的這種行為視為嚴(yán)重違約行為，會(huì)追究你的違約責(zé)任。 二、辦理房屋權(quán)屬登記的程序 將房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序?yàn)槿缦缕邆€(gè)步驟：受理→初審→復(fù)審→審批→繕證→收費(fèi)→發(fā)證→歸檔。 由于辦理程度比較麻煩，很多購(gòu)購(gòu)?fù)粯潜P(pán)的購(gòu)房人，一般均委托一家律師事務(wù)所或房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一去 有關(guān)權(quán)屬登記手續(xù)。 較后需要提醒的是，由于辦理房屋權(quán)屬登記的周期比較長(zhǎng)，有關(guān)的稅費(fèi)（金額一般大致達(dá)到房?jī)r(jià)款的3％至5％）也要交給這家機(jī)構(gòu)向有關(guān)部門(mén)代繳，所以在選擇被委托機(jī)構(gòu)時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意兩點(diǎn)：一是信譽(yù)要比較好，別拿了錢(qián)一走了之或倒閉了，反而給自己平添煩惱；二是較好得到開(kāi)發(fā)商的認(rèn)可，這樣便于在售樓處提供服務(wù)，同時(shí)有利于開(kāi)發(fā)商協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)。2003年6月1日起施行的《較高人民法院關(guān)于審理商品房購(gòu)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規(guī)定：“由于出賣(mài)人的原因，購(gòu)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房購(gòu)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房購(gòu)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房購(gòu)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。而且根據(jù)該解釋第十九條的規(guī)定，購(gòu)購(gòu)預(yù)售商品房的在商品房交付后超過(guò)一年零九十天，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致購(gòu)受人仍然無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的，購(gòu)受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同和賠償損失。

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